償債“高峰”再襲 房企又陷艱難時(shí)刻

歷經(jīng)上半年企業(yè)融資艱難的時(shí)期，不少房企仍要面臨債務(wù)無(wú)法如期償還的“艱難時(shí)刻”。

據(jù)DM研究不完全統(tǒng)計(jì)，2022年7月共計(jì)約1090億元境內(nèi)外債券面臨到期或回售，規(guī)模較上月同期上漲近53%。其中境內(nèi)部分到期數(shù)額為649.27億元，較6月增長(zhǎng)近一倍；境外部分到期66.07億美元（約441.13億元），增幅為17.86%。

7月8日，上坤地產(chǎn)（06900.HK）發(fā)布公告，公司正就美國(guó)境外非美國(guó)人士所持的最少1.89億美元或2022年到期票據(jù)的未償還本金額的90%進(jìn)行交換要約。

此前的7月5日，據(jù)REDD消息，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）擬將其7月15日到期的6億元“19寶龍02”展期一年并分期償付本金。

寶龍地產(chǎn)提出的展期計(jì)劃為：在到期日先行支付5%的本金，6個(gè)月后支付15%，剩余80%在一年后支付。該公司還提出將其間接擁有的子公司-無(wú)錫嘉御置業(yè)有限公司100%股權(quán)質(zhì)押給債券持有。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，時(shí)間進(jìn)入7月份以來(lái)，包括世茂集團(tuán)、世茂股份、匯景控股、三盛控股等多家房企均面臨債務(wù)到期，應(yīng)對(duì)措施或展期，或交換要約。

一位房企前高管對(duì)記者表示：“7月份債務(wù)到期無(wú)法償還的房企沒(méi)有太多辦法可以立即解決問(wèn)題，只能將問(wèn)題往后延。以前，還可以賣資產(chǎn)，加大力度銷售，現(xiàn)在是資產(chǎn)賣不動(dòng)，銷售也銷售不動(dòng)，全靠政策效果和市場(chǎng)情緒恢復(fù)。”

當(dāng)前，房企面臨的債務(wù)危機(jī)不是只出現(xiàn)在個(gè)別企業(yè)，而是覆蓋面很廣的大面積的問(wèn)題。中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)宋丁認(rèn)為，對(duì)于出險(xiǎn)房企，應(yīng)該充分利用政府、銀行等方面給出的政策利好，借助政策的力量幫助企業(yè)；到期債務(wù)能展期就展期，千方百計(jì)地與債權(quán)人協(xié)商，從而減緩短期內(nèi)的債務(wù)壓力；對(duì)已開(kāi)工項(xiàng)目要確保保交樓，保信心，避免走到清盤(pán)的最后一步。

無(wú)法如期償還債務(wù)

上坤地產(chǎn)在公告中表示，公司的日常運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)受到上海近期暴發(fā)新冠肺炎不利影響，近幾個(gè)月的合約銷售總額亦出現(xiàn)明顯下降。

根據(jù)最新公告，2022年1~6月，上坤地產(chǎn)累計(jì)合約銷售金額56.5億元，同比下降66.21%；合約銷售面積46.97萬(wàn)平方米，同比下降64.49%；合約平均銷售價(jià)約12022元/平方米。上坤預(yù)計(jì)，2022年房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)狀況仍面臨壓力。

此外，對(duì)于展期的原因，寶龍表示在2022年上半年嘗試進(jìn)行的再融資計(jì)劃以及資產(chǎn)出售計(jì)劃未能順利完成，包括其原計(jì)劃的CMBS發(fā)行計(jì)劃也未能順利執(zhí)行。同時(shí)，由于境外市場(chǎng)的波動(dòng)，寶龍?jiān)?jì)劃進(jìn)行的REITS募資計(jì)劃也遭到擱淺。

近期無(wú)法如期償還債務(wù)不止個(gè)別房企。7月7日，匯景控股（09968.HK）發(fā)布公告，公司開(kāi)始向合資格持有人進(jìn)行有關(guān)由美國(guó)境外非美國(guó)籍人士持有的2022年到期的12.5%優(yōu)先票據(jù)的交換要約。

7月5日，三盛控股一只證券號(hào)碼為XS2351081943的美元債券正式到期，未償還本金余額1億美元（約6.71億元），票面利率13%。截至目前，三盛控股并未披露該只債券兌付的最新進(jìn)展。

7月7日，穆迪發(fā)布報(bào)告稱， 2022年5月全國(guó)房地產(chǎn)均價(jià)同比下降8.0%，幅度小于2022年4月的10.8%。由于開(kāi)發(fā)商可能會(huì)通過(guò)打折來(lái)推動(dòng)銷售及產(chǎn)生現(xiàn)金流，預(yù)計(jì)年內(nèi)房地產(chǎn)均價(jià)會(huì)持續(xù)低迷。

穆迪預(yù)計(jì)銀行仍將謹(jǐn)慎和有選擇性地通過(guò)貸款、債券和資管產(chǎn)品等向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供融資。穆迪稱，在融資環(huán)境緊張的情況下，違約事件仍將繼續(xù)發(fā)生。

近幾個(gè)月政府關(guān)于銀行支持房地產(chǎn)市場(chǎng)及恢復(fù)市場(chǎng)信心的政策指導(dǎo)方向日趨明朗。但是，預(yù)計(jì)投資者和銀行仍將謹(jǐn)慎及有選擇性地支持房地產(chǎn)業(yè)。預(yù)計(jì)2022年內(nèi)會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)包括低價(jià)交易在內(nèi)的違約事件，尤其是有大量境外債務(wù)到期（或可回售）及流動(dòng)性較弱的開(kāi)發(fā)商。

7月償債壓力加劇

很長(zhǎng)一段時(shí)間里，房企遵循“借新還舊”的原則進(jìn)行“借債—還債—再借債”的循環(huán)。

2021年是房企融資的分水嶺。在此之前，房企融資規(guī)模逐年攀升，2020年融資總量達(dá)到高峰，較2016年增長(zhǎng)了56%；2021年，融資總量急轉(zhuǎn)直下全年只有13244億元，同比下降25%。這是房企融資總量近五年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。到2022年，融資規(guī)模下滑趨勢(shì)再擴(kuò)大。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年企業(yè)發(fā)債金額2068億元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外發(fā)債大幅下降77%至437億元。

反觀房企到期債券規(guī)模不減反增。2022上半年房企債券到期規(guī)模為3417億元，同期發(fā)行規(guī)模只有2068億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模39%。

發(fā)債總量縮水，疊加債券到期高峰，“借新還舊”的模式無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行。

穆迪在報(bào)告中表示，債券市場(chǎng)渠道受限使開(kāi)發(fā)商的再融資風(fēng)險(xiǎn)居高不下。2022年上半年（截至6月24日），受評(píng)開(kāi)發(fā)商僅發(fā)行了約合120億美元的境內(nèi)債券和27億美元境外債券，顯著低于2021年同期的176億美元和210億美元。未來(lái)12個(gè)月，受評(píng)開(kāi)發(fā)商將有326億美元境外債券和約合299億美元的境內(nèi)債券到期或可回售。

據(jù)DM研究不完全統(tǒng)計(jì)，共有123家房企的相關(guān)債券會(huì)在2022年7月內(nèi)面臨到期、回售及付息。

7月面臨到期及回售的境內(nèi)地產(chǎn)債共58只合計(jì)金額約人民幣649.27億元。其中恒大、華潤(rùn)置地、金地地產(chǎn)、融信、寶龍等有兩只以上的境內(nèi)債面臨兌付；共40只境外地產(chǎn)債券面臨付息，其中碧桂園有6只美元債面臨付息，世茂龍光有5只債券需要付息，恒大、佳兆業(yè)、綠地、融創(chuàng)、越秀、遠(yuǎn)洋、禹洲集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)均有3只以上債券需要付息。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，近期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)回溫跡象，尤其是6月份以來(lái)多城銷售端轉(zhuǎn)好，給市場(chǎng)注入一抹信心，房企要抓住時(shí)機(jī)積極作為，通過(guò)一系列有效的優(yōu)惠促銷活動(dòng)以及利用分銷渠道等加速去化，加速銷售回款，補(bǔ)充現(xiàn)金流；其二，企業(yè)要做到開(kāi)源節(jié)流，一方面拓寬融資渠道，充分抓住政策對(duì)合理融資需求的支持積極發(fā)債，尤其是信用債、ABS等，有能力的房企還可以發(fā)行并購(gòu)債等。

“此外，房企也應(yīng)縮減成本，提高經(jīng)營(yíng)效率；優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略布局，盡量縮減盈利差的業(yè)務(wù)板塊布局，提高盈利能力?！标愊龇Q，對(duì)于現(xiàn)金流緊缺，債務(wù)壓頂?shù)钠髽I(yè)，也可采取出售旗下非核心資產(chǎn)板塊來(lái)達(dá)到快速補(bǔ)充現(xiàn)金流、償還到期債務(wù)的目的，同時(shí)也可以優(yōu)化資產(chǎn)配置，重新調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。