房企集中信披 重建市場(chǎng)信心

近期，隨著政策端頻繁發(fā)出積極信號(hào)，房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始主動(dòng)發(fā)聲穩(wěn)預(yù)期。

2022年2月24日，碧桂園控股有限公司（2007.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“碧桂園”）、保利發(fā)展(16.800, -0.36, -2.10%)控股集團(tuán)股份有限公司（600048.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利發(fā)展”）、金地（集團(tuán)）股份有限公司（600383.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“金地集團(tuán)(13.790, -0.27, -1.92%)”）等10家房企在交易所官網(wǎng)平臺(tái)發(fā)布公告，主動(dòng)披露包括經(jīng)營(yíng)及融資等信息，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

眾所周知，2021年下半年以來(lái)，多家房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，招商證券(15.140, -0.31, -2.01%)分析指出，市場(chǎng)一度出現(xiàn)談房企色變的局面，部分房企的“常規(guī)操作”被夸大為全局“危機(jī)信號(hào)”，房地產(chǎn)企業(yè)亟須一個(gè)發(fā)聲窗口。

在“房住不炒”的基調(diào)下，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)已成普遍共識(shí)。此次房企罕見(jiàn)地集中誠(chéng)懇發(fā)聲，坦言行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，同時(shí)也通過(guò)公開(kāi)銷(xiāo)售情況、債券發(fā)行、償債能力、應(yīng)對(duì)安排等，傳遞出積極信號(hào)，幫助行業(yè)重拾信心。

春節(jié)過(guò)后，伴隨著預(yù)售資金監(jiān)管放松、房貸降息的城市增多以及融資政策端的松動(dòng)，房企出現(xiàn)了新一輪融資潮。58安居客房產(chǎn)研究院分析報(bào)告稱(chēng)，地產(chǎn)股和債都會(huì)有一個(gè)估值的修復(fù)，而推動(dòng)形成更好的投融資平衡機(jī)制，有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。

披露企業(yè)償債有信心

從具體的披露信息來(lái)看，大部分房企在負(fù)債和現(xiàn)金流方面較為健康，融資能力保持穩(wěn)健。

2021年6月以來(lái)，房地產(chǎn)金融環(huán)境收緊疊加各地樓市調(diào)控加碼，部分房企流動(dòng)性緊繃，甚至出現(xiàn)債務(wù)違約或流動(dòng)性危機(jī)。在此背景下，投資者對(duì)房企償債能力和意愿也產(chǎn)生擔(dān)憂(yōu)。

2月24日，10家滬市房企債券發(fā)行人在上交所網(wǎng)站主動(dòng)公開(kāi)披露企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況等信息，及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)與熱點(diǎn)問(wèn)題，將有效信息直接傳達(dá)給投資者和市場(chǎng)。

上述10家滬市房企債券發(fā)行人包括龍湖集團(tuán)控股有限公司（0960.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“龍湖集團(tuán)”）、新城控股(28.480, -2.38, -7.71%)集團(tuán)股份有限公司（601155.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新城控股”）、珠海華發(fā)實(shí)業(yè)股份有、 （600325.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“華發(fā)股份(6.250, -0.16, -2.50%)”）、旭輝控股（集團(tuán)）有限公司（0884.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“旭輝控股”）。其中既有央企國(guó)企，也有頭部民營(yíng)房企，均為行業(yè)內(nèi)規(guī)模較大的企業(yè)。

從具體的披露信息來(lái)看，大部分房企在負(fù)債和現(xiàn)金流方面較為健康，融資能力保持穩(wěn)健?！吨袊?guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者留意到，這10家房企一年內(nèi)到期債務(wù)覆蓋倍數(shù)均高于1.2。其中，龍湖集團(tuán)、旭輝控股及保利發(fā)展一年內(nèi)到期債務(wù)覆蓋倍數(shù)均高于2.0，短期償債能力較強(qiáng)。此外，金地集團(tuán)、新希望(16.230, -0.28, -1.70%)地產(chǎn)、華發(fā)股份還在公告中標(biāo)識(shí)了綠檔房企的身份。

還有企業(yè)披露了贖回美元債的安排。新城控股主動(dòng)披露一筆即將到期美元債的償付安排，其境外子公司已于2月18日利用自有資金提前贖回3月20日到期的2億美元7.5%債券中的1.595億美元本金，剩余將于3月20日到期還本付息。新城控股方面表示，本次提前贖回事項(xiàng)不會(huì)對(duì)公司經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生不利影響。

值得一提的是，部分企業(yè)透露了境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的最新評(píng)級(jí)。例如，惠譽(yù)對(duì)旭輝控股仍維持BB評(píng)級(jí)；標(biāo)準(zhǔn)普爾、穆迪和惠譽(yù)分別給予保利發(fā)展主體BBB、Baa2和BBB+的評(píng)級(jí)；龍湖集團(tuán)獲ESG評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)Sustainalytics評(píng)級(jí)提升，ESG評(píng)級(jí)為“低風(fēng)險(xiǎn)”。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水分析認(rèn)為，上述10家房企均為行業(yè)內(nèi)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健的企業(yè)，具有一定的行業(yè)代表性。他指出，這10家房企既有國(guó)企又有民企，表明市場(chǎng)和監(jiān)管層對(duì)不同所有制房企一視同仁，對(duì)企業(yè)合理融資需求采取市場(chǎng)化方式解決。

避免傳聞擾動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期

開(kāi)發(fā)商主動(dòng)在公開(kāi)透明的權(quán)威渠道回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，有助于重建投資者對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的信心。

房企的此輪主動(dòng)發(fā)聲，業(yè)內(nèi)普遍給予了積極的評(píng)價(jià)?！爸坝猩贁?shù)房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)被理解為企業(yè)資不抵債，正常資產(chǎn)出售被理解為資產(chǎn)低價(jià)變賣(mài)，這些‘小道消息’加大了債券和股票市場(chǎng)的波動(dòng)。”招商證券分析，此次集中披露或?qū)⑼苿?dòng)房企建立與債券市場(chǎng)權(quán)威的溝通機(jī)制，是充分利用證券市場(chǎng)規(guī)律來(lái)解決信息不對(duì)稱(chēng)的一條可行路徑。

“部分房企表現(xiàn)出較強(qiáng)的基本面韌性，背后是現(xiàn)金流管理能力的印證，其中并不分民企還是國(guó)企。”招商證券進(jìn)一步指出，通過(guò)主動(dòng)信息披露，部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)展現(xiàn)出高于行業(yè)平均水平的經(jīng)營(yíng)基本面，體現(xiàn)出抵御行業(yè)下行的“超額業(yè)績(jī)能力”，或是未來(lái)行業(yè)“剩者為王”競(jìng)爭(zhēng)格局改善的佐證。

克而瑞研究中心報(bào)告指出，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)在公開(kāi)透明的權(quán)威渠道回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，有助于重建投資者對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的信心，推動(dòng)地產(chǎn)債二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格和一級(jí)市場(chǎng)發(fā)行陸續(xù)恢復(fù)正常。

在金融方面，放松預(yù)售金監(jiān)管、支持合理融資需求、鼓勵(lì)并購(gòu)融資等政策不斷。2022年以來(lái)，政策又逐步向需求端轉(zhuǎn)移。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，浙江、安徽、南寧和菏澤等14省、市相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)紓困政策，包括放松公積金貸款，降低首付比例和通過(guò)財(cái)稅刺激托底樓市等。

不過(guò)，從房企1月的銷(xiāo)售情況來(lái)看，市場(chǎng)回暖尚需時(shí)日。根據(jù)10家房企的披露，其中新城控股1月合同銷(xiāo)售金額約78.62億元，同比下降52.75%；銷(xiāo)售面積約79.7萬(wàn)平方米，同比下降57.86%。金地集團(tuán)1月簽約金額149.6億元，同比下降38.36%；對(duì)應(yīng)簽約面積55.9萬(wàn)平方米，同比下降44.87%。保利發(fā)展方面也表示，1月公司實(shí)現(xiàn)簽約金額283.02億元，與市場(chǎng)總體表現(xiàn)基本一致。

10家信披企業(yè)銷(xiāo)售的疲軟也是市場(chǎng)整體環(huán)境的縮影?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年1月，百?gòu)?qiáng)房企單月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額5256億元，同比降低39.6%，較2021年的月均水平降低了43%。其中，9成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，2成房企降幅在30%~40%，近4成房企降幅高于40%。

房企融資環(huán)境改善

在行業(yè)整體下行的背景下，再加上近來(lái)針對(duì)房企融資政策的逐步放寬，房企對(duì)資金的渴求尤為迫切。

“以‘保交樓、保民生、保穩(wěn)定’為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，壓實(shí)企業(yè)實(shí)體責(zé)任?！?月24日，在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，在行業(yè)整體下行的背景下，再加上近來(lái)針對(duì)房企融資政策的逐步放寬，房企對(duì)資金的渴求尤為迫切。上海易居房地產(chǎn)研究院公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1月，TOP30房企合計(jì)融資規(guī)模達(dá)到254.6億元，環(huán)比上升51.2%。其中，新增股權(quán)融資規(guī)模36.8億元，環(huán)比上升93.7%；新增債券融資規(guī)模217.8億元，環(huán)比上升45.7%。

根據(jù)此番披露信息，中國(guó)金茂2月16日在上交所發(fā)行了18億元公司債券，票面利率為3.2%；龍湖集團(tuán)方面則透露，1月12日發(fā)行28億公募公司債券，其中3+3年期品種發(fā)行規(guī)模20億元，票面利率3.49%；5+3年期品種發(fā)行規(guī)模8億元，票面利率3.95%，募集資金用于償還到期的公司債券產(chǎn)品。

同時(shí)，龍湖集團(tuán)中期票據(jù)項(xiàng)目也在2月14日取得中國(guó)銀行(3.100, -0.03, -0.96%)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)接受注冊(cè)通知書(shū)，注冊(cè)規(guī)模50億元。首開(kāi)股份(5.650, -0.20, -3.42%)宣布公司剩余57.7億元中期票據(jù)將于近期完成發(fā)行，同時(shí)董事會(huì)審議通過(guò)發(fā)行不超過(guò)45億元定向債務(wù)融資工具的議案，將于近期進(jìn)行申報(bào)。

頭部房企“破冰”加大融資的同時(shí)，市場(chǎng)整體的償債壓力依然緊張?？硕鹱C券研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年3～6月，170家房企共有162.2億美元存量債到期、781.9億元人民幣債到期，合計(jì)約1809億元債到期。其中，3月是各公司債集中到期的月份，合計(jì)約589億元，占上半年總體到期債券的32.6%。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，“對(duì)于那些整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健、財(cái)務(wù)情況良好的房企來(lái)說(shuō)，合理的債務(wù)水平結(jié)構(gòu)和債務(wù)來(lái)源結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)的成長(zhǎng)影響顯著；而對(duì)于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大的房企來(lái)說(shuō)，債券集中到期需要關(guān)注和防范。”

對(duì)此，丁祖昱提醒，現(xiàn)在任何一家房企都不應(yīng)該對(duì)自己的融資能力過(guò)于樂(lè)觀，只有實(shí)打?qū)嵉匿N(xiāo)售回款以及處理手上的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得資金的回籠，才是度過(guò)目前行業(yè)“嚴(yán)冬”的最好方式。