樓市“搶收”初顯成效：商品房成交連續(xù)兩月回升

雖然“金九銀十”成色不足，但房地產(chǎn)業(yè)在今年秋季掀起的搶收潮，仍然初顯成效。

10月24日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月，全國商品房銷售面積10.1萬億平方米，同比下降22.2%；商品房銷售額9.9萬億元，同比下降26.3%。這兩個(gè)指標(biāo)均連續(xù)兩個(gè)月收窄。

其中，9月單月，全國商品房銷售面積和銷售額環(huán)比分別增長39.3%、33.7%。

總體來看，當(dāng)前的樓市交易規(guī)模仍然不及去年同期，但近兩個(gè)月來，市場回溫的跡象顯著，并推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)投資、現(xiàn)金流等其他指標(biāo)的改善。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，這一方面來自于房地產(chǎn)調(diào)控政策的累加效果，另一方面，也在于房企采取了主動(dòng)降價(jià)等積極措施。

隨著年末鄰近，保衛(wèi)來之不易的市場信心，仍是現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急。 

價(jià)跌量漲

作為房地產(chǎn)的傳統(tǒng)營銷旺季，“金九”向來頗受期待。今年以來，房地產(chǎn)交易規(guī)模相對不高，市場長期處于筑底狀態(tài)中。但在各類穩(wěn)樓市政策的作用下，市場從8月就出現(xiàn)回穩(wěn)跡象。

今年8月，全國商品房銷售面積、銷售額分別環(huán)比增長4.9%、4.3%。到9月，增幅驟升至39.3%、33.7%。連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)升溫。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至9月末，各級(jí)監(jiān)管部門出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過835次，同比上漲近73%。其中，9月單月出臺(tái)樓市政策超過135次。

值得注意的是，在8月實(shí)施了今年的第三次降息后，首套房貸最低利率已經(jīng)降至4.3%的低位。這也被認(rèn)為是推動(dòng)9月市場升溫的重要因素。

此外，在這輪營銷中，很多房企采取了降價(jià)的措施，也在一定程度上促成了交易。根據(jù)公告，上市房企在9月的銷售均價(jià)普遍出現(xiàn)下調(diào)。

有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，公司在近期啟動(dòng)了“搶收”戰(zhàn)略，并為此采取了降價(jià)措施。部分項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整幅度超過20%。向當(dāng)?shù)卣块T報(bào)備后，得到了批準(zhǔn)。他還表示，以往很難實(shí)施這種幅度的價(jià)格調(diào)整。

統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)也顯示，今年9月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有54個(gè)和61個(gè)，比8月分別增加4個(gè)和5個(gè)。其中，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上漲0.1%轉(zhuǎn)為下降0.1%，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平。二三線城市新房和二手房價(jià)格均保持環(huán)比下降。

保衛(wèi)信心

銷售的升溫也帶動(dòng)了其他指標(biāo)的改善。雖然總體規(guī)模仍然低于去年，但9月單月，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然錄得兩位數(shù)的環(huán)比增長。同期，房屋施工面積和新開工面積均出現(xiàn)月度環(huán)比增長。

今年8月和9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比增長。

進(jìn)入第四季度，這種市場正循環(huán)的局面能否持續(xù)？分析人士普遍認(rèn)為，當(dāng)前市場復(fù)蘇態(tài)勢仍然脆弱，如何維持信心，仍是當(dāng)務(wù)之急。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，樓市正在出現(xiàn)良好的跡象，關(guān)鍵要看保交樓和銷售端，因?yàn)檫@兩個(gè)指標(biāo)關(guān)系到需求端的信心能否穩(wěn)定住。只要新房能竣工交付，開發(fā)商積極降價(jià)促銷，需求就會(huì)慢慢穩(wěn)定住。

他表示，從近期調(diào)研看，單個(gè)客戶看房頻次在增加，說明需求還在，而且打工人群、自由職業(yè)者等無房戶正在成為住房購置新的主力，多數(shù)二三線城市首套房購置占比在60%-80%。未來，只要保交樓能取得積極進(jìn)展，新房價(jià)格繼續(xù)降低，就一定能帶動(dòng)有效需求入場?！斑@樣，開發(fā)商資金鏈好轉(zhuǎn)，開工、拿地的積極性就會(huì)增加，房地產(chǎn)良性循環(huán)的局面就能形成，整個(gè)樓市也就穩(wěn)定住了。”

今年國慶長假前夕，監(jiān)管層推出兩項(xiàng)重要的穩(wěn)樓市政策。其一，重點(diǎn)城市首套房貸利率下限被再度放寬，最低首套房利率已降至3.7%的歷史低位。其二，換房退稅政策也被有條件地實(shí)施。

此外，出于沖擊年度業(yè)績的考慮，年末通常是房企加大促銷力度的時(shí)段，也是市場交易最旺盛的時(shí)段。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，目前很多房企已開始著手“年終沖刺”的內(nèi)部動(dòng)員。分析人士普遍認(rèn)為，在上述一系列因素的作用下，今年的樓市仍然有望出現(xiàn)年末“翹尾”行情。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)2022年四季度市場有望逐漸企穩(wěn)，但整體交易量仍會(huì)低于去年。