多地首付20%可買房，地產(chǎn)市場會回暖嗎？

2月以來，多地傳出房貸首付比例下調的消息。  

山東菏澤、江西贛州、河南駐馬店等地的部分銀行，將商業(yè)貸款首付比例下調至20%；而以南寧為代表的一些城市，則降低了公積金貸款的首付。目前，南寧二套房公積金貸款首付僅30%。  

此外，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2月監(jiān)測的103個重點城市中有87個房貸利率環(huán)比下調，較上月增加28個，無利率提高的城市。  

有分析認為，下調首付比例、房貸降息將有效促進市場恢復，房地產(chǎn)整體市場止跌趨勢明顯。  

但也有觀點指出，這輪降低首付比例的城市多為三四線城市，或二線城市的非限購區(qū)域，一線城市的情況仍有待觀察。  

市場行為還是政府調控？  

率先打響這輪“降首付”的是山東菏澤。  

據(jù)悉，菏澤的中國銀行、農業(yè)銀行、工商銀行、建設銀行四大銀行，普遍下調了個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。  

在江西贛州，不少樓盤首套房貸首付比例已降到20%，當?shù)刂行陪y行、廣發(fā)銀行、招商銀行等銀行均執(zhí)行該房貸政策。  

據(jù)澎湃新聞報道，在河南駐馬店，部分一手樓盤首付比例下調至20%，二手房首付下調至30%。  

值得注意的是，上述地方均未發(fā)布官方形式的地產(chǎn)調控政策。菏澤官方公開回應稱，菏澤市房貸政策保持穩(wěn)定，此次調整是屬于銀行的自主經(jīng)營性行為。  

降首付的不僅是商業(yè)貸款。  

近日，南寧市公積金中心發(fā)布了《南寧住房公積金個人住房貸款管理實施細則》，明確二套房最低公積金首付下調為總房款的30%。  

除南寧外，北海、自貢等城市近期也下調了公積金貸款首付比例。  

有城市部分區(qū)域也出現(xiàn)了首付20%現(xiàn)象。比如在廣東佛山的非限購區(qū)，已有多個樓盤實行20%首付策略。  

不過，有佛山當?shù)刂薪閷χ袊侣勚芸硎荆嚓P政策一直存在，只是去年銀行貸款額度緊張，很少有銀行實行相關政策。  

為什么上述地區(qū)首付陸續(xù)降到20%？  

廣東住房政策研究中心研究員李宇嘉分析，國家對于差別化住房信貸政策早已明確規(guī)定，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首套個人住房最低首付款比例允許下調，原則上允許在最低首付款比例25%的基礎上向下浮動5個百分點，執(zhí)行20%的首付比例。  

李宇嘉對中國新聞周刊說，部分城市銀行降首付的行為，是市場化的商業(yè)行為，不能解讀成該城市的調控松綁。  

但值得注意的是，此輪部分城市降首付行為，也潛藏著風險。  

據(jù)第一財經(jīng)報道，在惠州大亞灣，部分海景樓盤通過“送兩成首付”的方式吸引看房客。當?shù)刂薪榉Q，雖然銀行依舊是三成首付，但開發(fā)商會通過“送兩成首付”的形式優(yōu)惠返還，已達到一成首付的效果。  

而在湖南郴州，甚至出現(xiàn)了“2萬首付”的營銷。  

易居研究院首席研究員嚴躍進直言，根據(jù)相關媒體的核實，近期郴州有樓盤購房的首付比例是按20%計算的，但是在實際操作中，比如首付是12萬，可以先付2萬給開發(fā)商，剩下的10萬元可按季度不計息的方式付給開發(fā)商。2萬低首付的做法，其實類似首付貸。  

“這種情況值得關注，因為首付貸背后其實是購房加杠桿，有極高的風險。從購房者來說，雖然屬于個體購房行為，但如果行業(yè)中普遍出現(xiàn)這種情況，可能成為新的金融風險。”嚴躍進說。  

全面松綁還是保護剛需？  

除了首付降低，房貸利率也成為地產(chǎn)市場新的調整點。  

比如一線城市廣州，自2月21日起，中國工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行下調廣州地區(qū)房貸利率。郵儲銀行自2月22日起下調房貸利率。  

國有銀行宣布下調利率后，廣州地區(qū)不少股份制商業(yè)銀行紛紛跟進。  

據(jù)了解，廣州首套房利率從此前的LPR+100BP（5.6%）下調至LPR+80BP（5.4%），二套房利率從LPR+120BP（5.8%）下調至LPR+100BP（5.6%）。  

目前上海的招商銀行、建設銀行、中國工商銀行等多家銀行，首套房的商貸利率為4.95%，較之前的5%下降了0.05個百分點，但放款周期較之前也有明顯加快，甚至新房和二手房的放款周期幾乎沒有區(qū)別。  

2022年2月，貝殼研究院統(tǒng)計的全國103個城市房貸交易數(shù)據(jù)顯示，有87城房貸主流利率環(huán)比下調，其中惠州、中山、呼和浩特首套房貸下調幅度較大，達到30基點，重慶、南京、紹興下調25基點，無錫、溫州、常州下調20基點。  

上述報告還顯示，目前全國103城平均放款周期不足40天，包括北京、深圳在內，近四成城市放款周期不足一個月。  

利率的放松也給了不少地產(chǎn)從業(yè)人員信心。  

“受深圳限購影響，去年上半年有段時間來自珠三角的投資客都集中在廣州，廣州行情異常火熱。之后為了抑制市場過熱，政府又出臺了嚴格的限購政策，利率也一下子提高，市場很快大冷，我手上好幾位剛需客人又轉為觀望態(tài)度?！痹趶V州從事房產(chǎn)中介的王娟告訴中國新聞周刊。  

中原銀行首席經(jīng)濟學家王軍對中國新聞周刊表示，前一階段部分地方政策執(zhí)行過嚴，對不少真正剛需購房產(chǎn)生影響，上述調整也是一種糾偏。  

在王軍看來，從去年四季度開始，有關房地產(chǎn)調控的政策變密集，無論是從信貸政策還是具體城市的調控，都采取了一些靈活調整。  

“這些政策大背景是部分地產(chǎn)企業(yè)資金鏈困難，整個行業(yè)從銷售到投資疲軟，開始拖累了宏觀經(jīng)濟大盤和穩(wěn)增長的大局。所以說近期的調整是在穩(wěn)增長的大局背景下做出的逆周期調節(jié)。”他說。  

和王軍一樣，不少行業(yè)專家都認為，近期政策屬于區(qū)域間的微調，不會影響國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度。  

城市基本面決定房產(chǎn)價值  

值得注意的是，近期將商貸首付降低到20%的城市，多集中于三四線城市，比如菏澤、贛州、駐馬店。  

而廣東佛山，即使有20%首付的區(qū)域，也集中在當?shù)亟?jīng)濟實力相對較弱的非限購區(qū)。  

貝殼研究院首席研究員許小樂對中國新聞周刊表示，目前降低首付比例的城市多為三四線城市，局部區(qū)域庫存較高，但需求相對不足，市場修復的動力較弱。  

李宇嘉也認為，凡是把首付降到20%的城市或區(qū)域，不但庫存大，更重要的是房價還處于明顯的下跌中，市場情緒較低迷，導致相關地區(qū)房價和交易量陷入一個負增長的循環(huán)，所以需要通過類似逆周期的政策性調節(jié)。  

但一線城市的情況則完全不同。  

許小樂認為，目前一線城市人口持續(xù)流入、住房供不應求，還存在房價上漲壓力。  

“分化早就存在了，現(xiàn)來看，明顯在加劇。”李宇嘉分析。  

最近，住建部部長王蒙徽曾公開表示，我國城市發(fā)展已經(jīng)進入了城市更新的重要時期，由過去大規(guī)模的增量建設，向存量的提質改造和增量的結構調整并重轉變，也就是說，從“有沒有”向“好不好”轉變。  

在這一背景下，一線城市被長期看好，三四線城市房價暴漲機會不再，而二線城市，成為最難判斷的地區(qū)。  

2021年下半年到現(xiàn)在，部分二線城市也出現(xiàn)庫存高企、市場不振的現(xiàn)象。  

今年2月15日，鄭州代市長何雄就坦言，“鄭州的房地產(chǎn)市場現(xiàn)在遇到一些小困難”。  

2021年，昆明GDP實際增速僅3.7%，在全國GDP50強城市中排名倒數(shù)第一，其中房地產(chǎn)投資增速為-5.1%。房地產(chǎn)市場的不振被認為拖累了當?shù)亟?jīng)濟。  

王軍說，不論是信貸領域還是區(qū)域購房政策的刺激，長期都要建立在這個地區(qū)產(chǎn)業(yè)振興、人口流入的基礎上，就是地產(chǎn)首要依靠城市經(jīng)濟的基本面。  

近幾年，鄭州每年人口凈流入超40萬，住房需求旺盛；昆明也處于人口持續(xù)流入中，兩地經(jīng)濟基本面良好，房價為何出現(xiàn)回落？  

有分析認為，這與兩地房地產(chǎn)之前投資過熱有關。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2019年上半年，鄭州和昆明房地產(chǎn)投資占GDP比重分別高達28.3%和36.3%。  

在不少專家看來，建設熱潮的庫存消化后，人口持續(xù)流入的二線城市的市場，仍值得被看好。