閩系房企撐起的福州樓市,開啟一場“保交樓”的新征程

第一財經(jīng) · 2022-09-20 16:42

推開26樓的窗,一股強勁的風吹進設計精良的樣板間,帶來陣陣舒爽的空氣,近處是高聳的寫字樓和香火旺盛的西禪寺,遠處滿目城市綠化的盡頭是連綿起伏的丘陵。

能飽覽福州如此城市景象的一套SOHO房源,總面積約為38平方米,價格僅為86萬元。眾多購房者為此心動,在9月上旬的一個工作日,擠滿了該項目售樓處和樣板間。

“我今天到現(xiàn)在接待了11組客戶?!币晃荒贻p的銷售數(shù)了一遍客戶名單,口氣略帶無奈,卻也難掩喜悅,“銷售都不夠用了”。

這番難得一見的火熱景象,并非福州樓市當下縮影,相反,它只是個案,因開發(fā)商大幅降價所取得的效果。

多位福州當?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)內人士向第一財經(jīng)表示,目前,樓市步入了“金九銀十”這個傳統(tǒng)銷售旺季,部分房企選擇以價換量,試圖改變冷清許久的樓市。畢竟,福州作為眾多閩系房企發(fā)家的大本營,因接連有企業(yè)爆雷,購房者信心已遭受重挫。

“陽光城、世茂、正榮等這些頭部房企的情況,福州的購房者都了解,有不少項目出現(xiàn)了停工,業(yè)主對交付產(chǎn)生擔憂。”有福州當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內人士表示,這使得導致很多人寧可持幣觀望。

福州樓市的未來,似乎仍然有賴于房企的債務危機有待化解,和市場信心的重建。

公開降價日漸普遍

上述火熱的項目來自華潤置地,是位于福州核心城區(qū)的SOHO類產(chǎn)品。9月8日,該項目開展促銷,總價超百萬的房源折后價格降至“8字頭”,同時還有送車位的活動。

這樣的優(yōu)惠為該項目帶來了大量到訪,截至8日晚間,中介發(fā)來的數(shù)據(jù)顯示,該項目一天到訪192組客戶,成交63套。

在冷清的福州樓市,這樣的單日成交并不多見。一位在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)十余年、近年來深耕福州市場的胡煥(化名)大概統(tǒng)計了一下2022年至今福州的市場表現(xiàn),單盤月均成交套數(shù)約在20套左右。

“現(xiàn)在是‘金九銀十’,可以說開發(fā)商已經(jīng)進入到跑步的階段了,各自動作都比較多?!焙鸁ㄕJ為,華潤置地上述SOHO項目現(xiàn)在降價,又是現(xiàn)房,總價不算高,再加上周邊大型商業(yè)綜合體,具備較好的租金支撐,成功吸引一部分投資客戶。

事實上,今年以來,特價房、降價近來已成為福州樓市的常態(tài)。

記者近日走訪了位于福州市倉山區(qū)兩個閩系房企的住宅項目,其通過分銷渠道給出的特價房源,總價降幅均超10萬。中海地產(chǎn)旗下一個項目的特價房源售價約1.3萬元/平方米,較此的最高均價下降超4成。另有房企則通過首付分期、補貼等多種方式降低首付門檻,給客戶提供更輕松的上車機會。

“短期來看,福建本地市場‘破局’的辦法就是降價?!痹诘禺a(chǎn)行業(yè)工作近十年的林清(化名)表示。他曾在一家福建本土房企工作數(shù)年,后加入一家總部位于華南的全國性房企,負責福建當?shù)厥袌龅臓I銷等工作。面對接下來的銷售窗口期,林清所在的房企也選擇加入這場降價潮。

盡管當前的事實證明,降價有效拉動了一波去化,但在胡煥看來,這些舉措帶來的熱鬧并不意味著市場的改善。他向記者表示,過去的“金九銀十”,房企搞些活動,推一部分特價房,售樓部的人氣就不錯,而今年的中秋還沒到,房企的優(yōu)惠就提前一周釋放,降價、提高分銷點數(shù),搶客源,說明市場還有待修復。

胡煥預計9月的市場會好于7、8月份,但效果能有多少尚無法判斷?!案骷曳科蠖荚诮祪r,還沒辦法評估到底能給成交帶來多少提升?!?/p>

閩系房企大本營

據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù),福州市五區(qū)上半年成交量同比下跌46%;8月份新房網(wǎng)簽套數(shù)1665套,亦是近兩年時間首次在非春節(jié)月份跌破2000套。

某全國性房企在閩的房企內部人士直言,福州近來出臺了包括降首付、放松限購、限貸、提高公積金貸款額度等政策,但刺激效果并不明顯,而相較于其他城市,福州市場的形勢可能更為嚴峻。因為不少總部位于福州的閩系房企都已爆雷,而這些房企在當?shù)氐氖袌龇蓊~較高,購房者普遍對這類房企的項目心存疑慮。

福州作為閩系房企邁向全國市場的起點,亦曾經(jīng)是這些企業(yè)發(fā)家的糧倉和大本營,各家在此的項目儲備都很豐富。

1996年,林騰蛟在福州創(chuàng)辦的陽光集團進入房地產(chǎn)業(yè);同年,黃其森在福州創(chuàng)辦泰禾集團;2003年,世茂首入福州,打造世茂外灘花園;同年,寶龍地產(chǎn)也在福州落地了其商業(yè)項目。

2004年,在福州成立一年的融信開發(fā)了首個房地產(chǎn)項目;2007年,莆田起家的正榮地產(chǎn)也進入福州;憑借“飛虎隊”拿地在2017年成為行業(yè)黑馬的福晟,也曾在福州樓市霸榜……

另外,對于福州當?shù)厝藖碚f,沒上市的融僑也是信仰般的存在。這家由印尼華僑林文鏡于1989年創(chuàng)辦的公司,業(yè)務布局涉及港口運營、商業(yè)、地產(chǎn)、教育等多項產(chǎn)業(yè),早年間曾低價獲取不少閩江畔的地塊,帶動周邊區(qū)域煥新,而其打造的江景房,如今二手房已在6萬以上。

多位福州當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內人士都將融僑形容為當?shù)亍白钫J的房企”、“基本上福州人都會買融僑的房子”。2021年全年,融僑以約178億元的銷售額成為福州五區(qū)全口徑銷售榜的冠軍。

扎堆的閩系房企在福州市場的競爭,塑造了當?shù)厝说馁彿空J知。林清告訴記者,當年很多從事實業(yè)的老板轉型進入房地產(chǎn),激烈的市場競爭下,“沒點實力還真做不出來,大部分閩系開發(fā)商的產(chǎn)品都不錯”,泰禾的產(chǎn)品力也頗受好評。2012年時,閩系開發(fā)商的產(chǎn)品就已有了園林的概念。這些都構建了福州購房者頗為挑剔的產(chǎn)品標準。

不過,為了規(guī)模擴張,閩系房企漸次將總部搬離福建,遷都京滬?!案V菔袌鋈萘肯鄬τ邢?,當年若想沖出100億的規(guī)模,要把莆田、福清、寧德等幾個縣市的項目全部加起來才做得到?!焙鸁ㄕf,雖然福州市場有所局限,但大部分閩系依然會選擇守住家門口的市場,“快沒項目的時候,再新拿一兩個,以保住市場份額?!?/p>

這樣的策略使得閩系房企總能在福州當?shù)氐匿N售榜上占據(jù)一席之地??硕鸾y(tǒng)計福州銷售數(shù)據(jù)顯示,在2011-2020年的十年里,福州房企累計銷售額TOP10中,除了萬科和保利之外,余下皆為閩系民營房企:陽光城、融信、融僑霸占榜單前三;三盛集團在大本營也憑超195億的銷售額位居第五位。

隨著房地產(chǎn)2014年新一輪周期的開啟,中海、碧桂園、恒大、龍湖、綠城等眾多全國化布局的房企在此期間踏入海峽西岸的這座城市。

于是,有實力的外來房企加上強勢本土房企的雙重競爭,在當時棚改拆遷的催動下,福州的“地王”在2016-2017年間層出不窮。2016年,陽光城曾以15.5億的總價拿下福州鼓樓區(qū)一宗地塊,實際樓面價高達4.5萬元/平方米。

房價因此水漲船高。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年8月房價數(shù)據(jù)顯示,福州房價當月環(huán)比漲幅為4.3%,首次超過廈門,漲幅位居全國第五;截至該月,福州房價連漲了15個月。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),2017年福州市五城區(qū)全年商品住宅成交均價突破2萬元/平方米,同比增速超20%。

2016年9月,福州發(fā)布“限價令”,要求同一項目備案價漲幅不超過10%;11月,規(guī)定升級,要求“備案價格零增長”。此后,2017年福州的限購政策重啟,五城區(qū)成交規(guī)模腰斬,同比下降51%。房價增長放緩,但仍在2020年達到2.7萬元/平方米的歷史高點。

以“保交付”為重點的市場重塑

福州市場在進入現(xiàn)階段的低迷前,還曾有過一段短暫的上揚。2021年初,福州的“零門檻”落戶政策落地,推動外地客群需求集中釋放?!叭ツ暌徽甑某山涣慷嗔?00萬方,就是落戶政策放開的紅利?!焙鸁ū硎?。

也正是在這一政策背景下,2021年6月,已經(jīng)陷入債務危機的恒大,依然在福州市場收割了最后一波。彼時,首次開盤入市的恒大濱江左岸將價格直接殺至1.9萬元/平方米,遠低于約2.5萬/平方米的備案價,成為福州市場上最早降價的樓盤之一。

后來的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,該項目開盤當天去化超500套。遺憾的是,2022年6月,該項目因拖欠員工工資、相關方面不支付開發(fā)建設費用等而停工。

如同恒大一樣,其他多家閩系房企也因為高周轉、高杠桿策略,相繼陷入經(jīng)營困境,樓盤停工問題在福州也開始變得突出。

(位于閩江北CBD核心區(qū)的恒大天璟)

2021年下半年至今,包括陽光城、世茂、禹洲、寶龍、正榮、融信、三盛等在內閩系房企接連曝出或違約、或展期的消息。近來,融僑也有債券展期、高管停薪等多種消息流出。這些房企的債務違約,或多或少影響了旗下樓盤的施工進度。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計顯示,截至2021年年末,福州尚未交付問題項目總建筑面積為89萬平方米,占2021年總成交面積的21%;未交付問題項目總套數(shù)約8077套,占當年成交總套數(shù)的19%。在全國24個重點城市中,福州的未交付問題項目面積、未交付問題項目套數(shù)占比,均居于前列。

目前,監(jiān)管層對保交樓問題極為重視,近來多個部門數(shù)次發(fā)聲,提及保交樓、穩(wěn)民生,各地政府也予以了積極響應,探索問題解決的辦法。

據(jù)福州當?shù)孛襟w報道,對于暫停施工的恒大濱江左岸,福州市房管局相關負責人在8月下旬時對外披露,項目監(jiān)管賬戶資金充足,可覆蓋項目建設,有關部門正在積極引進其他有實力的企業(yè)來出資購買這一項目中屬于恒大的股份,以推動項目全面復工,并解決恒大其他項目的資金缺口問題。

閩系房企為了守住大本營市場份額,也在努力守住口碑,積極推動保交付。

8月中旬,陽光城福建大區(qū)召開了交付保障監(jiān)督制發(fā)布會,并對外披露數(shù)據(jù)稱,2022上半年,陽光城福建大區(qū)交付項目高達17個,共計9995套住宅,按時交付率達100%。

深耕福州的融信,在2022年上半年,也完成了8個樓盤超6000戶的交付。近期,融僑全國多地項目施工竣備及交付工作正穩(wěn)步推進中,覆蓋福州、上海等地,將于三、四季度交付戶數(shù)預計達萬套。

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2024-11-11 00:45:27