房地產(chǎn)在松綁

一些微妙的信號(hào)正在釋放。

5 月 22 日凌晨，武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)宣布全面取消住房限購(gòu)政策，不過(guò)這條消息僅僅存在了一個(gè)晚上，在當(dāng)天上午九點(diǎn)前就已在官方微博上消失。情形頗有些類(lèi)似南京的政策一日游。

都是朝令夕改，但不同的是，據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，盡管消息被刪，但武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)取消限購(gòu)的政策實(shí)際已經(jīng)落地，在武漢房票資格查詢(xún)系統(tǒng)的限購(gòu)區(qū)域之中已經(jīng)沒(méi)有“武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)”選項(xiàng)，頗有一些“只做不說(shuō)”的變通智慧。

同一天下午的“湖北發(fā)布”公眾號(hào)上，則發(fā)布了「二孩三孩家庭可在武漢限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買(mǎi)第三套房」的最新政策調(diào)整。

武漢只是最近一大批放松樓市管控的城市之一，根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，5 月截至 20 日，累計(jì)已經(jīng)超過(guò)了 56 座城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近 60 多條，4 月份也有 66 座城市出臺(tái)政策。

從具體內(nèi)容上看，組合拳包括但不限于為多孩家庭增加名額、放松限購(gòu)限貸限售、甚至直接降低首套、二套首付比例等政策，力度不可謂不大，調(diào)整的城市中還包括了如杭州、成都、長(zhǎng)沙等新一線城市。

自「房住不炒」被反復(fù)強(qiáng)調(diào)以來(lái)，如此密集地政策松綁尚屬首次。三月份開(kāi)始，以鄭州為代表的一批二三線城市對(duì)「四限」（限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)）進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性調(diào)整，現(xiàn)在這種全面松綁態(tài)勢(shì)在大大提速。

房地產(chǎn)之于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性無(wú)需多言，這個(gè)行業(yè)蓄積了巨量的國(guó)民財(cái)富，關(guān)聯(lián)著上下游數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是地方財(cái)政的重要支柱。新一輪松綁之下，這兩年低迷的房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)回到增長(zhǎng)的單行道嗎？

01 穩(wěn)地產(chǎn)就是穩(wěn)民生

如果說(shuō)一季度各地對(duì)「四限」的調(diào)整還普遍抱有一種「先行先試」的試探心理，那么隨著近期全國(guó)房貸利率下限下調(diào)以及 LPR 五年期及以上報(bào)價(jià)從 4.60% 下調(diào) 15 個(gè)基點(diǎn)至 4.45%，可以說(shuō)給樓市「松綁」已經(jīng)自上而下達(dá)成一致。

這項(xiàng)調(diào)整所影響地不僅是企業(yè)的中長(zhǎng)期貸款利率（當(dāng)然包括房企），也直接與個(gè)人住房貸款利率相掛鉤，根據(jù)中金測(cè)算，本次下調(diào)預(yù)計(jì)節(jié)省房貸利息支出年化約 570 億元，穩(wěn)地產(chǎn)信號(hào)非常明確。

以成都為例，2021 年還是 6.13% 的首套房利率，但是 2022 年年初，就調(diào)低到了 4.6-4.9 之間，近日的此輪下調(diào)，可能還會(huì)調(diào)低少許，半年之差，利率相差近 2 個(gè)點(diǎn)。

是到了必須穩(wěn)地產(chǎn)的時(shí)候了。

Wind 數(shù)據(jù)顯示，今年 1-4 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng) -2.7%，新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng) -26.3%，這一增速不但是歷史新低，也是排除了 2020 年初始疫情期間沖擊，中國(guó)進(jìn)入商品房時(shí)代二十多年以來(lái)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

從價(jià)格上看同樣有些令人擔(dān)憂，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示 4 月份，70 城新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降城市有 47 個(gè)，較 3 月份增加 9 個(gè)，二手房?jī)r(jià)環(huán)比下降城市有 50 個(gè)，較上月增加 5 個(gè)，幾乎只有少數(shù)一線和新一線城市仍在保持房?jī)r(jià)緩增。

這在很大程度上解釋了當(dāng)降息政策釋放后，大批二三線城市迅速對(duì)「四限」進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性放松。

物理學(xué)告訴我們，慣性與質(zhì)量成正比，對(duì)于十萬(wàn)億體量的房產(chǎn)市場(chǎng)而言也是如此：趨勢(shì)一旦形成，就很不容易在短期扭轉(zhuǎn)。一定的政策前瞻性就成為必要之舉。

天風(fēng)證券研究認(rèn)為，房產(chǎn)從供需兩端都進(jìn)入到去杠桿時(shí)代，購(gòu)房者對(duì)投資住宅回報(bào)的長(zhǎng)期預(yù)期已經(jīng)發(fā)生改變，房企開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)開(kāi)發(fā)的毛利率水平長(zhǎng)期預(yù)期也已調(diào)整，綜合人口周期和目前已經(jīng)相當(dāng)高的城鎮(zhèn)化水平來(lái)看，刺激政策能在多長(zhǎng)時(shí)間和多大程度上改善需求有較大的不確定性。

02 房產(chǎn)企業(yè)也在“裹緊被子”

市場(chǎng)降速，房企的日子也不好過(guò)。

3 月 31 日，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上因業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳向 52 萬(wàn)名股東道歉，引起了輿論關(guān)注，郁亮道歉的主要原因在于，萬(wàn)科當(dāng)年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為 225 億元，同比驟降 45.7%，這也是萬(wàn)科自成立以來(lái)第三次出現(xiàn)凈利潤(rùn)下滑。

年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上郁亮致歉

客觀來(lái)說(shuō)，一直被當(dāng)作業(yè)界「模范生」的萬(wàn)科雖然業(yè)績(jī)逆風(fēng)，但其提出預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率尚不到 70%，在郁亮所言的「黑鐵時(shí)代」靠著勒緊褲腰帶生存無(wú)虞。

被戲稱(chēng)為「恒二」的融創(chuàng)可能更具代表性。5 月 12 日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱(chēng) 4 月陸續(xù)到期的 4 筆美元債優(yōu)先票據(jù)利息將無(wú)法在相關(guān)寬限期內(nèi)償還，共計(jì)約 1.05 億美元，當(dāng)日融創(chuàng)服務(wù)股價(jià)應(yīng)聲大跌近 12%，至于融創(chuàng)中國(guó)，則因?yàn)槟陥?bào)「難產(chǎn)」從 4 月開(kāi)始就處于停牌狀態(tài)。

不知道孫老板得知最近法拉第未來(lái)還在比佛利山莊開(kāi)出體驗(yàn)店的消息，會(huì)不會(huì)想起他那至今未歸的山西老鄉(xiāng)。

開(kāi)發(fā)商如此，處在交易環(huán)節(jié)的貝殼也在「裹緊被子」。據(jù) Tech 星球等多家媒體報(bào)道，貝殼在赴港「雙重上市」的同時(shí)也啟動(dòng)了新一輪裁員，涉及產(chǎn)研、運(yùn)營(yíng)、中后臺(tái)等多個(gè)部門(mén)，職場(chǎng)社交平臺(tái)「脈脈」上亦有多位貝殼被裁員工發(fā)聲。

科技部門(mén)裁員往往能夠引起更多關(guān)注，而流動(dòng)率本就較高的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人群體則成為了「沉默的多數(shù)」。貝殼在 3 月份發(fā)布的年報(bào)顯示，其平臺(tái)上的經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為 45.45 萬(wàn)人，較 2020 年末下降約 7.8%，彼時(shí)貝殼 CEO 彭永東就曾對(duì)外表示，預(yù)計(jì)門(mén)店數(shù)量與經(jīng)紀(jì)人數(shù)量均會(huì)在第一季度觸底。

考慮到上海線下商業(yè)近兩個(gè)月幾乎停滯，北京近期也遇到了疫情反復(fù)，兩座重鎮(zhèn)業(yè)務(wù)受阻，作為貝殼「御林軍」的鏈家即便想要大干快上，可能還需要等待。

需要認(rèn)識(shí)到的是，即便沒(méi)有疫情沖擊，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)和人口結(jié)構(gòu)改變，全國(guó)各區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)分化也只是時(shí)間問(wèn)題，依托強(qiáng)大的中國(guó)制造能力，在全域建造了超出當(dāng)前需求的房子（京滬穗深受限于土地面積，不在此列），但多種因素疊加使得當(dāng)下的市場(chǎng)在基本面和情緒面在短期內(nèi)走低，避免情況進(jìn)一步惡化，已迫在眉睫。

根據(jù)天風(fēng)證券測(cè)算，如果在年中數(shù)據(jù)中能夠觀察到銷(xiāo)售數(shù)據(jù)企穩(wěn)，疊加供給側(cè)的紓困政策，那么房產(chǎn)投資增速將很有希望在下半年延續(xù)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，這對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)和市場(chǎng)信心重建有著極為重要的意義。

03 小結(jié)：以空間換時(shí)間的階段答案

房地產(chǎn)始終是中國(guó)經(jīng)濟(jì)重要的議題。從 2021 年初高層發(fā)聲「房地產(chǎn)是金融體系最大的「灰犀?！埂沟浇趯捤烧叩拿芗雠_(tái)。相信我們都能感受到一種微妙的化學(xué)反應(yīng)——既要確保金融安全、規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，還要穩(wěn)住當(dāng)下的市場(chǎng)、給市場(chǎng)以足夠的信心。

對(duì)于這道必須答好的難題，「以空間換時(shí)間」是目前我們所能觀察到的答案。

中國(guó)宏觀政策「武器庫(kù)里武器其實(shí)很多」-- 目前掌管資產(chǎn)管理規(guī)模約 500 億美元的太盟投資的單偉建認(rèn)為，利率相對(duì)較高，去年美、歐利率水平幾乎為 0 時(shí)，中國(guó)利率水平還接近 4%。同時(shí)，銀行在央行的存款準(zhǔn)備金率目前也屬全球最高之列。根據(jù)財(cái)新報(bào)道，這位曾在博士期間師從美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)耶倫的投資從業(yè)者作出了以上分析。

單偉建還特別指出，在財(cái)政政策方面，2021 年的稅收收入增加 14%，遠(yuǎn)高于當(dāng)年中國(guó) GDP 增速?！阜嵌愂杖脒€增加了 6%，我算了一下大概相當(dāng)于 4000 億美元，」因而財(cái)政支持經(jīng)濟(jì)有很大余地。

全社會(huì)對(duì)停滯的耐受度其實(shí)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于過(guò)熱，關(guān)于這一點(diǎn)，美國(guó)財(cái)長(zhǎng)耶倫其實(shí)就一貫主張，要對(duì)于通脹有一定容忍度，相比通脹，她更關(guān)注的是失業(yè)率，這一點(diǎn)對(duì)于中國(guó)或許同樣有啟發(fā)，通脹本身是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的伴隨物，而保住就業(yè)才能穩(wěn)住民心。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)崛起的一個(gè)基本經(jīng)驗(yàn)是，用發(fā)展的辦法解決發(fā)展中的問(wèn)題，可以預(yù)見(jiàn)的是，當(dāng)疫情沖擊超過(guò)預(yù)期，相應(yīng)的穩(wěn)增長(zhǎng)政策也將不斷提升力度。