各地樓市優(yōu)化政策此起彼伏 房地產(chǎn)企業(yè)冷暖交織

5月16日，交易所市場(chǎng)首單民營(yíng)房企信用保護(hù)憑證在深交所正式落地。同日晚間，重慶龍湖、美的置業(yè)分別發(fā)布公告，獲準(zhǔn)在上交所市場(chǎng)發(fā)行公司債券。這成為地產(chǎn)政策加速回暖的最新一例。

今年以來(lái)，地產(chǎn)業(yè)暖風(fēng)勁拂，迎來(lái)了史上罕見(jiàn)的政策密集期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前4月，全國(guó)有83個(gè)城市出臺(tái)了與房地產(chǎn)相關(guān)的優(yōu)化政策。

然而，仍有部分房企未能切實(shí)感受到溫暖。真正實(shí)質(zhì)享受到政策紅利的還是少數(shù)房企。從此次最新獲許發(fā)債的3家企業(yè)來(lái)看，即便是財(cái)務(wù)狀況相對(duì)較好的房企發(fā)行公司債，也需要配套信用保護(hù)工具。

一些二、三線面臨困難的房企“近渴難解”，生存狀態(tài)仍是寒意陣陣。

政策“堵點(diǎn)”與執(zhí)行困境在哪里？

如來(lái)自銀行的開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款確有放松，但集中于此前缺少額度但安全的項(xiàng)目，屬于釋放存量需求；又如紓困機(jī)構(gòu)從框架協(xié)議到具體落實(shí)，中間存在多方博弈，銀行和AMC也是企業(yè)，也有經(jīng)營(yíng)壓力，實(shí)務(wù)中往往“挑肥揀瘦”，即便成交最終也會(huì)大幅折價(jià)。

多名地產(chǎn)圈人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，還需要更多的金融創(chuàng)新，最大限度喚醒市場(chǎng)活力與信心，提升微觀主體的“自愈”能力。

值得觀察的是，二線城市如杭州、成都等，在堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)下，陸續(xù)有序放開(kāi)樓市限購(gòu)，有望刺激當(dāng)?shù)貥鞘袖N售回暖，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)起來(lái)。

房企受惠有限，“上岸”仍需自救

在等待政策馳援的同時(shí)，多數(shù)房企則通過(guò)銷售回款、處置資產(chǎn)、尋求債務(wù)展期及引入戰(zhàn)略投資者等方式積極“自救”。

5月12日，一則2億元利息逾期的消息，再次拉滿了外界對(duì)融創(chuàng)資金危機(jī)的緊張感。

自去年下半年以來(lái)，在信貸融資收緊和銷售回款乏力的雙重影響下，陷入流動(dòng)性危機(jī)的融創(chuàng)全力開(kāi)啟自救。直至此次，為了盡快贏得轉(zhuǎn)機(jī)，融創(chuàng)引入了第三方機(jī)構(gòu)。此前自掏腰包為公司“輸血”的孫宏斌，已逾有一個(gè)多月未現(xiàn)身公開(kāi)場(chǎng)合。

龍頭房企尚且如此，遑論中小房企。

“缺少信心，是行業(yè)目前最大的問(wèn)題?，F(xiàn)在一旦出現(xiàn)房企債務(wù)違約消息，就會(huì)迅速引起軒然大波?！痹谏虾Ｄ成鲜蟹科髶?dān)任高管的李東（化名）透露，目前大部分房企尚未到資不抵債的程度，但現(xiàn)金流枯竭已是不爭(zhēng)事實(shí)。

今年4月25日，央行召集6家國(guó)有銀行、12家股份制銀行及5家AMC召開(kāi)專題會(huì)議，商討為12家問(wèn)題房企進(jìn)行紓困。隨后，一份與華融簽署的總規(guī)模50億元紓困框架協(xié)議，讓中南建設(shè)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是最有可能通過(guò)借力AMC機(jī)構(gòu)脫困的房企。

“對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這是好消息，可以成為房企與銀行談條件的資本。但無(wú)論是什么政策，關(guān)鍵還在于落實(shí)?！崩顤|認(rèn)為，今年以來(lái)，從放寬“三限”（限購(gòu)、限售、限貸）到發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)多胎家庭購(gòu)房、為房企提供資金支持，樓市“松綁”政策不斷，但就企業(yè)感受而言，目前仍未感受到政策帶來(lái)的明顯改變。

“現(xiàn)在來(lái)自銀行的開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款確有放松，但幫助效果有限。”一名房企人士表示，開(kāi)發(fā)貸緊緊綁定項(xiàng)目，目前銀行給開(kāi)口子的基本是此前缺少額度但安全的項(xiàng)目，屬于釋放存量需求。

“從框架協(xié)議到具體落實(shí)，這中間還存在多方博弈，真正能落地多少有待觀察?！睆V東某房企高管認(rèn)為，畢竟銀行和AMC公司也是企業(yè)，也有經(jīng)營(yíng)壓力，是企業(yè)就天然厭惡風(fēng)險(xiǎn)，所以與其說(shuō)是紓困，實(shí)質(zhì)上也是“挑肥揀瘦”，而且一般最終也會(huì)折價(jià)成交。

在等待政策馳援的同時(shí)，多數(shù)房企則通過(guò)銷售回款、處置資產(chǎn)、尋求債務(wù)展期及引入戰(zhàn)略投資者等方式積極“自救”。

“為了解決流動(dòng)性問(wèn)題，除了全國(guó)排名前10強(qiáng)房企外，大部分房企已經(jīng)變賣了物業(yè)資產(chǎn)，以求得生存。如碧桂園服務(wù)收購(gòu)中梁百悅智佳，華潤(rùn)萬(wàn)象生活收購(gòu)中南服務(wù)、禹佳生活。”李東說(shuō)道。

“對(duì)于中等房企而言，賣物業(yè)資產(chǎn)是‘回血’的最快方式。一般來(lái)說(shuō)，頭部物業(yè)公司估值能達(dá)到50倍，中等規(guī)模房企估值為15至25倍。對(duì)于收購(gòu)方來(lái)說(shuō)，并購(gòu)一家項(xiàng)目重疊度高的物業(yè)公司，既可以享受資本溢價(jià)，又能增加管理運(yùn)營(yíng)的邊際效益?！崩顤|說(shuō)。

推動(dòng)臨期債券展期，則是房企的另一個(gè)無(wú)奈之舉。

今年以來(lái)，富力地產(chǎn)、龍光控股、融創(chuàng)、陽(yáng)光城等多家面臨流動(dòng)性壓力的房企均在積極尋求債務(wù)展期。

“我們公司今年所有的美元債都已經(jīng)和債權(quán)方談攏展期，用項(xiàng)目收益做擔(dān)保，總共9億美元，期限為12至14個(gè)月不等?！币患胰珖?guó)排名前20的港股房企人士告訴記者，以時(shí)間換空間，是當(dāng)下房企平衡到期債務(wù)和穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的最佳選擇。

銷售端復(fù)蘇漸露端倪

在政策“暖風(fēng)”吹拂之下，4月份以來(lái)，各大城市樓市出現(xiàn)了分化。北京、廣州等市場(chǎng)開(kāi)始有序復(fù)蘇，去化率企穩(wěn)回升。

“除了外部融資環(huán)境嚴(yán)峻外，疫情也加劇了行業(yè)下行壓力?！币幻科箐N售人員表示，今年3月初，各大房企售樓處還是人來(lái)人往，各式噱頭十足的營(yíng)銷方案滿天飛?！按蠹义e(cuò)過(guò)了‘春節(jié)檔’，都不想再失去‘小陽(yáng)春’。但誰(shuí)都沒(méi)想到，好勢(shì)頭被疫情打斷了?！?/p>

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)有20多個(gè)城市線下售樓處因疫情而輪番關(guān)閉，造成無(wú)法及時(shí)推貨。受此影響，今年前4個(gè)月，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額14814億元，同比減少52.8%。4月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)權(quán)益總銷售金額3475億元，同比減少63%。

從融創(chuàng)5月12日披露信息來(lái)看，疫情引發(fā)的銷售難問(wèn)題，正是其發(fā)生債券利息逾期未還的重要因素之一。公告顯示，今年3月份以來(lái)，融創(chuàng)重點(diǎn)布局的一、二線城市的銷售受疫情影響嚴(yán)重，3月、4月合同銷售金額同比大幅下降約65%，使得集團(tuán)現(xiàn)階段面臨更大的流動(dòng)性壓力。

就房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期而言，每年4月、5月是房企拿地高峰，緊接著進(jìn)入施工、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，然后趕在下半年“金九銀十”開(kāi)盤，最后年底實(shí)現(xiàn)回款?！岸鄶?shù)城市的調(diào)整時(shí)間達(dá)到9個(gè)月，一些一線城市甚至長(zhǎng)達(dá)一年時(shí)間?！币拙悠髽I(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱分析認(rèn)為，房企在2021年下半年開(kāi)始放緩拿地，也一定程度上影響了樓市供應(yīng)端。

“因?yàn)橐咔橛绊?，我們位于深圳、珠海、寧波等地區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目施工都被打亂了節(jié)奏?！笔烂煞菹嚓P(guān)人員向記者透露，該公司旗下一些商辦地塊均因疫情沖擊而處于停工狀態(tài)。

5月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)，則客觀顯示出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度。今年1月至4月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速為-2.7%。根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的多年觀察，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)很少出現(xiàn)負(fù)值。他認(rèn)為，監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)此高度重視。

在多名行業(yè)人士看來(lái)，房地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，不僅要解決融資端問(wèn)題，更要從銷售端發(fā)力。可以看到，近期越來(lái)越多的支持政策指向銷售端。

根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，今年前4月，全國(guó)有83個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)優(yōu)化政策，其中16城放松限購(gòu)、19城放松限貸、6城放松限售、15城財(cái)稅托市。5月起各地穩(wěn)樓市政策再次井噴，不少熱點(diǎn)城市加入了放寬“三限”（限購(gòu)、限售、限貸）的行列。

“一個(gè)積極信號(hào)是，在政策‘暖風(fēng)’吹拂之下，4月份以來(lái)，各大城市樓市出現(xiàn)了分化。北京、廣州等市場(chǎng)開(kāi)始有序復(fù)蘇，去化率企穩(wěn)回升?！倍∽骊疟硎尽１本?月份的開(kāi)盤去化率已上升至45%，環(huán)比增加15%。西安、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南等城市的新盤項(xiàng)目分化加劇，熱銷項(xiàng)目主要為與周邊二手房?jī)r(jià)差較高的樓盤，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)“日光盤”。特別是剛剛過(guò)去的“五一”小長(zhǎng)假，北京、成都等部分城市銷售好于春節(jié)期間。

“‘五一’假期，我們這邊看房買房的多起來(lái)了，比之前有起色了。”北京周邊的一家房企高管說(shuō)。

融資端呼吁更多金融創(chuàng)新

在銷售端尚未明顯回暖的情況下，通過(guò)創(chuàng)新金融方式，滿足房企融資端需求，是解決其流動(dòng)性最快捷的方式。

5月16日，根據(jù)深交所官網(wǎng)，為支持龍湖相關(guān)的供應(yīng)鏈ABS發(fā)行，第一單民營(yíng)房企信用保護(hù)憑證業(yè)務(wù)發(fā)行。“該業(yè)務(wù)是典型的‘為發(fā)債上保險(xiǎn)’的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，有利于增強(qiáng)相關(guān)債券融資的信用等級(jí)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是資本市場(chǎng)積極創(chuàng)新支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，有助于房企融資成本降低、融資效率提高。

“房企能否實(shí)現(xiàn)銷售回款，取決于消費(fèi)者是否愿意買單，而購(gòu)買力的恢復(fù)是需要一定時(shí)間的?！币幻趪?guó)有房企負(fù)責(zé)資金業(yè)務(wù)的高管向記者表示，在銷售端尚未明顯回暖的情況下，通過(guò)創(chuàng)新金融方式，滿足房企融資端需求，是解決其流動(dòng)性最快捷的方式。

上述房企人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)貸、公司債是房企常見(jiàn)的融資工具。其中，因需要滿足四證齊全的項(xiàng)目限制，開(kāi)發(fā)貸相對(duì)見(jiàn)效慢，難以在很短時(shí)間內(nèi)給予房企大量融資金額。金額大、資金使用靈活的公司債，效果相對(duì)立竿見(jiàn)影。

“要注意的是，能獲得融資政策支持的房企，其本身應(yīng)該僅是流動(dòng)性問(wèn)題，而非資不抵債?！痹谌A夏幸福南方總部財(cái)務(wù)融資中心副總經(jīng)理孫亮看來(lái)，從5月16日獲得發(fā)行公司債資格的3家民營(yíng)房企來(lái)看，均為資金管理能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

“房企債務(wù)問(wèn)題往往十分復(fù)雜，需要第三方機(jī)構(gòu)深度介入，進(jìn)行充分盡調(diào)，才有可能掌握真實(shí)情況。”孫亮認(rèn)為，對(duì)于存在流動(dòng)性問(wèn)題的房企而言，可加大融資“輸血”和資產(chǎn)出售，或考慮讓央企、國(guó)企、地方城投來(lái)接手優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，幫助渡過(guò)資金難關(guān)。倘若是資不抵債的房企，即便通過(guò)舉債或賣項(xiàng)目獲得“喘息”機(jī)會(huì)，也存在巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

“當(dāng)前形勢(shì)下，房企可出售的一般都是能創(chuàng)造凈現(xiàn)金流的項(xiàng)目，即未來(lái)收入大于支出。而一旦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出售后，原本就已資不抵債的房企，資金缺口可能反而更大?！睂O亮解釋稱，比如某項(xiàng)目未來(lái)凈收入10億元，按八成折價(jià)出售，即凈收入變?yōu)?億元，因此又增加了2億元缺口。

另有房企人士認(rèn)為，就銷售端而言，應(yīng)滿足不同群體的購(gòu)房痛點(diǎn)。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，可把購(gòu)房人簡(jiǎn)單分為“未上車的剛需”“已上車的改善”“富裕階層”三類。

其中，剛需群體的需求在于首付和按揭。在個(gè)人收入或家庭收入預(yù)期較低的情況下，每個(gè)月僅減少幾十或幾百元的月供，其緩解按揭壓力的效果極其有限。相較之下，改善型群體通過(guò)置換房屋獲得增值收益，但與剛需群體類似，痛點(diǎn)仍在于按揭壓力。而對(duì)于富裕階層而言，最需要的是購(gòu)房名額，因此限購(gòu)的放松是關(guān)鍵。

“各類利好政策不斷，尤其是在降低拿地資金、優(yōu)化繳款方式、允許拿地即開(kāi)工等方面，客觀上在不斷降低房企的顧慮?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相關(guān)政策需強(qiáng)化對(duì)房企的調(diào)研和摸底，對(duì)于資金的流通通道要進(jìn)行密切追蹤，要讓紓困資金真正順暢、及時(shí)、足額、有序地進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)。