70城房價解讀：上漲城市數量增多 樓市未來半年會好轉？

12月15日，國家統計局發(fā)布11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。雖然70城房價數據仍在底部徘徊，但新房價格環(huán)比上漲的城市數量開始出現反彈。

分析人士認為，樓市利好政策開始發(fā)揮作用。未來半年內，房地產市場企穩(wěn)回升的趨勢將更為明確，預計不同等級城市將輪動走穩(wěn)回升。

新房價格上漲的城市數量增多

受市場轉冷影響，2022年下半年以來，70個大中城市中，新房、二手房銷售價格環(huán)比上漲的城市數量不斷減少，銷售價格環(huán)比下降的城市數量則不斷增多。

至10月，新房價格環(huán)比上漲、下跌的城市數量分別為10個、58個，二手房價格環(huán)比上漲、下跌的城市數量分別為5個、62個。對比數據可知，10月新房、二手房價格環(huán)比上漲的城市數量創(chuàng)下年內最低，環(huán)比下跌的城市數量創(chuàng)下年內最高。

根據15日的最新數據，11月，新房價格環(huán)比上漲、環(huán)比下跌的城市數量分別達到16個、51個，二手房價格環(huán)比上漲、環(huán)比下跌的城市數量與10月保持一致。

易居研究根據簡單算術平均計算，11月新房價格環(huán)比下跌0.2%，同比跌幅為-2.3%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，與此前房價跌幅環(huán)比擴大相比，11月的跌幅有所收窄，加上新房價格環(huán)比上漲的城市數量增多，這一信號值得關注，說明諸多利好政策發(fā)布，客觀上對房企預期有了積極修正，房屋定價策略開始出現變化。

不過，市場銷售不容客觀。國家統計局15日發(fā)布的另一則數據顯示，1-11月份，商品房銷售面積121250萬平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額118648億元，同比下降26.6%。

中原地產首席分析師張大偉表示，雖然房貸數據有所恢復，但市場信心沒有全面復蘇，導致市場成交低迷。

京滬漲，廣深跌

房價環(huán)比上漲的城市都有哪些特征呢？

數據顯示，11月，新房銷售價格環(huán)比上漲的城市依次為：杭州(上漲0.7%)、成都(上漲0.5%)、長沙(上漲0.5%)、南充(上漲0.5%)、泉州(上漲0.5%)、瀘州(上漲0.4%)、上海(上漲0.3%)、南京(上漲0.3%)、遵義(上漲0.3%)、煙臺(上漲0.3%)、昆明(上漲0.2%)、三亞(上漲0.2%)、北京(上漲0.1%)、大理(上漲0.1%)、寧波(上漲0.1%)、合肥(上漲0.1%)。

二手房銷售價格環(huán)比上漲的城市依次為：昆明(上漲0.5%)、蚌埠(上漲0.4%)、成都(上漲0.3%)、徐州(上漲0.2%)、長沙(上漲0.1%)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從環(huán)比上漲的城市來看，既有一線城市京滬，也有杭州、南京、長沙、成都等二線城市，驗證了熱點城市新房價格出現反彈的判斷。

一線城市中，北京、上海新房銷售價格實現環(huán)比增長，延續(xù)了過去幾個月的上漲態(tài)勢，廣州、深圳繼續(xù)保持下跌態(tài)勢，均為環(huán)比下跌0.5%。對于這種分化表現，李宇嘉分析，一是，廣深是粵系房企最集中的地方，粵系房企頻繁出險，導致開發(fā)商層面的降價行為較多；二是，廣深相比京滬，外來人口購房比例高，受疫情影響，外來人口購房也有所減少；三是，由于外來人口較多，投資性購房的比例較大，市場容易出現大起大落。

二三線城市房價的環(huán)比降幅出現收窄。國家統計局稱，11月，二線城市新房、二手房銷售價格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅比上月均收窄0.1個百分點。三線城市新房銷售價格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。李宇嘉稱，二三線城市價格跌幅收窄，顯示出政策紓困、降價措施對銷售產生了一定帶動作用。

2023年樓市會好轉？

展望未來，李宇嘉表示，近期，政策開始全面發(fā)力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵。供給端的“三支箭”積極改善房企資金面，而且是全方位、全渠道。若資金面好轉，市場對開發(fā)商層面的預期改觀，開發(fā)商降價打折的預期就會減緩，房價指數下跌的狀況會好轉。

李宇嘉稱，在需求端，包括降低按揭利率、熱點城市啟動“認房不認貸”的首套房認定標準、調整和退出限購政策、鼓勵開發(fā)商降價促銷等，也會提高房企的造血功能，利好價格穩(wěn)定?？傊?，供需兩端全面發(fā)力、互相支撐，最終才能讓價格企穩(wěn)。雖然房價下跌的走勢還會持續(xù)，但預計到2023年上半年或有改善。

58安居客房產研究院分院院長張波指出，由于需求側的信心恢復在11月還未明顯體現，市場的依然處于底部，因此房價也不會很快轉跌為升。隨著12月開始疫情防控政策的不斷優(yōu)化，社會經濟面整體向好的大趨勢將體現得更為明顯，這對需求側的入場會起到根本性拉動作用。

張波分析，從中共中央、國務院于14日發(fā)布的《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022－2035年)》看，房地產調控的整體思路和推進方向沒有發(fā)生改變，房住不炒、租購并舉的住房制度依然是重中之重。因此，雖然未來半年內房地產市場企穩(wěn)回升的趨勢將更為明確，但房價依然不會出現大漲，預計不同等級城市將輪動走穩(wěn)回升。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰也預計，到2023年，消費者對購買新房的觀望情緒有望緩解，促使今年部分延遲的購買需求在明年逐步釋放，換房退稅等改善性需求支持政策也促使換房需求入市，預計2023年市場將逐步呈現量價趨穩(wěn)走勢。