11月中國樓市仍在探底

15日，中國國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了包括70城房價(jià)、房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售等在內(nèi)的多項(xiàng)房地產(chǎn)核心指標(biāo)。從供需兩端數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場仍在探底：

——多數(shù)城市房價(jià)仍在下跌。11月，中國70個(gè)大中城市中，新房和二手房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量分別為51個(gè)和62個(gè)。據(jù)測算，70城新房和二手房價(jià)格平均指數(shù)已連續(xù)15個(gè)月環(huán)比下跌。二線和三線城市新房價(jià)格已跌回一年前。

——房地產(chǎn)銷售依然疲弱。1-11月份，中國商品房銷售面積同比下降23.3%，商品房銷售額下降26.6%。11月單月全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅均超三成，跌幅擴(kuò)大。

——投資、房屋新開工、拿地等供給端指標(biāo)跌幅擴(kuò)大。1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.8%，房屋新開工面積同比下降38.9%，土地購置面積下降53.8%，跌幅均較1-10月有所擴(kuò)大。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，11月以來，監(jiān)管部門出臺(tái)多項(xiàng)舉措穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等房地產(chǎn)融資支持措施先后落地，對(duì)修復(fù)市場信心起到積極作用，但在居民購房意愿偏低、疫情沖擊等因素影響下，還未扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場低迷態(tài)勢。

她認(rèn)為，從短期來看，影響居民購房的收入預(yù)期、房價(jià)預(yù)期等因素尚未出現(xiàn)明顯修復(fù)，購房者置業(yè)仍以觀望情緒為主，市場企穩(wěn)仍需要時(shí)間。

周期性、內(nèi)生性因素和外部沖擊疊加或是導(dǎo)致本輪樓市調(diào)整時(shí)間拉長的重要原因。貝殼研究院市場分析師劉麗杰認(rèn)為，今年以來，房地產(chǎn)市場的持續(xù)下行是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷上一個(gè)高速發(fā)展周期后的回落。同時(shí)，房企風(fēng)險(xiǎn)外溢、疫情頻繁擾動(dòng)等因素又加深了下行幅度。

樓市如何走出這樣的深度調(diào)整？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，關(guān)鍵在于恢復(fù)市場信心。11月份，樓市繼續(xù)探底有兩大原因：一方面在于三四線城市仍然缺乏具體的“保交樓”落地措施，另一方面，一二線特別是一線城市改善性購房者入市門檻依然很高。

從過去的多輪周期來看，他認(rèn)為，北京、上海、深圳的樓市政策對(duì)全國影響很大，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)須從一二線核心城市開始。值得注意的是，近期二線核心城市加快了政策優(yōu)化節(jié)奏，如南京部分銀行試行“認(rèn)貸不認(rèn)房”，武漢、廈門、佛山放松限購等。

張大偉認(rèn)為，未來一二線城市局部購房政策或有小幅松動(dòng)的空間，以更好地支持居民改善性購房需求釋放，改善居住條件。

展望2023年，中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)當(dāng)前各項(xiàng)指標(biāo)低迷，但銷售回暖已經(jīng)不遠(yuǎn)。三年疫情期間積累了大量的改善性自住需求，可能在未來釋放。同時(shí)，官方對(duì)包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)支持性政策持續(xù)出臺(tái)，且按揭貸款利率處于歷史低位，加之，2023年的春節(jié)來得相對(duì)較早，春節(jié)假期結(jié)束較早，房地產(chǎn)市場有望在明年春天從政策底走向市場底。

近日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，其中對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的整體思路和推進(jìn)方向沒有發(fā)生改變。“房住不炒”的定位以及租購并舉的住房制度依然是重中之重。他認(rèn)為，未來半年內(nèi)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的趨勢將更為明確，但房價(jià)料不會(huì)出現(xiàn)大漲，預(yù)計(jì)不同等級(jí)城市將輪動(dòng)走穩(wěn)回升。