杭州今年首輪賣地?cái)埥?26億元，濱江集團(tuán)成最大贏家

杭州首批次土地拍賣以高熱度落下帷幕。  

4月25日，歷時(shí)約14個(gè)小時(shí)鏖戰(zhàn)之后，杭州2022年首批集中供地收官，此次杭州拍地共出讓60宗涉宅地（包括2宗租賃用地），總面積3849畝，總建筑面積580.7萬(wàn)平方米，總起價(jià)797.9億元，最終59宗地塊成功出讓，一宗地流拍，共攬金826.76億元，地塊平均溢價(jià)率約為3.6%  

本次土地拍賣中，濱江集團(tuán)獨(dú)自狂攬11宗地塊，拿地比例占到18%，成交總額合計(jì)184億元。對(duì)于濱江集團(tuán)當(dāng)天表現(xiàn)，市場(chǎng)真呼“濱江殺瘋了”！綠城集團(tuán)拿下7宗地塊，位居此次土拍中房企拿地?cái)?shù)量第二位。  

相較此前北京、廈門、重慶、武漢、長(zhǎng)沙、成都、寧波等城市，杭州此次拍地總體熱度較高，中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生亦對(duì)記者表示，杭州首輪土拍提振了市場(chǎng)信心。  

杭州土地市場(chǎng)歷來(lái)備受外界關(guān)注。2021年，集中供地形勢(shì)下，杭州全年賣地收入3084億元，僅次于上海的3323億元。在土地財(cái)政依賴度方面，杭州是近5年來(lái)主要城市中土地財(cái)政依賴度最高的城市，若用賣地收入比一般公共預(yù)算收入來(lái)計(jì)算，杭州的土地財(cái)政依賴度超過(guò)了140%。  

2022年，一季度杭州實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值4539億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)4%。  

成交分化整體熱度高  

此次杭州土地市場(chǎng)表現(xiàn)出了極大分化趨勢(shì)，熱門地塊遭到房企爭(zhēng)搶，冷門地塊只能以底價(jià)成交甚至流拍。  

以此次熱度最高的奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊為例，正式開(kāi)拍前，該地塊就達(dá)到溢價(jià)上限，共有34家房企進(jìn)入一次報(bào)價(jià)區(qū)間，最終由大悅城搖中該地塊，總成交15.57億元。  

無(wú)獨(dú)有偶。此次杭州土拍中起始價(jià)最高的地塊錢江新城二期的四堡七堡單元JG1404-47地塊雖然起始價(jià)高達(dá)38億元，但仍吸引了近20家房企參拍，經(jīng)過(guò)38輪競(jìng)價(jià)后觸及中止價(jià)，該地塊最終被建發(fā)以42.75億元斬獲。  

與上述高熱度地塊相比，在此次土拍中，共有25宗地塊底價(jià)成交，占此次所有出讓地塊數(shù)43%。同時(shí)，在此次供地中，臨平新城臨喬路以東、吳郭街以北地塊因無(wú)人報(bào)價(jià)流拍，成為杭州第一批集中供地中唯一一宗流拍地塊，同時(shí)也是杭州集中供地以來(lái)出現(xiàn)的首宗流拍地塊。  

高院生表示：“此次集中供地推出的60宗宅地中，僅有1宗地塊流拍，流拍的地塊周邊鄰近廠房等，微環(huán)境欠佳；25宗地塊底價(jià)成交，所在區(qū)域多為臨安、富陽(yáng)以及蕭山郊區(qū)等去化能力相對(duì)偏弱區(qū)域；23宗地塊因封頂而進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，所在區(qū)域主要在奧體、三墩、寧圍、良渚、北部新城、未來(lái)科技城等熱門核心板塊。”這也與目前杭州土地市場(chǎng)冷熱不均的狀況相契合。  

即使如此，相比于其他城市，杭州土地市場(chǎng)整體熱度較高。  

對(duì)于杭州市場(chǎng)保持熱度的原因，高院生分析稱有兩個(gè)方面，一是本次供地對(duì)于拿地企業(yè)參拍資質(zhì)有所放松，同時(shí)溢價(jià)率最高僅12%，且部分板塊最高限價(jià)有所提升，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)有保障；二是杭州投資吸引力強(qiáng)，居民購(gòu)買力強(qiáng)勁，去化有所保證。這一點(diǎn)從杭州一季度市場(chǎng)表現(xiàn)也能看出，雖然一季度市場(chǎng)成交量有所下降，但核心板塊去化速度快，流速有保障。  

一位熟悉杭州樓市的分析人士稱，杭州土地市場(chǎng)熱度實(shí)際也與政府的扎實(shí)工作相關(guān)。  

去年集中供地政策出臺(tái)后，杭州第一批集中供地?zé)岫容^高，但也給市場(chǎng)和企業(yè)埋下了不少隱患，此后，杭州市政府也不停探索并調(diào)整拍地規(guī)則。  

在此輪集中供地中，杭州再次出現(xiàn)拍地新規(guī)，即當(dāng)競(jìng)拍地塊達(dá)到10%溢價(jià)后，將直接轉(zhuǎn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，報(bào)價(jià)區(qū)間鎖定在地塊起拍價(jià)110%-112%間。隨后，若有2個(gè)及以上有效報(bào)價(jià)，以有效報(bào)價(jià)中金額第二高報(bào)價(jià)為競(jìng)得價(jià)；且如果多家房企報(bào)價(jià)都為次高價(jià)，仍需通過(guò)搖號(hào)決定地塊歸屬。  

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這一規(guī)則進(jìn)一步避免了房企盲目叫價(jià)，有助于穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格，使土拍歸于理性。  

民企發(fā)力 濱江狂攬11宗地  

在當(dāng)下民企流動(dòng)性緊張難以在公開(kāi)土地市場(chǎng)大殺四方時(shí)，各地土地市場(chǎng)均出現(xiàn)了“國(guó)進(jìn)民退”的拿地特征，尤其是本土國(guó)企托底現(xiàn)象較為普遍。  

但在杭州這個(gè)對(duì)土地財(cái)政較為依賴的城市，民企卻成為此輪集中供地中的主要角色。  

在此次杭州土拍中，濱江集團(tuán)毫無(wú)疑問(wèn)是最大贏家。  

作為本土房企，杭州歷來(lái)是濱江集團(tuán)的大本營(yíng)和深耕之地。在本次集中供地中，濱江集團(tuán)拿地最多，競(jìng)得包括鐵路北站單元地塊、翠苑單元地塊、云城單元地塊、杭州未來(lái)科技城138號(hào)地塊等11宗地塊，總拿地金額達(dá)184億元，成為本次杭州土拍中拿地金額最高房企。  

去年同期，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興曾表示，公司在去年第一批集中供地中所拿地塊會(huì)“努力做到1%-2%的利潤(rùn)率”。對(duì)比去年的悲觀，顯然今年濱江集團(tuán)態(tài)度更為積極。  

對(duì)于此次大手筆拿地，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了濱江集團(tuán)，未予回復(fù)。不過(guò)，濱江集團(tuán)官方微信發(fā)布了一則拿地通告，其中表示，11宗地塊位置均相當(dāng)理想，有一部分屬于濱江傳統(tǒng)的深耕區(qū)域，屬于補(bǔ)倉(cāng)性質(zhì)，比如常青夕照區(qū)塊項(xiàng)目；有的是濱江近年來(lái)重點(diǎn)布局的區(qū)域，比如奧體板塊、申花板塊。在這些熟悉的區(qū)域深耕，濱江駕輕就熟且底氣十足。此外，11宗地中，還有一部分是新開(kāi)拓區(qū)域，例如翠苑單元地塊等。這些地塊分布于杭城各個(gè)區(qū)域，房?jī)r(jià)從1萬(wàn)元/平方米多至6萬(wàn)/平方米不等，能夠?yàn)闃I(yè)主提供更大選擇面和可能性。  

在高院生看來(lái)，濱江集團(tuán)此次拿地較多有兩個(gè)原因，一是濱江集團(tuán)作為杭州本土老大，從整個(gè)市場(chǎng)布局和占位的角度來(lái)看，需要站住杭州核心位置地塊；二是濱江集團(tuán)現(xiàn)階段也需要補(bǔ)倉(cāng)，雖然去年第一批集中供地中，濱江斬獲土地?cái)?shù)量相對(duì)較多，但實(shí)際上從全年來(lái)看，濱江集團(tuán)去年拿地并不算多，今年后續(xù)可開(kāi)發(fā)資源相對(duì)有限，加上濱江在本地項(xiàng)目流速很快，所以現(xiàn)在大舉拿地也是保障整體業(yè)績(jī)的需要，在意料之中。  

土拍規(guī)則調(diào)整給開(kāi)發(fā)商預(yù)留更多利潤(rùn)空間也是此次濱江集團(tuán)以及其他民企更加積極參與拍地的原因。  

據(jù)克而瑞測(cè)算，此次杭州土拍中23宗封頂成交地塊的平均地房比（樓面價(jià)/房屋銷售均價(jià)）約為0.57，房地價(jià)差也均在1萬(wàn)元/平方米以上。以本輪單價(jià)最高的錢江新城二期的四堡七堡單元JG1402-22地塊為例，該地塊平均樓面價(jià)為45321元/平方米，精裝限價(jià)約6.6萬(wàn)元/平方米，地房比接近0.7，但房地價(jià)差卻高達(dá)2萬(wàn)元/平方米，利潤(rùn)空間十分充裕。  

除濱江集團(tuán)，眾安、越秀、龍湖、德信等民企在此次土拍中均有不俗表現(xiàn)。此外，素有“杭州一哥”之稱的綠城集團(tuán)拿下7宗地塊，位居此次土拍中房企拿地?cái)?shù)量第二位，成交總額合計(jì)146.4億元。遠(yuǎn)郊板塊及外部鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地塊則多由城投公司競(jìng)得，包括臨平城建集團(tuán)、臨平新農(nóng)村建設(shè)、蕭山城建等。  

杭州首批次供地即獲得市場(chǎng)熱烈回應(yīng)，外界認(rèn)為杭州土地市場(chǎng)始終值得信任。去年，在全國(guó)土地市場(chǎng)多以底價(jià)成交及流拍頻發(fā)之際，杭州第三批次供地首日攬金759億元，35宗地塊全部成交，無(wú)一流拍，整體溢價(jià)率為7%。去年全年杭州土地出讓金3029.9億元，創(chuàng)歷史新高，同比增漲約20%，僅次于上海位居全國(guó)第二。  

這不是偶然。過(guò)去5年，杭州土地市場(chǎng)持續(xù)高熱。從2016年到2020年，杭州賣地收入累計(jì)超過(guò)1萬(wàn)億元，為全國(guó)最高。一級(jí)土地市場(chǎng)冷暖直接決定房?jī)r(jià)漲跌，杭州房?jī)r(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他同級(jí)別城市，且較為堅(jiān)挺。  

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)中，杭州是為數(shù)不多的新房、二手房?jī)r(jià)格仍均上漲的城市。其中，2月份杭州新房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲0.6%；二手房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲4.6%。  

從長(zhǎng)期來(lái)看，上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，杭州這個(gè)城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、對(duì)人口的吸引力還是很強(qiáng)的，這意味著杭州樓市的需求會(huì)繼續(xù)增加。