鄭州法拍房數(shù)量半年激增95%！“鄭19條”滿(mǎn)月樓市不及預(yù)期

鄭州樓市

繼出臺(tái)19條新政重磅救市后，鄭州樓市又因法拍房數(shù)量激增備受關(guān)注。

近日，有媒體報(bào)道稱(chēng)，鄭州法拍房數(shù)量自2021年9月份以來(lái)增加了90%，總數(shù)突破5萬(wàn)套。瀏覽阿里拍賣(mài)網(wǎng)站可以發(fā)現(xiàn)，篩選“房產(chǎn)”標(biāo)的物類(lèi)型后，截至4月21日下午14時(shí)，顯示共有標(biāo)的物總數(shù)約為5.28萬(wàn)套，以此計(jì)算的最新變動(dòng)數(shù)據(jù)達(dá)到了95%。

與此同時(shí)，研究機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，鄭州“19條”新政滿(mǎn)月，雖然市場(chǎng)有回升態(tài)勢(shì)，但整體提振效果并不及預(yù)期。而眼下，鄭州樓市仍待恢復(fù)，法拍房數(shù)量卻在激增。鄭州樓市又會(huì)如何發(fā)展呢？

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，預(yù)計(jì)接下來(lái)，在市場(chǎng)環(huán)境好轉(zhuǎn)以及政策持續(xù)發(fā)酵下，市場(chǎng)信心再度提升，購(gòu)房需求進(jìn)一步釋放，二季度成交有望上至新臺(tái)階。

法拍房半年增長(zhǎng)95%

近日，有關(guān)“鄭州市法拍房數(shù)量激增”的消息引起了各界關(guān)注。

據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，從2021年9月到2022年3月，阿里拍賣(mài)網(wǎng)掛牌的鄭州法拍房數(shù)量從2.7萬(wàn)套增加到了5.13萬(wàn)套，相當(dāng)于過(guò)去半年時(shí)間里，鄭州市法拍房的數(shù)量增長(zhǎng)了90%。

截至4月21日，該數(shù)據(jù)仍在增長(zhǎng)，截至4月21日下午14時(shí)，顯示數(shù)量約為5.28萬(wàn)套。按此數(shù)據(jù)計(jì)算，鄭州法拍房的數(shù)量已在半年時(shí)間內(nèi)增長(zhǎng)超過(guò)了95%。

不過(guò)，雖然鄭州法拍房的數(shù)量有所激增，但整體法拍市場(chǎng)的活躍度并不高。從阿里拍賣(mài)網(wǎng)情況來(lái)看，多數(shù)房源雖有千余次圍觀(guān)，但最終仍無(wú)人出價(jià)。

意向在鄭州購(gòu)置二手房的王女士表示，2022年年初在關(guān)注二手房的時(shí)候曾考慮過(guò)法拍房，但當(dāng)時(shí)了解到的房源大多數(shù)位置不佳，加上最終成交價(jià)無(wú)法預(yù)估，自己手頭可用現(xiàn)金也有限，所以只是關(guān)注，并未有意向購(gòu)置法拍房。

關(guān)注法拍房的張婷（化名）講道：“2021年年末時(shí)，我比較關(guān)注法拍的有關(guān)動(dòng)態(tài)，但由于后來(lái)鄭州出了樓市新政，新盤(pán)陸續(xù)有了折扣，身邊也有朋友說(shuō)法拍房后續(xù)不安全之類(lèi)的，后來(lái)也就更關(guān)注新房了?！?/p>

據(jù)悉，3月1日鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布了有關(guān)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的19條措施，而后新房及二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了不同程度回溫。

有房源起拍價(jià)打五折

瀏覽阿里拍賣(mài)網(wǎng)時(shí)可以發(fā)現(xiàn)，法拍房的起拍價(jià)格多數(shù)都低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。

其中，鄭東新區(qū)21世紀(jì)國(guó)際城某個(gè)面積約88平米的法拍房房源，評(píng)估價(jià)格約72萬(wàn)元，但起拍價(jià)僅約40萬(wàn)；中原區(qū)開(kāi)元銀田花園面積約122平米的房源，評(píng)估價(jià)約125萬(wàn)元，起拍價(jià)則約80萬(wàn)元。

而在調(diào)查期間，媒體還以意向購(gòu)買(mǎi)人的身份咨詢(xún)了鄭州一名從事法拍房工作的中介，其向媒體展示了目前鄭州市金水區(qū)和鄭東新區(qū)的法拍房房源信息，數(shù)據(jù)也同樣顯示多數(shù)法拍房的起拍價(jià)存在不同程度的折扣。

根據(jù)中介所展示的房源信息圖，大多數(shù)法拍房起拍價(jià)折扣集中在7、8折之間，其中還有一個(gè)位于建業(yè)天筑的面積約232平米房源，起拍價(jià)僅為447.1萬(wàn)，而市場(chǎng)估算價(jià)格約為900萬(wàn)，起拍價(jià)相當(dāng)于打了5折。房產(chǎn)交易平臺(tái)所示的該小區(qū)同面積房源，二手房?jī)r(jià)格大約都在900萬(wàn)以上。

不僅是起拍價(jià)，甚至還有超萬(wàn)人圍觀(guān)的搶手房源成交價(jià)打折的情況。例如，位于金水區(qū)中方園小區(qū)面積約312平米的某房源及其地下室，起拍價(jià)格約78萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)一百次出價(jià)后，最終成交價(jià)格約100萬(wàn)元。而該房源的評(píng)估價(jià)格約為139萬(wàn)元，成交價(jià)相當(dāng)于打了7.4折。

上述中介人員也講道，“從市場(chǎng)價(jià)來(lái)看，法拍房的價(jià)差還是很大的，如果過(guò)幾年能夠以市場(chǎng)價(jià)格出售的話(huà)，中間的利潤(rùn)空間是很可觀(guān)的?！?/p>

不過(guò)，就法拍房問(wèn)題咨詢(xún)業(yè)內(nèi)人士時(shí)獲悉，起拍價(jià)格倒掛的法拍房也存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，法拍房常見(jiàn)的問(wèn)題出現(xiàn)在騰房、辦證、前房主拖欠費(fèi)用清償?shù)确矫??！捌渲?，如果法拍房上已掛有?hù)口的話(huà)要格外注意。因?yàn)槌山缓罂赡苊媾R原戶(hù)口無(wú)法遷出的問(wèn)題，我遇到過(guò)一些買(mǎi)了法拍房戶(hù)口沒(méi)法遷出的情況，后面打官司也很難遷走。尤其是對(duì)于學(xué)區(qū)房，競(jìng)買(mǎi)人更要注意?！蓖跤癯急硎?。

部分有關(guān)法拍房交易后遺留問(wèn)題的留言

此外，王玉臣也向記者提醒道，在購(gòu)買(mǎi)法拍房之前，意向競(jìng)買(mǎi)人最好能和負(fù)責(zé)拍賣(mài)的法官和有關(guān)人員充分溝通，盡可能多的了解房子的相關(guān)信息，包括但不限于產(chǎn)權(quán)情況、抵押、查封等，必要的時(shí)候還要去產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)核實(shí)一下。

查閱領(lǐng)導(dǎo)留言板可以了解到，不少購(gòu)買(mǎi)了法拍房的業(yè)主留言稱(chēng)所購(gòu)房源存在后續(xù)問(wèn)題，涉及過(guò)戶(hù)、遺留費(fèi)用、學(xué)位、房產(chǎn)證等多方面。前述對(duì)于法拍房有一定了解的張婷也坦言，對(duì)于法拍房，其也是想撿漏但是又怕遇到后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)。

鄭州法拍房多數(shù)無(wú)人競(jìng)價(jià)

為何法拍房數(shù)量增長(zhǎng)這樣快？

那么，為何鄭州法拍房數(shù)量會(huì)在半年時(shí)間出現(xiàn)如此大幅度的增長(zhǎng)？該數(shù)據(jù)又是否能反映市場(chǎng)真實(shí)情況呢？

“法拍房數(shù)量增長(zhǎng)主要是受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境的影響?！敝兄秆芯吭汉幽戏衷河嘘P(guān)人士表示，去年鄭州多輪疫情反撲，又遇到特大洪水影響，經(jīng)濟(jì)多次處于停滯狀態(tài)。工薪階層、個(gè)體工商戶(hù)、企業(yè)均受到影響，房貸的及時(shí)還款受到較大沖擊，導(dǎo)致法拍房增多。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪也表示，鄭州法拍房數(shù)量激增的基本原因集中在房貸斷供。不過(guò)，數(shù)量增加過(guò)多也可能與相關(guān)平臺(tái)同套房源的重復(fù)掛牌情況不無(wú)關(guān)系。

實(shí)際上，媒體在采訪(fǎng)了多方人士后了解到，鄭州法拍房的真實(shí)數(shù)量情況，的確不能僅憑借網(wǎng)頁(yè)所示數(shù)據(jù)判定。

阿里拍賣(mài)網(wǎng)客服人員表示，拍賣(mài)界面所顯示的標(biāo)的物總數(shù)是存在重復(fù)計(jì)算的情況的，因?yàn)橛袠?biāo)的物不會(huì)一次拍賣(mài)成功，出現(xiàn)流拍的話(huà)，有的會(huì)繼續(xù)上拍，因此是存在重復(fù)計(jì)算的可能性的。

上述從事法拍房的中介也向記者透露道，鄭州法拍房的真實(shí)數(shù)量并未有網(wǎng)頁(yè)顯示的多，從其掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前鄭州市二手房在售是9.8萬(wàn)套數(shù)左右，法拍房的數(shù)量可能僅在800套左右。

市場(chǎng)復(fù)蘇仍待時(shí)日

不過(guò)，媒體在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，在法拍房數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，鄭州樓市也有好消息傳出。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，鄭州新房成交數(shù)據(jù)在開(kāi)年“二連降”之后有所回升，“鄭19條”救市政策發(fā)力，3月成交規(guī)模有所回升。2022年3月鄭州新房成交3852套，環(huán)比上漲47.47%，同比下降52.21%。目前鄭州新房市場(chǎng)中部分樓盤(pán)和中介也推出了團(tuán)購(gòu)房、0傭金等活動(dòng)。

二手房住宅方面的成交情況優(yōu)于新房，成交量止降回升，二手住宅成交套數(shù)為3627套，較2月上漲55.53%，并且從諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的11城情況來(lái)看，2022年一季度鄭州二手房成交規(guī)模以5.56%的同比漲幅位居排行榜第二位。

中指研究院河南分院表示：“二手房恢復(fù)較快的部分原因來(lái)自于鄭州目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中爛尾樓、項(xiàng)目延期交付等情況的增加，導(dǎo)致很多購(gòu)房者對(duì)于新房的購(gòu)買(mǎi)預(yù)期減弱，消費(fèi)者青睞于二手房和現(xiàn)房的可見(jiàn)性，轉(zhuǎn)而購(gòu)買(mǎi)二手房?！?/p>

中介機(jī)構(gòu)的引流活動(dòng)

不過(guò)，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心也在日前發(fā)布的有關(guān)報(bào)告中指出，雖然鄭州市場(chǎng)出現(xiàn)了回升態(tài)勢(shì)，但整體回暖程度依舊不及預(yù)期。從第一季度鄭州新房供應(yīng)規(guī)模來(lái)看，依舊延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，同比以及環(huán)比幅度呈現(xiàn)“三連跌”。

對(duì)此，中指研究院河南分院也提醒道，雖然總體來(lái)看，法拍房不至于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)去化產(chǎn)生絕對(duì)量的沖擊，但是會(huì)產(chǎn)生置業(yè)心理預(yù)期上的消極影響，不利于市場(chǎng)恢復(fù)。

關(guān)榮雪也表示，對(duì)于鄭州樓市而言，法拍房的激增對(duì)樓市將會(huì)造成不小的輿論影響，這一現(xiàn)象將會(huì)在一定程度上加劇購(gòu)房群體對(duì)于鄭州樓市以及其信貸環(huán)境的擔(dān)憂(yōu)情緒，而且法拍房的價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)較低，也會(huì)在一定程度上拉低城市整體房?jī)r(jià)水平。“另外，法拍房由于購(gòu)房資格相對(duì)寬松，房子的信息透明度較低等因素，也或?qū)?huì)在一定程度上擾亂鄭州樓市秩序，對(duì)市場(chǎng)健康良性發(fā)展或會(huì)產(chǎn)生一定的阻力?！标P(guān)榮雪講道。