多縣鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房：隨遷子女就近入學(xué)，退出宅基地購房獎5萬

近期，包括江蘇省鹽城市阜寧縣、吉林市樺甸市（縣級市）、貴州省晴隆縣、四川省涼山彝族自治州寧南縣、安徽省安慶市潛山市（縣級市）等多個縣城相繼發(fā)布鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房的政策，包括實施特殊群體置業(yè)補貼、自愿退出宅基地進(jìn)城購房落戶的農(nóng)民可享受5萬元獎勵、享受住房公積金貸款等。

在業(yè)內(nèi)人士看來，上述鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房的政策對“人口流失縣城”的樓市刺激有限。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂8月9日向《華夏時報》記者分析指出，過去幾年一些縣城房價快速上漲，現(xiàn)在卻是停滯或下跌，不利于購房預(yù)期。“縣城樓市去化面臨的問題可能是前期投資過度，必然經(jīng)歷一個調(diào)整過程。”許小樂表示。

農(nóng)民進(jìn)城購房可享多重優(yōu)惠

據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，截至2022年7月底，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過580次，刷新歷史紀(jì)錄。進(jìn)入8月，各地樓市仍加緊調(diào)控放松，這其中多個縣城鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房的動作頗為引人關(guān)注。

8月5日，江蘇省鹽城市阜寧縣多部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全縣房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），圍繞購房補貼、助企紓困解難等方面推出十項政策。

其中，針對農(nóng)民進(jìn)城入鎮(zhèn)購房，阜寧縣規(guī)定，凡符合2022年度農(nóng)房改善政策的農(nóng)戶，在縣城購買新建商品住房的，在原有農(nóng)房改善優(yōu)惠政策的基礎(chǔ)上可重復(fù)享受《通知》規(guī)定的第一、二項政策；縣域內(nèi)以個人名義參加社會保險的，可以繳納住房公積金，繳滿6個月并進(jìn)縣城購房的，可以享受住房公積金貸款。

同一天，“樺甸發(fā)布”也發(fā)文稱，吉林省吉林市代管縣級市樺甸市根據(jù)多部門在今年2月17日聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于開展農(nóng)民進(jìn)城購房補貼工作的通知》文件精神，結(jié)合樺甸市實際，制定農(nóng)民進(jìn)城購房優(yōu)惠政策。

《華夏時報》記者看到，農(nóng)民在樺甸購房的條件頗為寬松，申請人不局限于樺甸籍農(nóng)民，申請人可以是外省、市購房者，只要戶籍所在地為農(nóng)村即可；申請人可在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上購買商品住房或二手住房。而針對進(jìn)城購房的農(nóng)民，樺甸市還結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況設(shè)置了農(nóng)民隨遷子女義務(wù)教育階段就近入學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)、可申請住房公積金、為從事個體經(jīng)營的進(jìn)城購房農(nóng)民減稅等優(yōu)惠政策。

8月3日，貴州省黔西南州晴隆縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等11個部門發(fā)布的相關(guān)試行文件提出，要積極推動農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，進(jìn)一步簡化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口購房落戶手續(xù)。比如，對農(nóng)民工購買商品住房的，其土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體經(jīng)濟分配權(quán)保持不變；研究適合開發(fā)適合農(nóng)民工購買的信貸產(chǎn)品，支持農(nóng)民工進(jìn)城購房等。

此外，四川省涼山彝族自治州寧南縣及安徽省安慶市潛山市（安慶市代管的省轄縣級市）等，也在近期宣布給予進(jìn)城購房農(nóng)民真金白銀的獎勵。

例如，8月2日，四川省涼山彝族自治州寧南縣發(fā)文提出，實施特殊群體置業(yè)補貼。比如，對購買新建商品住房的蠶桑產(chǎn)業(yè)大戶和烤煙產(chǎn)業(yè)大戶，年售繭收入、煙收入前100名，分別給予每戶1萬元購房補貼。

安徽省安慶市潛山市則規(guī)定，自發(fā)文之日起至2023年12月31日，對自愿退出宅基地進(jìn)城購房落戶的農(nóng)民經(jīng)認(rèn)定后給予一次性5萬元購房獎勵；對自愿退出宅基地且宅基地復(fù)墾為耕地或其他農(nóng)用地后，由原宅基地使用者承包經(jīng)營的，經(jīng)認(rèn)定后，按每畝3萬元給予獎勵。

“人口流失型”縣城樓市低迷

“郡縣治，天下安”，縣城是縣域經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐。根據(jù)賽迪顧問縣域經(jīng)濟研究中心在今年7月20日發(fā)布的《2022賽迪百強縣榜單》，2021年，百強縣以占全國不到2.0%的土地、7.0%的人口，創(chuàng)造了全國9.94%的 GDP；以占全部縣域不到3.0%的土地，11.0%的人口，創(chuàng)造了縣域約四分之一的GDP。

年內(nèi)，中央層面也對縣域經(jīng)濟的發(fā)展給予多重支持：今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，明確縣城是我國城鎮(zhèn)體系的重要組成部分，是城鄉(xiāng)融合發(fā)展的關(guān)鍵支撐，對促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、構(gòu)建新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系具有重要意義；7月12日，國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案的通知》中，又提出2025年要實現(xiàn)“以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進(jìn)展”等目標(biāo)。

但部分“人口流失縣城”的發(fā)展卻不容樂觀。根據(jù)全國第七次人口普查數(shù)據(jù)的初步核算，在已公布數(shù)據(jù)的2700余個縣區(qū)中，2010至2020年常住人口減少的縣和縣級市有近1200個，“人口流失”已經(jīng)成為我國中西部地區(qū)縣域經(jīng)濟發(fā)展的障礙。

《華夏時報》記者注意到，上述鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房的縣城多為“人口流失縣城”，且近年房地產(chǎn)市場低迷。

以貴州省黔西南州晴隆縣為例。根據(jù)晴隆縣第七次全國人口普查結(jié)果，截至2020年11月1日零時，全縣常住人口為234162人。其中居住在城鎮(zhèn)的人口為76937人，占32.86%；居住在鄉(xiāng)村的人口為157225人，占67.14%。而全縣常住人口同2010年第六次人口普查的246809人相比，十年共減少12647人，增長率為-5.12%，年平均增長率為-0.53%。

同時，根據(jù)黔西南州自然資源局公布的房屋交易情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年3月份，黔西南州一手房成交共1930（套），晴隆縣最少，僅成交3套；存量房和期房買賣方面，全州交易數(shù)據(jù)分別為328套、847套，最少為晴隆縣和義龍新區(qū)，均為1套。

基于此，多數(shù)受訪人士告訴《華夏時報》記者，上述政策對當(dāng)?shù)貥鞘腥セ幸欢ǖ姆e極影響，但影響有限。

億翰智庫研究總監(jiān)于小語8月9日表示，“如果（政策）有讓利會有一些作用，但效果不太明顯了，因為三四線市場的問題已經(jīng)不是政策的問題了?！逼溥M(jìn)一步向《華夏時報》記者解釋說：“三四線城市在發(fā)展周期上已經(jīng)由成長期進(jìn)入成熟期早期，二手房一定程度上形成對新房的替代；在購房需求上，剛需已基本滿足，改善性需求處于脈沖式行情；在收入預(yù)期上，潛在購房者受經(jīng)濟變化影響大，收入預(yù)期甚至已出現(xiàn)下降。再疊加停工停貸事件的影響，即使有鼓勵政策，也難回到前期成交量高點?！庇谛≌Z坦言。

“個人認(rèn)為這個時期效果不會好，農(nóng)村進(jìn)城的速度放緩，收入增長也變慢了，不加杠桿的情況下，僅靠少量購房補貼的刺激作用是有限的?！必悮ぱ芯吭菏紫袌龇治鰩熢S小樂向《華夏時報》記者分析指出。

“縣域樓市去化面臨的難題包括市場相對狹小、產(chǎn)品溢價空間以及價格調(diào)整空間都較小，因此更需要關(guān)注市場容量、產(chǎn)品適銷對路以及定價合理的問題?！盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜8月10日通過《華夏時報》記者給出建議，“在市場的購買力不足，居民收入穩(wěn)定性差的情況下，房企和進(jìn)城購房的農(nóng)民都需要慎用財務(wù)杠桿，以免推高未來還款風(fēng)險。”