中交地產(chǎn)屢遭減持，提前向大股東打100億借條

向控股股東中交房地產(chǎn)集團借錢，成為中交地產(chǎn)近幾年歲末年初的例牌動作。

12月14日晚間，中交地產(chǎn)發(fā)布《關(guān)于向關(guān)聯(lián)方借款額度的公告》，擬在2022年內(nèi)向中交房地產(chǎn)集團新增借款，額度不超過100億元，年利率不超過10%，單筆借款期限自到賬之日起不超過60個月。

中交地產(chǎn)稱，為保證房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，應(yīng)對市場激烈的競爭，須在土地、資金等方面做好充分準(zhǔn)備。本次借款有利于保障公司參加土地競拍、項目建設(shè)過程中對資金的需求，提高決策效率。

常年靠控股股東“輸血”

據(jù)時代財經(jīng)查詢，至少早在2017年末，中交地產(chǎn)就開始向中交房地產(chǎn)集團借款。此后，借款額度不斷加大、期限不斷延長，還由單次單筆借款逐漸變成年度借款框架合同。

具體來看，2017年12月，中交地產(chǎn)向中交房地產(chǎn)集團借款6.5億元，期限1年；2018年2月1日借款40億元，年利率不超過10%；2019年內(nèi)借款三次，金額分別為5億元、8億元、15億元，期限在1-3年之間。

2020年后，中交地產(chǎn)開始與中交房地產(chǎn)集團簽署年度借款框架合同。其中，2020年內(nèi)借款額度為不超過80億元，2021年內(nèi)借款額度不超過100億元。從2021年起，單筆借款期限延長至“自到賬之日起不超過60個月”。據(jù)12月13日公告所披露，中交地產(chǎn)2021年借款額度已使用90.8億元。

梳理歷次借款公告，借款目的基本為“應(yīng)對市場激烈競爭，保障項目建設(shè)過程中對資金的需求，保證公司房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展”。

與此同時，隨著今年以來房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，中交地產(chǎn)在新增投資上也愈發(fā)謹(jǐn)慎。

12月14日，中交地產(chǎn)公告放棄競拍海南省文昌市一政策性安居型商品房項目的商業(yè)機會。該項目土地位于文城鎮(zhèn)鎮(zhèn)航天大道片區(qū)，規(guī)劃用地面積6.06萬平方米。地塊起始價為18177.04萬元，最高限價為19994.75萬元。折算下來，地價在2999.5元/平方米至3299.46元/平方米之間。但該項目銷售模式為安居型商品房（限定銷售對象），需全裝修現(xiàn)房銷售。

今年6月，中交地產(chǎn)也曾放棄南寧邕寧區(qū)12.6億項目商業(yè)機會。中交地產(chǎn)表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策和金融政策的持續(xù)收緊，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來更多不確定的經(jīng)營風(fēng)險。針對愈發(fā)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控和監(jiān)管政策，其今年一直以控總量、控總價、差異化定位、注重周轉(zhuǎn)效率為投資重點和產(chǎn)品定位原則?！邦A(yù)期該項目現(xiàn)金流回正周期較長，且整體收益水平偏低，不符合其目前的投資要求?！?/p>

近年來，中交地產(chǎn)因“增收不增利”“在央企開發(fā)商里墊底”等被投資者質(zhì)疑，其僅40億左右的市值也被視為與央企身份不符。中交集團也希望趕上中海、保利發(fā)展等地產(chǎn)龍央企頭，其曾于2017年立下成為規(guī)模前三央企的“軍令狀”。

2019年從綠城回歸中交地產(chǎn)擔(dān)任總裁的李永前，試圖將綠城的規(guī)模躍升經(jīng)驗“復(fù)制”到中交地產(chǎn)，借代建實現(xiàn)規(guī)模躍進。為此他立下三個“小目標(biāo)”：2019年沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年遠在千億之上。

2020年全年，中交地產(chǎn)實現(xiàn)簽約銷售額533億元，同比增長81.37%，但營收和利潤總額則同比分別減少12.54%、18.26%。今年2月，在央企加速重組整合的趨勢下，中交地產(chǎn)和中房集團正式合并，但反映在數(shù)據(jù)上，其運營情況并未好轉(zhuǎn)。截至今年三季度末，中交地產(chǎn)營業(yè)收入為59.86億元，同比減少25.43%；凈利潤為180.69萬元，同比減少99.37%。其中，三季度營收10.37億元，同比減少48.80%；凈利潤為-1.60億元，同比減少199.04%。另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前11個月，中交地產(chǎn)實現(xiàn)全口徑銷售788.9億元。

與此同時，近兩年中交地產(chǎn)的管理團隊也頻繁變動。今年6月7日，在任時長不足2年的李永前辭職，這也是中交地產(chǎn)5年時間里第4次更換總裁。盡管李永前在接受媒體采訪時表示“不會影響中交沖刺千億”，但如此頻繁的換帥，對于急迫尋求轉(zhuǎn)型和規(guī)模發(fā)展的中交地產(chǎn)而言，顯然不是利好因素。

同業(yè)競爭推進緩慢

中交系地產(chǎn)業(yè)務(wù)繁雜、長期存在的同業(yè)競爭問題也推進緩慢。

2018年，中交房地產(chǎn)集團曾出具《中交房地產(chǎn)集團有限公司關(guān)于避免同業(yè)競爭的補充承諾》，力爭在2021年底前，以現(xiàn)金換購、換股并購或其他可行的方式逐步啟動下屬其他涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)與中交地產(chǎn)的深度融合。

如今期限降至，中交系地產(chǎn)整合仍然道阻且長。12月14日，中交房地產(chǎn)集團申請將上述承諾延期，變更為“2024年底前，采取出售資產(chǎn)、現(xiàn)金收購、換股并購或其他可行的方式，啟動綠城中國控股有限公司、中交置業(yè)有限公司等下屬其他涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)與中交地產(chǎn)的整合”。

中交地產(chǎn)稱申請延長承諾履行的原因為：綠城中國和中交地產(chǎn)在資產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品定位、運營管理、歷史淵源等方面存在較大差異，綠城中國、中交地產(chǎn)上市地不同，整合方案涉及巨量的資產(chǎn)梳理工作，目前進行整合存在較大風(fēng)險。

IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對時代財經(jīng)稱，這說明中交房地產(chǎn)集團的整合存在較大難度。

大股東申請延期整合的同日，中交地產(chǎn)第三大股東湖南華夏投資集團有限公司（以下簡稱“華夏投資集團”）及其一致行動人彭程也再次提出減持，其擬在6個月內(nèi)，以集中競價和大宗交易的方式，分別減持不超過1390萬股（占公司總股本比例約1.99%）、2780萬股（占公司總股本比例約3.99%）。

華夏投資集團是大型的文教、文旅、文創(chuàng)、文居、文投的建造商、運營商，產(chǎn)業(yè)涉及教育、旅游及旅游配套服務(wù)綜合體、金融及股權(quán)投資等。2018年10月，其先后減持400萬股，套現(xiàn)3140萬元。2019年3月和10月，華夏投資集團分別減持2658萬股、3192萬股。

不過，2019年10月的減持計劃并未完全如期執(zhí)行。據(jù)中交地產(chǎn)2020年5月公告披露，減持計劃期間內(nèi)，華夏投資集團未減持股份，其一致行動人彭程通過集中競價減持股份69.15萬股。而多次聲稱減持后，華夏投資集團所持股份并無變化，目前為3860.51萬股，占中交地產(chǎn)總股本比例5.55%；一致行動人彭程持股1052.47萬股，股比為1.51%。

作為持股十幾年的老股東，華夏投資集團此舉確實讓人費解。有投資者表示：“每年都叫減持，年年不減。惡意做盤，有意思嗎？我懷疑他就是莊家。”“游資來了，打擾了他的做盤計劃，現(xiàn)在又開始用利空壓盤砸盤了?！?/p>