11月樓市再降溫：超80%城市新房下跌，除?？谕庖欢€城市二手房全部下跌

12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布11月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

數(shù)據(jù)顯示，11月新房?jī)r(jià)格上漲城市9個(gè)，上漲城市數(shù)量連續(xù)6個(gè)月減少，新房?jī)r(jià)格下降城市59個(gè)，占比超84%。11月僅3個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格上漲，上漲城市數(shù)量連續(xù)8個(gè)月減少，二手房?jī)r(jià)格下降城市62個(gè)，占比90%。

整體來(lái)看，11月新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌超0.3%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌近0.4%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶表示，11月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。

10月以來(lái)，央行、銀保監(jiān)會(huì)等發(fā)聲糾偏房地產(chǎn)信貸，支持合理購(gòu)房需求。合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，從信貸適度寬松，到樓市成交量由下行轉(zhuǎn)為上升需要2-3個(gè)月時(shí)間，之后還要經(jīng)歷1-2個(gè)月市場(chǎng)才可能迎來(lái)價(jià)格拐點(diǎn)。

郭毅認(rèn)為，從當(dāng)下來(lái)看，“穩(wěn)中有降”仍為樓市主旋律。12月新房、二手房?jī)r(jià)格大概率仍處于穩(wěn)中下行狀態(tài)，明年上半年市場(chǎng)有望迎來(lái)寬松或上行機(jī)會(huì)。

新房、二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下跌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月新房、二手房?jī)r(jià)格上漲城市均創(chuàng)年內(nèi)新低。11月新房?jī)r(jià)格上漲城市9個(gè)，二手房?jī)r(jià)格上漲城市僅3個(gè)。整體來(lái)看，11月新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降超0.3%，連續(xù)3個(gè)月下跌；11月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降近0.4%，繼續(xù)下跌且跌幅擴(kuò)大。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，就目前看，二手房下跌幅度大于新房，在信貸適度寬松之下，新房?jī)?yōu)勢(shì)可能更明顯，二手房外部環(huán)境欠佳，房東和購(gòu)房者觀望情緒明顯。

從城市能級(jí)來(lái)看，據(jù)測(cè)算，11月一線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，廣州下降0.6%，深圳持平；二線城市和三線城市新房銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.3%，降幅較10月分別擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)和持平。

10月市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，房企加碼“銀十”促銷，11月房企加速?zèng)_刺年終業(yè)績(jī)，降價(jià)促銷力度加大。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，新房?jī)r(jià)格浮動(dòng)往往具有結(jié)構(gòu)性特征，促銷后集中網(wǎng)簽影響月度數(shù)據(jù)表現(xiàn)。11月新房?jī)r(jià)格下降，也有前期促銷房源轉(zhuǎn)為集中網(wǎng)簽數(shù)據(jù)因素的影響。

具體到城市，郭毅表示，北京11月在售新房多為今年首批次集中供地上市項(xiàng)目，這些項(xiàng)目9-10月集中上市后，11月份開始陸續(xù)簽約。與限競(jìng)房這一北京近幾年新房市場(chǎng)供應(yīng)主體類型相比，首批次集中供地的商品房項(xiàng)目均價(jià)有所提升，帶來(lái)北京新房成交均價(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲。

郭毅指出，由于北京新房市場(chǎng)整體需求穩(wěn)中下行，局部市場(chǎng)供過(guò)于求，疊加受二手房市場(chǎng)影響新房市場(chǎng)信貸偏緊，單個(gè)新房項(xiàng)目缺乏價(jià)格調(diào)整的空間和可能性。

新房市場(chǎng)降價(jià)，二手房市場(chǎng)繼續(xù)承壓。據(jù)測(cè)算，11月一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市和三線城市二手房銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.4%，降幅較10月均擴(kuò)大0.1%。

一二三線城市二手房?jī)r(jià)格均有不同程度下降。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)需要進(jìn)一步關(guān)注二手房市場(chǎng)降溫風(fēng)險(xiǎn)，包括銀行信貸和二手房置換方面的金融服務(wù)等。

市場(chǎng)適度寬松信號(hào)持續(xù)釋放

下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，11月新房、二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下降，從中央各部門到地方政府，10月以來(lái)政策適度糾偏持續(xù)進(jìn)行，市場(chǎng)適度寬松信號(hào)持續(xù)釋放。

繼央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)聲糾偏房貸之后，日前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述發(fā)生變化，明確在“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)下，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這意味著政策在糾偏。目前房地產(chǎn)業(yè)循環(huán)不暢，影響到行業(yè)健康發(fā)展甚至防風(fēng)險(xiǎn)高度，房地產(chǎn)調(diào)控頂層設(shè)計(jì)在保持戰(zhàn)略定力的同時(shí)，去除阻礙行業(yè)順暢循環(huán)問(wèn)題，要在多元主體、多元房屋類型、新供地類型、新融資模式方面進(jìn)行探索。

從城市來(lái)看，繼多城推出“限跌令”后，近期又有十余個(gè)城市推出購(gòu)房補(bǔ)貼等政策，鼓勵(lì)購(gòu)房。如12月14日，安徽蕪湖發(fā)布購(gòu)房支持新政，對(duì)符合條件的青年英才最高可獲得10%購(gòu)房款補(bǔ)貼。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，從實(shí)際過(guò)程看，此類城市的政策，有助于鼓勵(lì)特定群體購(gòu)房，加速庫(kù)存去化。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大背景下，預(yù)計(jì)類似三四線城市購(gòu)房政策放松的可能性較大，尤其是針對(duì)大學(xué)生、改善型購(gòu)房需求、三孩家庭等，后續(xù)可能出臺(tái)相對(duì)寬松的購(gòu)房政策。

郭毅表示，推出購(gòu)房補(bǔ)貼城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)多處于全面下行狀態(tài)，購(gòu)房補(bǔ)貼針對(duì)人才等特定人群，很少出現(xiàn)全面補(bǔ)貼，不會(huì)對(duì)局部市場(chǎng)產(chǎn)生明顯拉動(dòng)。

李宇嘉指出，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要在需求端進(jìn)行適當(dāng)扶持，但當(dāng)下市場(chǎng)和行業(yè)環(huán)境與過(guò)去不同，當(dāng)前住房供需矛盾、居民杠桿率、收入預(yù)期、購(gòu)房者心態(tài)、房?jī)r(jià)水平等都發(fā)生了很多變化，在資金方面未來(lái)不可能再放水。

“未來(lái)一年內(nèi)樓市走穩(wěn)是最好結(jié)局，已實(shí)屬不易了?！?/strong>李宇嘉說(shuō)。