房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入"新周期" 華東近10城先后被約談督導(dǎo)

“這招基本上把外地投資客堵在門(mén)外了?！?月5日一大早，浙江本土某房企副總裁劉陽(yáng)（化名）就在第一時(shí)間關(guān)注到了杭州發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控《通知》。

當(dāng)天，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），進(jìn)一步加強(qiáng)住房限購(gòu)，進(jìn)一步完善新建商品住房銷售管理，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。

而在此前的8月2日，遭到住建部約談的浙江省金華市聞風(fēng)而動(dòng)出臺(tái)了以“限售三年”為核心的調(diào)控政策，從土地供應(yīng)、住宅限售、公證搖號(hào)、二手住宅價(jià)格監(jiān)管、金融監(jiān)管、品質(zhì)管控、更名管理、市場(chǎng)監(jiān)管、住房保障和責(zé)任落實(shí)等十個(gè)方面加大調(diào)控力度。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至8月初，包括7月29日剛剛被約談的金華和徐州等5座城市，住建部已約談或督導(dǎo)了近20座城市。其中華東地區(qū)占比接近一半，目前已有上海、杭州、無(wú)錫、合肥、寧波、南通、金華和徐州等先后遭到約談或督導(dǎo)，并從多個(gè)方面收緊了調(diào)控政策。

8月4日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示：“已經(jīng)在開(kāi)會(huì)研究，具體政策的出臺(tái)，還需要一些時(shí)間?！苯鹑A市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督處處長(zhǎng)唐有新此前則告訴記者：“今年上半年，金華市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量大，但是供應(yīng)不足；下半年會(huì)有大量新開(kāi)樓盤(pán)入市，‘供不應(yīng)求’的情況有望緩解，有助于緩和市場(chǎng)熱度。”

多地火速升級(jí)調(diào)控

雖然未在住建部近期點(diǎn)名之列，浙江省杭州市還是提前主動(dòng)交出了房地產(chǎn)調(diào)控的“答卷”。

根據(jù)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室在杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)8月5日發(fā)布的《通知》，杭州出臺(tái)“三個(gè)進(jìn)一步”措施，以進(jìn)一步支持自住需求、抑制投機(jī)炒房，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)最新調(diào)控政策，在加強(qiáng)住房限購(gòu)方面，落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購(gòu)房之日前兩年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房；非本市戶籍家庭，在購(gòu)房之日前4年起已在本市限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社?；騻€(gè)人所得稅滿48個(gè)月，方可在本市限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

此外，杭州調(diào)控新政還明確強(qiáng)調(diào)，新建住房項(xiàng)目公開(kāi)銷售時(shí)，無(wú)論是無(wú)房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序，開(kāi)啟積分制，對(duì)認(rèn)籌人數(shù)多的項(xiàng)目采用“排序搖號(hào)”政策。

金華市政府也在被住建部約談后迅速召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，重點(diǎn)傳達(dá)學(xué)習(xí)會(huì)議相關(guān)精神，分析研究全市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展工作。隨后的8月2日，金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)正式發(fā)布《通知》，從土地供應(yīng)、住宅限售、公證搖號(hào)和二手住宅價(jià)格監(jiān)管等十個(gè)方面（以下簡(jiǎn)稱“金十條”）入手進(jìn)一步抑制投機(jī)炒房行為，并首度提出了“限售3年”的措施。

金華市也由此成為此次遭約談的5座城市中首個(gè)出臺(tái)樓市調(diào)控政策的城市，而同在約談之列的蘇北重鎮(zhèn)徐州的調(diào)控政策或也已“箭在弦上”。徐州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“已經(jīng)在開(kāi)會(huì)研究，具體政策的出臺(tái)，還需要一些時(shí)間?！?/p>

事實(shí)上，監(jiān)管部門(mén)對(duì)“房住不炒”的要求從未放松，并在今年以來(lái)再度觸發(fā)多地調(diào)控?zé)岢薄?月23日，住建部和發(fā)改委等八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、住房租賃等方面提出了細(xì)致的監(jiān)管要求。

有分析人士指出，這也是在國(guó)家部委層面發(fā)布的文件中，首度覆蓋了房地產(chǎn)全鏈條管控，形成了監(jiān)管閉環(huán)。

而在上述政策落地后的兩天內(nèi)，多個(gè)地方政府便就樓市調(diào)控發(fā)布了相應(yīng)的新舉措。如在7月23日當(dāng)天，紹興市便公布了《關(guān)于加強(qiáng)二手住房市場(chǎng)監(jiān)管的通知》，表示將建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制、落實(shí)二手住房成交參考價(jià)格在金融信貸等應(yīng)用、嚴(yán)厲打擊中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為等。

隨后的7月24日，上海市則發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的通知》，提出“通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購(gòu)政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù)；受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和本市住房限購(gòu)政策”。

7月30日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，也明確提出了具體要求：“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策?！?/p>

政策聯(lián)動(dòng)效應(yīng)顯現(xiàn)

“目前還沒(méi)法看到立竿見(jiàn)影的項(xiàng)目，等9月有大量新項(xiàng)目入市時(shí)可能才會(huì)比較明顯?！痹诮鹑A市出臺(tái)新調(diào)控政策后，當(dāng)?shù)匾晃环康禺a(chǎn)中介工作人員向記者表示，近期出臺(tái)的調(diào)控政策對(duì)部分高價(jià)位樓盤(pán)還是有一定影響的，“之前不愿意和我們合作的三個(gè)項(xiàng)目都來(lái)主動(dòng)尋求合作了，這幾個(gè)項(xiàng)目均價(jià)都超過(guò)2萬(wàn)元/平方米，應(yīng)該是蓄客開(kāi)始明顯不足?！?/p>

記者梳理各部委和各地出臺(tái)的意見(jiàn)和調(diào)控措施發(fā)現(xiàn)，對(duì)二手房市場(chǎng)的價(jià)格管控以及房地產(chǎn)金融管控已經(jīng)成為了樓市調(diào)控的重點(diǎn)方向。此外，在住房端、資金端和土地端的政策已經(jīng)形成了聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，通過(guò)建立“人、房、地、錢(qián)”的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，共同引導(dǎo)市場(chǎng)逐漸回歸平穩(wěn)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，中央各部門(mén)已經(jīng)發(fā)布了將近50次調(diào)控政策，相較于2020年同期約30次的調(diào)控政策，同比增幅已經(jīng)超過(guò)了50%，而全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過(guò)320次。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，二手房已逐漸占據(jù)一二線城市的主流市場(chǎng)。在一線城市，二手房占市場(chǎng)總成交額已經(jīng)基本達(dá)到了80%，而在大部分二線城市也已經(jīng)超過(guò)了50%。在這種背景下，只對(duì)新建住房進(jìn)行限價(jià)，已經(jīng)不足以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

近日，上海的二手房?jī)r(jià)格管控措施便在逐漸升級(jí)。7月9日，上海市房管局召開(kāi)了上海市規(guī)范二手房房源掛牌管理會(huì)議，要求自當(dāng)日起，在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價(jià)格信息的核驗(yàn)，其中未通過(guò)價(jià)格核驗(yàn)的二手房源將無(wú)法對(duì)外公布。

在調(diào)控政策影響下，今年二季度以來(lái)，上海二手住宅成交量已有所回落。根據(jù)上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年6月，上海全市二手房成交套數(shù)2.66萬(wàn)套，較2021年1月的成交高點(diǎn)下降了39%。

今年以來(lái)，除了上海市，杭州和無(wú)錫等10余個(gè)城市也已經(jīng)發(fā)布了不同力度的二手房?jī)r(jià)調(diào)控措施。對(duì)于二手房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快的原因，有分析人士指出，主要是由于學(xué)區(qū)房的需求上升，引發(fā)了投資客“炒房”熱度。以金華市為例，去年5月份，金華出臺(tái)的“公民同招”“三年一戶”等學(xué)區(qū)房政策，引發(fā)了以五中、南苑和四中為代表的學(xué)區(qū)房量?jī)r(jià)齊升，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)漸熱。

據(jù)了解，為了遏制上述現(xiàn)象，“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房?jī)r(jià)”正成為二手房調(diào)控重點(diǎn)。今年3月中旬，上海市開(kāi)啟了學(xué)區(qū)制度的改革，將市重點(diǎn)高中招生名額的50%~65%分配到校。這也意味著，即使是教育質(zhì)量不是特別好的初中，其畢業(yè)生也有機(jī)會(huì)上重點(diǎn)高中。受此消息影響，上海的二手房市場(chǎng)已開(kāi)始漸漸回歸理性。

資金端收緊也是二手房市場(chǎng)“降溫”的重要因素。7月22日，住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光再次強(qiáng)調(diào)，下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則，落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購(gòu)房。

近日，多地銀行已收緊了對(duì)二手房市場(chǎng)的貸款額度，甚至出現(xiàn)“停貸”的現(xiàn)象。例如在杭州，由于二套房的貸款審批更加嚴(yán)格，導(dǎo)致“投資客”沒(méi)有足夠的流動(dòng)資金進(jìn)行投資，而使得二手房市場(chǎng)應(yīng)聲回落，出現(xiàn)了多個(gè)二手房源掛牌降價(jià)的現(xiàn)象。數(shù)據(jù)顯示，6月杭州二手房市場(chǎng)的簽約量為7800套，環(huán)比下13.4%，二手房月成交量已出現(xiàn)三連降。

同時(shí)在土地端，政策也要求加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)勾地資金審查制度?！昂罄m(xù)可以繼續(xù)關(guān)注土地市場(chǎng)的變化?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者指出：“未來(lái)在雙集中供地等方面會(huì)有各類土地保障。尤其是在房企高價(jià)拿地過(guò)程中，需要更好理解競(jìng)自持、配建保障性租賃住房等內(nèi)容?！?/p>