關(guān)注！這些城市房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？！

前言：

去年年底，我開始著手撰寫《2021版樓市分析》系列，每周1～2個(gè)城市，大家都很期待。

但年后開始，樓市熱度迅速升溫，信息鋪天蓋地涌來，每天大批粉絲在后臺(tái)留言，問我XX城市到底能不能買。

大家著急我也著急，這個(gè)更新節(jié)奏著實(shí)有點(diǎn)兒慢。最后索性算了，我一篇文章走一批城市，講究個(gè)痛快。

所以接下來我會(huì)以城市群為單位，逐步展開分析。

內(nèi)容只探討2021年到底買不買，其他諸如板塊分析，詳細(xì)論據(jù)，后面我還會(huì)單獨(dú)分割出來做專題。不過放心，每一個(gè)建議背后都是5000字以上的調(diào)研和數(shù)據(jù)支撐。

今天是第一篇，我們從最近樓市發(fā)生的重要事件開始。

以下為正文：

這兩天，央媽喊了國(guó)內(nèi)24家主要代表銀行，在北京召開了一場(chǎng)座談會(huì)，主題叫做“信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整”。

這場(chǎng)座談會(huì)的逼格非常高，國(guó)內(nèi)大行悉數(shù)到場(chǎng)，基本決定了接下來一年內(nèi)全國(guó)的“信貸”趨勢(shì)，而這個(gè)趨勢(shì)又和房地產(chǎn)息息相關(guān)。

會(huì)議內(nèi)容過多，我轉(zhuǎn)化成大白話，挑重點(diǎn)說：

1、目前我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)還不牢固，央行還要實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，其中1.8萬億元再貸款再貼現(xiàn)政策，讓利實(shí)體經(jīng)濟(jì)1.5萬億元。

2、一穩(wěn)二進(jìn)三改，堅(jiān)持“房住不炒”，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

概括一下就是：

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的挺好，但不太牢固，需要繼續(xù)“放大水養(yǎng)魚”（水是貨幣，魚是小微企業(yè)）。下個(gè)階段的工作部署，穩(wěn)字當(dāng)頭，其中最重要就是房地產(chǎn)，實(shí)施好金融“審慎管理制度”。

明白人都懂，“審慎管理”針對(duì)的就是年后火熱的“經(jīng)營(yíng)貸炒房”。

央行想把錢放進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，刺激小微企業(yè)發(fā)展，有些人卻打著經(jīng)營(yíng)企業(yè)的幌子，把錢都從銀行里套出來，炒了房子。

這種行為就是“頂風(fēng)作案”。

現(xiàn)在全國(guó)各大城市紛紛響應(yīng)專查組，進(jìn)行鋪網(wǎng)式打擊，還會(huì)根據(jù)情況查舊賬，一些人的日子不會(huì)太好過。

不過整體來看，只要水還在，老百姓手上的錢還是會(huì)快速增加，找不到理財(cái)方向，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)最終還會(huì)進(jìn)樓市，現(xiàn)在只不過是把直接進(jìn)入樓市的這條管道給掐死了。

那么接下來房?jī)r(jià)將會(huì)怎么走呢？下面子木幫大家分析。

1

大灣區(qū)

四大一線城市是中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，如果用一年四季來區(qū)分，現(xiàn)在的情況是：

廣州盛夏、北京晚夏、上海深秋、深圳嚴(yán)冬。

廣深作為大灣區(qū)兩大核心城市，樓市冰火兩重天，有些人說是看不懂。這個(gè)行情特點(diǎn)我在去年的文章還特地講過。

把大灣區(qū)一劈兩半，右面是深圳為首的東部陣營(yíng)，左面是廣州帶領(lǐng)的西部陣營(yíng)。

深圳地少人多，長(zhǎng)期供需矛盾，高凈值人群聚集，2020年疫情放水一定會(huì)刺激房?jī)r(jià)上漲，從而帶動(dòng)?xùn)|莞、惠州樓市行情。

深圳瘋狂的時(shí)候，根本沒上海北京什么事兒，房?jī)r(jià)一夜50萬的跳漲，為了“打新”，500萬認(rèn)籌金的豪宅盤都是排著隊(duì)買。

隨后深圳去跟長(zhǎng)沙取經(jīng)，一輪接一輪出政策打壓，今年實(shí)在控制不住了，出臺(tái)二手房?jī)r(jià)指導(dǎo)政策，言外之意是：

“既然壓不住，那就甭賣了”。

深圳入冬，東莞強(qiáng)壓，惠州上調(diào)利率，東部熄火。這幾個(gè)城市不著急買，房?jī)r(jià)短時(shí)間起不來了，但深圳，今年年底大概率還會(huì)蓄力向上走，因?yàn)橘彿壳榫w依舊飽滿。

2020年，大灣區(qū)東部大漲，2021年必然是西部，這是板塊的輪動(dòng)效應(yīng)的必然表現(xiàn)。

廣州年后房?jī)r(jià)啟動(dòng)，之前的調(diào)控措施有些曖昧，不出意外，接下來會(huì)加碼打壓，不然影響不好。廣州雖盛夏，依舊可以上車，這個(gè)城市的房?jī)r(jià)不算太高。

廣州打壓，購買力外溢，西部陣營(yíng)受益。

事實(shí)上佛山已經(jīng)開始啟動(dòng)周期，能上車趕緊上，中山僅限于臨深中通道板塊，其他地方意義不大，但深中通道板塊有些炒過熱了，不太建議大家高位接盤。

珠海房?jī)r(jià)2020年一整年都處于溫和上漲姿態(tài)，這個(gè)城市未來會(huì)很強(qiáng)，橫琴板塊房?jī)r(jià)已經(jīng)是5萬打底，接下來其他版圖會(huì)跟著佛山響應(yīng)，進(jìn)入盛夏。

而且珠海限購目前較松，未來會(huì)成為新一輪投資熱土，接下來我會(huì)寫專題文章給大家講述，這里埋個(gè)坑。

2

長(zhǎng)三角

上海是2021年第一輪重點(diǎn)打擊的對(duì)象，現(xiàn)在被關(guān)了禁閉，跟深圳成了難兄難弟，但上海的“余波”并沒有被抑制。

“按下葫蘆浮起一堆瓢”。

上海的樓市控住了，但客群的購買力還在，必然會(huì)尋找周邊資產(chǎn)避險(xiǎn)。

第一梯隊(duì)是嘉興、昆山、南通等這些超級(jí)衛(wèi)星城。

比如昆山2月份成交了1700套新房，相比去年翻了近10倍；嘉興老破小都漲過了2萬/平，3月環(huán)比漲幅14.98%，二手房成交很可能創(chuàng)造當(dāng)?shù)貧v史紀(jì)錄；南通二手房均價(jià)突破16255元/平米，年后平均漲幅每平米大概1500元左右。

昆山可以買，與上海相連，畢竟存在價(jià)差，經(jīng)濟(jì)也發(fā)達(dá)，以后是上海產(chǎn)業(yè)溢出的主要陣地。

嘉興目前房?jī)r(jià)有些過熱，當(dāng)?shù)貥I(yè)主還在聯(lián)合哄抬房?jī)r(jià)，炒作風(fēng)氣嚴(yán)重，非理性區(qū)間，此階段不建議跟風(fēng)上車，否則會(huì)被套牢。

南通的概念還是兩年前的，而且前兩年房?jī)r(jià)大漲，現(xiàn)在購買力還沒有修復(fù)，完全是跟著節(jié)奏瞎起哄。

第二梯隊(duì)是江浙核心城市，蘇州、南京、杭州、無錫、寧波。

蘇州去年唱衰聲音很多，但地表最強(qiáng)地級(jí)市不是徒有虛名，強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)又拉動(dòng)新一波房?jī)r(jià)。

我一直認(rèn)為蘇州是長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)洼地，過去是現(xiàn)在也是，縱使已經(jīng)漲過一輪了，但是相對(duì)于杭州，南京來說存在價(jià)差，城市基本面又很強(qiáng)，漲價(jià)在情理之中。

這個(gè)城市能上就上。

南京這兄弟恐怕是長(zhǎng)三角，控價(jià)玩得最溜的城市，深諳調(diào)控之道，既不讓房?jī)r(jià)過熱也不讓房?jī)r(jià)停滯，去年溫和上漲5%左右。

主要支撐面是經(jīng)濟(jì)，去年疫情表現(xiàn)出眾，又因?yàn)榘l(fā)布落戶政策，進(jìn)一步加大對(duì)全省人口的吸引力。今年預(yù)計(jì)也在5%的上漲范圍內(nèi)，可以上車。

杭州不用多說，一直都是跟著深圳玩炒房的，不過自家有資本，螞蟻金服慘遭打擊后，局部市場(chǎng)信心波及了一段時(shí)間，而后馬上復(fù)蘇。

2020年杭州二手房市場(chǎng)成交了10.2萬套，市場(chǎng)火熱，尤其奧體、未來科技城等熱點(diǎn)板塊漲幅達(dá)到40-60%，學(xué)區(qū)和次新房的價(jià)格漲得比較厲害，老破小一般。

整個(gè)城市分化比較嚴(yán)重，對(duì)品質(zhì)物業(yè)的追求還是比較高的。接下來可以上車，但要注重物業(yè)類型。

一個(gè)做傳媒的朋友跟我說，目前中國(guó)美女最多的城市，一個(gè)是成都一個(gè)是杭州，美女多證明有錢人多，有錢人多證明產(chǎn)業(yè)能力強(qiáng)，這是一個(gè)螺旋閉環(huán)。

所以在某種意義上講，美女約等于房?jī)r(jià)。

無錫、寧波這兩個(gè)城市經(jīng)濟(jì)很強(qiáng)，但是去年被重點(diǎn)“關(guān)照”過，而且房?jī)r(jià)已經(jīng)漲過一輪了，所以接下來也不會(huì)有什么聲音，大家即使聽到火熱的風(fēng)聲，也要堅(jiān)守自心，捂緊口袋，等待回調(diào)。

總之一個(gè)規(guī)律：

被政策強(qiáng)打過的城市，除非這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)存在嚴(yán)重供需矛盾，否則房?jī)r(jià)一定會(huì)回調(diào)，尤其是2020年被調(diào)控的城市，今年要等到年底看行情。

3

京津冀城市群

北京房?jī)r(jià)從去年下半年開始啟動(dòng)，半年時(shí)間漲了大概10%左右，核心區(qū)的學(xué)區(qū)房和次新房漲幅在30%左右，老破小一般，和杭州一樣，也是比較挑物業(yè)的。

普漲不太可能，因?yàn)檎呷靸深^的出，對(duì)買賣雙方的預(yù)期影響很嚴(yán)重，現(xiàn)在房?jī)r(jià)動(dòng)力有，但市場(chǎng)房源不多。

北京和上、深、廣一樣，城內(nèi)壓制，購買力一定會(huì)外溢。

但是北京又跟長(zhǎng)三角、珠三角不一樣。

我之前跟大家講過，2020-2021年這波購買力，一是因?yàn)榉潘?，二是因?yàn)橐咔橄?，?guó)外訂單向國(guó)內(nèi)大量轉(zhuǎn)移，做生意的有了錢，連帶整個(gè)社會(huì)財(cái)富效應(yīng)起來了。

一富的是核心城市，四大一線城市，其次是強(qiáng)二線城市，二富的是長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、東部沿海城市群等制造業(yè)強(qiáng)勁的城市。

京津冀受益面很窄，北京購買力外溢能力也有限，河北整個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)就沒有支撐點(diǎn)。

之前被稱為京津冀房?jī)r(jià)神話的唐山，開年后也進(jìn)入陰跌期，掛牌放量的業(yè)主越來越多，應(yīng)了我之前的預(yù)測(cè)。

同理像保定、衡水、邯鄲、張家口市、衡水等城市2021年也會(huì)繼續(xù)回調(diào)陰跌，不必這時(shí)候上車。

北京外溢，主要接駁點(diǎn)是北三縣和天津。

北三縣依舊被限的死死的，房?jī)r(jià)這兩年被打到1萬多每平米，完全沒有環(huán)一線城市衛(wèi)星城的模樣，對(duì)比環(huán)滬的嘉興，環(huán)深廣的莞惠佛珠，動(dòng)輒2萬多的房?jī)r(jià)，真的是太慘了。

但我反而感覺這是長(zhǎng)期機(jī)會(huì)。

北三縣樓市被北京接管后，開始加碼限購，意圖非常明顯：

打造一個(gè)剛需接駁地，壓住房?jī)r(jià)起基建，基建起來做產(chǎn)業(yè)，在這之前不可能放開，否則房?jī)r(jià)大漲，會(huì)制約人口流入。

北京越限制北三縣，北三縣在全國(guó)的洼地價(jià)值就越突出，未來的潛力空間就會(huì)越大。這期間有扛不住周期的投資者，割肉離場(chǎng)，也有沉得住氣的選手，與城市共生，我相信后者一定會(huì)熬出頭。

北京這輪外溢，最好的接駁點(diǎn)就是天津，畢竟天津的科教是北漂一族夢(mèng)寐以求的資源，會(huì)有一波小陽春。

但天津之前講過，無論是新房還是二手房，庫存嚴(yán)重。

這注定城市分化很大，所以這階段上車，要集中于學(xué)區(qū)房，或者核心區(qū)的新房以及次新房。郊區(qū)的新房不要買，容易被套死，因?yàn)檎麄€(gè)城市的購買力還在修復(fù)中。

2021年注定會(huì)有一波局部小陽春，然后繼續(xù)橫盤震蕩。個(gè)人建議不著急的購房者，可以在下半年去二手房市場(chǎng)撿筍盤。

石家莊我之前重點(diǎn)講過，這兩年回調(diào)嚴(yán)重，又加上一輪疫情，導(dǎo)致整個(gè)樓市特別凄涼，作為一個(gè)省會(huì)城市，給人的感覺有些“憋屈”。

但城市面就是這樣，不會(huì)為外界因素干擾，而且北京的購買力也到不了這片區(qū)域。

石家莊只能靠自己。

不過疫情打擊后，石家莊房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入底部周期，這段時(shí)間上車肯定是不會(huì)虧的，但也沒有大的漲勁，具體還要看2022年了。

4

買房之道

最后做一個(gè)小總結(jié)。

資本市場(chǎng)上有水，樓市就會(huì)有行情，這是定律。

政策端在壓制樓市，維護(hù)樓市穩(wěn)定，這個(gè)穩(wěn)是在金融風(fēng)險(xiǎn)管控上的穩(wěn)，并不體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上，所以你會(huì)看到一些城市政策頻出，但房?jī)r(jià)該漲還得漲，底層剛需購買力決定的。

當(dāng)然這個(gè)上漲是溫和的，如果出現(xiàn)非理性大漲，也會(huì)觸及金融風(fēng)險(xiǎn)。譬如深圳，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)，之后是成都、西安，還有更多的二線城市。

買房之前，一定要判斷這個(gè)行情處于周期的哪個(gè)階段，是萌芽期，還是爬升期，是巔峰期，還是回落期。

每個(gè)城市都有自己的周期，比如嘉興非?；?，但我不建議你買，就是因?yàn)樗M(jìn)入了巔峰期，城市又沒有非常強(qiáng)勁的基本面撐著，一個(gè)政策你就被套死了。南通屬于回落期，現(xiàn)在的行情只是蒙在表面上的假象。

買房，一定要用投資的思維去做剛需的買賣，一定要懂得踩周期控風(fēng)險(xiǎn)，踩對(duì)了就是幾十萬的收益。

這些話你能理解，就跑贏了80%的購房者。