政府工作報(bào)告五大房地產(chǎn)關(guān)鍵詞解析

3月5日上午9時(shí)，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議在人民大會(huì)堂舉行開(kāi)幕會(huì)，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)做政府工作報(bào)告（下稱“報(bào)告”），在部署2021年的重點(diǎn)工作時(shí)，報(bào)告指出，保障好群眾住房需求。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。解決好大城市住房突出問(wèn)題，通過(guò)增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

報(bào)告還指出，今年將新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬(wàn)個(gè)。

這是最近三年來(lái)，政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域著墨最多的一次。其中，“房住不炒”已是連續(xù)兩年被提及。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的任務(wù)，也比去年的3.9萬(wàn)個(gè)，提高了36%。

此外，報(bào)告的新亮點(diǎn)也頗受關(guān)注。比如，“解決大城市住房突出問(wèn)題”的說(shuō)法，首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中；對(duì)租賃住房有較大篇幅的提及，體現(xiàn)出這一領(lǐng)域的受重視程度；而新市民、青年人的住房困難，也成為關(guān)注的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞一：房住不炒

繼2020年后，“房住不炒”再度出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，體現(xiàn)出樓市調(diào)控的目標(biāo)和底線并未發(fā)生變化。其中，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”同時(shí)出現(xiàn)，使得這一目標(biāo)進(jìn)一步細(xì)化。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，2020年，中央和各地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻次高達(dá)489次，2021年1月至2月，房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)達(dá)到87次。其中，近幾個(gè)月來(lái)的調(diào)控政策，明顯以打壓性為主，且大中城市的調(diào)控頻次明顯增多。

分析人士認(rèn)為，2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將受到政策高壓，樓市調(diào)控將繼續(xù)保持高頻次。從住建部近期對(duì)部分熱點(diǎn)城市的巡視來(lái)看，一旦市場(chǎng)過(guò)熱，一些城市還可能遇到監(jiān)管層的“定向指導(dǎo)”。  

關(guān)鍵詞二：大城市

去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，首次將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”提上臺(tái)面，政府工作報(bào)告則延續(xù)了這一說(shuō)法。分析人士認(rèn)為，大城市住房突出問(wèn)題的出現(xiàn)，有一個(gè)重要背景，即2020年在貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產(chǎn)市場(chǎng)，大城市更是成為資金趨之若鶩的“高點(diǎn)”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，自去年第四季度開(kāi)始，一線城市房?jī)r(jià)的平均漲幅明顯高出二、三線城市，成為領(lǐng)漲者。近期出臺(tái)調(diào)控政策的城市，也以大中城市為主。

機(jī)構(gòu)指出，大城市住房問(wèn)題的解決，需要綜合方案。除了繼續(xù)需求端進(jìn)行限制外，未來(lái)也會(huì)通過(guò)增加住宅用地供應(yīng)、增加租賃住房供應(yīng)等手段，逐漸解決這一問(wèn)題。 

關(guān)鍵詞三：租賃住房

在連續(xù)兩年“缺席”政府工作報(bào)告后，租賃住房再度出現(xiàn)，并占用67個(gè)字的較大篇幅。這也體現(xiàn)出監(jiān)管層對(duì)這一領(lǐng)域的重視程度。

自監(jiān)管層于2014年首次提出“租售并舉”以來(lái)，租賃市場(chǎng)得到了快速發(fā)展。但由于惡性競(jìng)爭(zhēng)、監(jiān)管缺位等原因，租賃市場(chǎng)亂象頻發(fā)，近兩年來(lái)，部分長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商出現(xiàn)資金鏈斷裂，甚至跑路，蛋殼、自如等頭部運(yùn)營(yíng)商也一度被曝出糾紛。房東、租客、金融機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員等多方權(quán)益受到損害，社會(huì)影響較大。

今年的政府工作報(bào)告不僅對(duì)租賃住房著墨較多，措施也較為細(xì)致。在增加供應(yīng)方面，提出增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法。政府工作報(bào)告同時(shí)強(qiáng)調(diào)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從去年部分長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題，并造成較大的社會(huì)影響后，租賃市場(chǎng)將迎來(lái)強(qiáng)監(jiān)管時(shí)代，隨著頂層設(shè)計(jì)制度的不斷完善，制度化、常態(tài)化的管控措施將逐漸出臺(tái)，且政策細(xì)致程度較強(qiáng)。比如，去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就強(qiáng)調(diào)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

受此影響，行業(yè)也有望逐漸告別“野蠻生長(zhǎng)”的時(shí)代，轉(zhuǎn)而走向規(guī)范發(fā)展。 

關(guān)鍵詞四：新市民

“新市民、青年人”等群體的住房困難問(wèn)題，同樣是首次在政府工作報(bào)告中出現(xiàn)。這一說(shuō)法的提出，被認(rèn)為是緊扣當(dāng)前的城市化進(jìn)程和人口流動(dòng)大勢(shì)。

戶籍制度的改革，以及城市化進(jìn)程的推進(jìn)，促使大量的人員從農(nóng)村進(jìn)入城市、從小城市進(jìn)入大城市。其中，年輕人成為這一流動(dòng)的主力軍，也被稱作是“新市民”。但近年來(lái)，大城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到較高的絕對(duì)水平，這部分群體的住房問(wèn)題開(kāi)始凸顯。

在繼續(xù)維持房地產(chǎn)調(diào)控力度，平抑市場(chǎng)波動(dòng)的同時(shí)。短期來(lái)看，這部分群體的住房問(wèn)題解決，主要依賴于租賃房和共有產(chǎn)權(quán)住房等政策性住房的提供。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，這部分住房的供應(yīng)力度將進(jìn)一步加大。 

關(guān)鍵詞五：老舊小區(qū)改造

老舊小區(qū)改造也是近年來(lái)的熱點(diǎn)。2020年，政府工作報(bào)告首次對(duì)老舊小區(qū)改造規(guī)模設(shè)定量化指標(biāo)，為3.9萬(wàn)個(gè)。今年的任務(wù)則提高了36%，增加到5.3萬(wàn)個(gè)。

老舊小區(qū)改造的目的在于改善城市居民的居住質(zhì)量，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，這同樣構(gòu)成了一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。一方面，隨著行業(yè)逐漸進(jìn)入存量時(shí)代，存量市場(chǎng)迎來(lái)較大的發(fā)展前景；另一方面，資管能力提高，也給企業(yè)帶來(lái)新的考驗(yàn)。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，老舊小區(qū)改造規(guī)模龐大又涉及民生，將有5萬(wàn)億的潛在市場(chǎng)。從經(jīng)濟(jì)的角度看，如何形成有效的商業(yè)模式和開(kāi)發(fā)理念，將決定這一市場(chǎng)的發(fā)展。