美國：房地產(chǎn)市場正在復(fù)蘇

　　近期公布的多項美國房地產(chǎn)市場重要數(shù)據(jù)均表現(xiàn)不俗，奧巴馬政府和美聯(lián)儲也多次在公開場合表示加大對房市的支持。美國房地產(chǎn)抵押貸款巨頭房利美公司21日發(fā)布報告稱，今年美國經(jīng)濟(jì)形勢正在緩慢改善，而房地產(chǎn)市場會在7年來首次給美國經(jīng)濟(jì)帶來“正貢獻(xiàn)”一些投資者認(rèn)為，萬眾期待中的美國房市復(fù)蘇似乎即將到來。

　　美國房市數(shù)據(jù)喜人

　　作為本輪金融危機(jī)的源頭，美國房地產(chǎn)市場連續(xù)三年呈現(xiàn)疲弱態(tài)勢；但今年以來開始出現(xiàn)回暖跡象，近期發(fā)布的一系列房市數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場的供需失衡問題有所緩解，市場信心得以強(qiáng)化，止贖問題也有所改善。美聯(lián)儲主席伯南克表示，金融危機(jī)期間美國建筑業(yè)開工量急劇下跌的局面已經(jīng)結(jié)束。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云認(rèn)為，當(dāng)前美國房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)回暖勢頭。

　　從新房開工量來看，美國商務(wù)部16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月份美國新房開工量經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計算為69.9萬套，同比增長9.9%，環(huán)比增長1.5%。同時，反映未來行業(yè)走勢的新房建筑許可證發(fā)放量經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計算為67.6萬套，同比增長19%，環(huán)比增長0.7%。從舊房銷售來看，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年12月份美國舊房銷量為46.1萬套，環(huán)比增長5.0%，連續(xù)第三個月增長。

　　與此同時，美國抵押銀行家協(xié)會表示，去年第四季度美國住房抵押貸款的還款拖欠率降至3年來最低水平。

　　政策支持提振房市

　　分析近期美國房市復(fù)蘇勢頭加強(qiáng)的原因，除了美國經(jīng)濟(jì)整體復(fù)蘇態(tài)勢良好，就業(yè)及消費(fèi)信心均出現(xiàn)改善外，政策支持成為最重要的因素。

　　為提振房市，美國總統(tǒng)奧巴馬于2月1日宣布住房市場新方案，旨在降低再融資門檻，放寬抵押貸款重組申請人的范圍，緩解貸款購房者的還款壓力。新方案可操作性大幅提高，預(yù)計每年將為借款人平均節(jié)省3000美元。作為新方案的組成部分，房利美、房地美、富國銀行和美國銀行等已將抵押貸款期限從3個月延長至12個月，以幫助貸款者避免違約和房產(chǎn)止贖。美國負(fù)責(zé)金融穩(wěn)定事務(wù)的助理財政部長蒂姆·馬薩德認(rèn)為，計劃調(diào)整后，政府將有能力幫助更多有困難的房主。

　　而近期美聯(lián)儲對房市的關(guān)注也不斷加大，多次在公開場合表示要推出支持房市復(fù)蘇的政策。美聯(lián)儲在年初的一份報告中指出，“恢復(fù)房地產(chǎn)市場的健康是整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇戰(zhàn)略的重要組成部分。”伯南克10日再次呼吁制定并實施促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇的政策，稱當(dāng)前房市已成為經(jīng)濟(jì)加速復(fù)蘇的障礙。

　　持久復(fù)蘇仍有賴三大因素

　　市場對美國房市復(fù)蘇已期待太久，盡管數(shù)據(jù)和政策層面也都指向更為樂觀的前景。但美國房地產(chǎn)市場要想實現(xiàn)更為穩(wěn)健和持久的復(fù)蘇，真正為美國經(jīng)濟(jì)增長作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)，仍取決于信貸情況、需求釋放以及政策空間三大因素。

　　其一，房地產(chǎn)市場信貸緊張情況能否持續(xù)改善。

　　金融危機(jī)爆發(fā)之前，美國房地產(chǎn)市場信貸活動達(dá)到高峰，同時也助長了房市的泡沫危機(jī)發(fā)生。經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計，如果今年美聯(lián)儲啟動新一輪量化寬松政策購入抵押貸款支持證券，抵押貸款利率還會繼續(xù)下降，但較低的利率水平對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的刺激非常有限。目前銀行的住房抵押貸款量仍未出現(xiàn)明顯上升，表明銀行仍出于觀望狀態(tài)，并未大幅釋放放貸能力。

　　其二，住房需求能否持續(xù)釋放。美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇態(tài)勢和消費(fèi)能力的回升仍有待觀察。經(jīng)濟(jì)前景的不確定性和失業(yè)率居高不下抑制了部分購房需求。

　　其三，房地產(chǎn)市場政策空間能否足夠發(fā)揮效力。

　　相對有限的財政政策空間卻可能成為美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇路上的一大障礙。分析認(rèn)為，針對美國房地產(chǎn)市場的整體政策刺激效果，很大程度上仍需依賴美聯(lián)儲“整體寬松”的貨幣政策信號。美國聯(lián)邦政府目前極其有限的財政政策空間可能令新出臺的房地產(chǎn)市場刺激措施效果有限

　　經(jīng)驗表明，美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇不會來得太快。2012年美國房市或許不會繼續(xù)萎靡下去，但能否轉(zhuǎn)而為經(jīng)濟(jì)增長作出“正貢獻(xiàn)”以及可以作出多大貢獻(xiàn)仍值得進(jìn)一步研究。