共同富裕，怎樣對待當(dāng)下的樓市？

近日，中央財經(jīng)委員會召開第十次會議，專題研究了共同富裕問題。共同富裕的實施路徑有二，一是收入分配改革，構(gòu)建初次分配、再分配、三次分配協(xié)調(diào)配套的基礎(chǔ)性制度，加大稅收、社保和轉(zhuǎn)移支付等調(diào)節(jié)力度并提高精準(zhǔn)性；二是全面壓降民生領(lǐng)域的生活成本，并促進(jìn)基本公共服務(wù)均等化。 在中國，住房在個人財富構(gòu)成中占有壓倒性的份額，客觀上，也成為當(dāng)下影響二次分配的重要因素。觀察者網(wǎng)就這一話題采訪廈門大學(xué)教授，中國城市規(guī)劃學(xué)會副理事長趙燕菁，以下為采訪實錄：

觀察者網(wǎng)：

中央財經(jīng)委員會第十次會議近日召開，會議專題研究了共同富裕問題。貧富差距是您長期以來關(guān)注的問題，能否先簡單談?wù)勊鼮楹芜@么難解？

趙燕菁：

美國過去一年多的社會動蕩表明，即使對于最發(fā)達(dá)的國家，縮小貧富差距依然是一個未解的難題。

傳統(tǒng)的貧富差距，主要是基于個人總財富的比較。個人財富函數(shù)主要由私人資本和現(xiàn)金流兩部分組成。前者是虛擬財富，包括股票、債券等未來的權(quán)益；后者是實體財富，主要是分紅和工資等現(xiàn)金流收入。

在傳統(tǒng)增長模式下，實物是財富的主要形態(tài)；在現(xiàn)代增長模式下，代表未來權(quán)益的資本是主要的財富形態(tài)。特別是在貨幣信用化以后，信用財富相對實物財富增長更快。當(dāng)貨幣與債務(wù)掛鉤，每次貨幣的擴(kuò)張都成為向資本所有者轉(zhuǎn)移財富的過程，最近的明顯例子就是疫情后的所謂“K型復(fù)蘇”。由于資本進(jìn)入便利差異的存在，導(dǎo)致不同階層的資本配置產(chǎn)生了巨大的鴻溝。正是這一鴻溝導(dǎo)致財富增長必然是貧富差距的擴(kuò)大過程。也就是說，貧富差距程序在資本分配時就已經(jīng)內(nèi)置，一次、二次分配，乃至三次分配，都只能在邊際上修復(fù)些許財富鴻溝。

疫情爆發(fā)后，殘酷的“K型復(fù)蘇”（第一財經(jīng)圖）

觀察者網(wǎng)：

如果從國內(nèi)我們身邊正在發(fā)生的事來觀察，可能比較明顯的是自提出“房住不炒”，特別是今年1月1日“三條紅線”落地后，國內(nèi)房企受到壓力，對于觀察者網(wǎng)小編這樣的年輕打工者來說，很多人對于是否要買房、怎么買房確實覺得難以抉擇，您能否幫我們分析一下？

趙燕菁：

在中國，住房在個人財富構(gòu)成中占有壓倒性的份額。根據(jù)2019年中國經(jīng)濟(jì)趨勢研究院《中國家庭財富調(diào)查報告》，在城市居民房產(chǎn)凈值占家庭財富的比重高達(dá)71.35%，農(nóng)村居民家庭房產(chǎn)凈值的占比也有52.28%。

我之前在觀察者網(wǎng)說過“住房的主要功能是私人進(jìn)入社會財富的接入器”這個觀點(diǎn)，擁有住房，也就擁有接入城市財富的“插座”，假如你在城市擁有10萬元的套房，而你的鄰居住的是100萬的豪宅，你和鄰居私人財富相差10倍，但如果你的孩子和鄰居的孩子都在同一所價值上億的學(xué)校，你和鄰居的貧富差距就會縮小到接近1：1。

住房就像是一道財富鴻溝，將社會劃分為貧富兩極。隨著城市公共服務(wù)的升級，擁有住房的居民的財富不斷增加，通過二次分配帶來的財富增長（資產(chǎn)升值），遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一次分配環(huán)節(jié)工資性收入的增長。

《中國家庭財富調(diào)查報告2019》截圖

需要指出的是，“房住不炒”這一政策在實踐中卻常常被簡單化甚至曲解。在中國，資本的主要形態(tài)是土地，這是一個事實。其資本價值最終必須通過附著于其上的住房交易實現(xiàn)。如果把住房交易都定義為“炒”也就不會有土地資本市場。商品房-土地市場資本屬性，決定了其市場價格不是供需決定的，而是央行的貨幣政策決定。

縮小貧富差距靠的是一次分配，讓更多的人獲得住房、擁有資本，而不是讓已經(jīng)獲得住房的人資本縮水。這就需要迅速建立強(qiáng)大的保障房供給體系，并擇機(jī)讓保障房資本化（房改）。1998年房改時提出的以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房體系沒有堅持下來，是中國住房政策上最大的失誤。由于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場是“居者有其屋”融資的主要渠道，對房地產(chǎn)二級市場的打擊和限制，實際上也使得讓更多人擁有住宅這一目標(biāo)變得更加困難。

同其他國家相比，土地資本是中國增長最主要的資本來源，一旦我們限制住房交易，把所有交易都定義為“炒”，中國這個最大的資本來源就會縮水甚至消失，其后果不會亞于導(dǎo)致美國大蕭條的股市崩盤。屆時也許貧富差距可以縮小，但卻是全民返貧的方式實現(xiàn)的，這是房地產(chǎn)政策制定者必須清醒意識到的。中國的房地產(chǎn)市場不是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來的裝飾品，而是中國增長的發(fā)動機(jī)。特別是在中美經(jīng)濟(jì)大博弈的關(guān)鍵時刻，雙方比的就是誰的資本市場更堅挺，對中國核心資本市場——房地產(chǎn)的打擊是非常危險的行為。

觀察者網(wǎng)：

能否認(rèn)為您實際上描述了兩種“插座”功能，一種是在中國，住房作為私人接入城市公共資源的接入器，這更多是實體意義上的；另一種，是住房作為一種資本品，本身就成為一種接入信用財富增長的接入器。因為整個樓市在某種程度上也發(fā)揮了吸納輸入性通脹的“資金池”的作用，所以在中國，這兩種功能是合二為一的。

從美國因疫情MMT后，房地產(chǎn)價格快速上漲（但美國許多地區(qū)的城市公共資源并未顯著改善，甚至公共服務(wù)有所倒退）來看，美國住房更多呈現(xiàn)后一種“接入器”功能。能否這樣理解？

我們強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，是否意味著可以保留前一種“接入器”功能，而解構(gòu)后一種“接入器”功能？

趙燕菁：

對，可以這樣理解。假設(shè)有一天，政府突然宣布所有住房不許交易，就像我們住房制度改革之前一樣，所有住房都有價無市，我們一樣可以通過住房接入城市的公共服務(wù)，但住房的資本價值也會隨之消失。信用財富接入器功能被解構(gòu)。

需要指出的是，樓市不是吸收過剩流動性的資金池，在貸款生成貨幣的信用機(jī)制下，流動性本身就是樓市創(chuàng)造的。在中國尤其如此。不動產(chǎn)信用功能的消失（不炒），必定導(dǎo)致現(xiàn)在銀行抵押的不動產(chǎn)全部失去價值。由于中國房地產(chǎn)在中國銀行信用中占有非常高的權(quán)重，如果找不到等價的抵押品，銀行就會出現(xiàn)大面積壞賬，中央極力強(qiáng)調(diào)要避免的系統(tǒng)性風(fēng)險就會如期而至，如果中國的房地產(chǎn)市場先于美國股票市場崩盤，中國就會在中美大博弈中不戰(zhàn)而敗。

因此，正確的“房住不炒”應(yīng)當(dāng)是雙軌制——在大規(guī)模提供保障性住宅的同時，減少商品房入世，利用金融政策維持商品房市場價格穩(wěn)定，減少對各級不動產(chǎn)市場自由交易的干預(yù)。

近期保障房支持相關(guān)政策，圖源：Wind

觀察者網(wǎng)：

還有一個問題是腐敗，近年來曝出的許多反腐案件，多多少少都會牽涉到房產(chǎn)。您認(rèn)為“中國的城市化很大程度得益于1982年憲法將城市土地的初始產(chǎn)權(quán)界定給了城市這一平臺的提供者——地方政府”。但我們也看到，在這個過程中因壟斷滋生了權(quán)力腐敗的問題?，F(xiàn)在我們提倡“親清政商關(guān)系”，該如何處理政府和市場的關(guān)系，防止腐敗呢？

趙燕菁：

土地初始產(chǎn)權(quán)界定給私人之所以沒有腐敗，只是因為私人土地制度把腐敗才能獲得的財富合法化了——把公共服務(wù)帶來的收益直接給了不勞而獲的土地所有者。如果界定給政府，政府里的私人就會利用政府的公權(quán)力為自己謀私。

反腐敗制度是避免財富不公平流向土地所有者必須付出的成本。

觀察者網(wǎng)：

回到住房話題，我們網(wǎng)站在上海，但是有很多小編來自天南海北，我們的工資收入基本不允許我們在上海置業(yè)，想買房的時候，往往要掏空自己和雙方父母的“六個口袋”，怎么辦呢？

趙燕菁：

中國的城市化進(jìn)程，就是從以農(nóng)村為主的社會，向以城市為主的社會轉(zhuǎn)變的過程。在這個過程中，社會的各階層不斷重組、分化：在城市，按照擁有住房和沒有住房，形成了“有產(chǎn)”和“無產(chǎn)”兩大階層；在農(nóng)村，則根據(jù)土地區(qū)位條件的不同，分為“近郊有產(chǎn)地主”和“遠(yuǎn)郊無產(chǎn)農(nóng)民”兩大階層。

其中，“遠(yuǎn)郊農(nóng)民”以打工者的身份構(gòu)成“城市無產(chǎn)者”的主體。兩者成為城市過程中城市社會與農(nóng)村社會的最大交集。城市化的核心進(jìn)程，就是這一群體從農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)移?！盁o產(chǎn)”是這一群體的最大特征。

城市經(jīng)濟(jì)的一大特征，就是不動產(chǎn)的價值與公共服務(wù)的水平正相關(guān)：公共服務(wù)越好，基礎(chǔ)設(shè)施越完善，不動產(chǎn)價格就越高。在中國獨(dú)特的城市化模式（土地財政）下，政府通過土地出讓為基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)融資。購買了城市不動產(chǎn)，就相當(dāng)于購買了城市的“股票”。

“有產(chǎn)”和“無產(chǎn)”兩種產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的存在，使得任何一項城市化政策，都可能產(chǎn)生完全不同甚至相反的利益分配效果。同樣是公共服務(wù)水平的提高，對于有產(chǎn)者來說，可以通過不動產(chǎn)升值，自動參與社會財富的“分紅”；而對無產(chǎn)者，則意味著參與社會財富分配的成本上升，甚至完全無法分享城市財富增長。

正是由于中國缺少遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅（property tax）等針對財產(chǎn)的稅種，才使得房地產(chǎn)成為中國人財富積累的重要工具。不動產(chǎn)升值就成為社會財富再分配最主要的渠道。

因此，在中國城市，每個家庭都要拼命獲得資產(chǎn)——沒有不動產(chǎn)，就意味著在城市化進(jìn)程中出局。即使已經(jīng)擁有不動產(chǎn)，也還是要爭取擁有更多——因為不動產(chǎn)的多寡，直接關(guān)系到分享城市財富增長的比例。

觀察者網(wǎng)：

今天有不少年輕人面對這種局面，產(chǎn)生了“躺平”的思維。

趙燕菁：

城市公共服務(wù)水平的提高，必定導(dǎo)致地價就上升；地價上升，政府改善公共服務(wù)的資源就越多，房價也就越高。由于城鄉(xiāng)存在“有產(chǎn)”和“無產(chǎn)”兩大階層，不動產(chǎn)價格上升導(dǎo)致了兩種完全不同的財富分配效果——“有產(chǎn)”的居民，即使不努力，財富也會自動增加；“無產(chǎn)”的居民，即使拼命工作，擁有不動產(chǎn)的機(jī)會也會越來越渺茫。

房地產(chǎn)在城市化出了一道巨大的“資產(chǎn)鴻溝”。這條鴻溝鎖定了不同社會階層流動的渠道，造就并不斷擴(kuò)大絕望的社會階層。

觀察者網(wǎng)：

在上次在觀察者網(wǎng)的講座中，您談到的“公司”是取“共同管理”之意的廣義的“公司”，還談到，事情的復(fù)雜性在于，“社會公司”還是“平臺公司”并不是絕對的和靜態(tài)的，而是一種相對的和動態(tài)的概念，以地方政府為例，首先，其相對于域內(nèi)企業(yè)無疑是“平臺公司”，但它也面臨其他地方政府的競爭，從這個意義上來說，它又成了“社會公司”。

由于不同城市之間存在客觀上的發(fā)展程度和資源稟賦差異，對于個人來說，我們購買城市“股票”的時候，就必須根據(jù)既有資源仔細(xì)權(quán)衡，有時很難抉擇，為什么我們不能買一只“中國股票”，或者“中國城市化基金”呢？

趙燕菁：

房地產(chǎn)和股票市場最大的差別，就是房地產(chǎn)只能在市場上以實物的方式進(jìn)行交易，你要買一個城市的升值，就必須買這個城市的住房；后者則成功證券化，大家可以在市場上交易企業(yè)的收益權(quán)而不必?fù)碛衅髽I(yè)本身?！吧罘坷怼笔录砻嫔峡?，是價格管制導(dǎo)致銷售價和市場價倒掛導(dǎo)致的集體炒房，但本質(zhì)上卻是住房證券化的一次嘗試。這顯然是和目前“房住不炒”的政策相沖突的。因此，以住房為標(biāo)的交易“中國城市股票”或“中國城市化基金”在技術(shù)上是行不通的。

深圳炒房大V“深房理”今年4月被查，曾鼓吹“上班無用 房價很低”等（第一財經(jīng)視頻截圖）

觀察者網(wǎng)：

剛才談到階層和利益分配，那確實不是一個“請客吃飯”的問題，而是一個政治經(jīng)濟(jì)學(xué)問題？

趙燕菁：

住房問題有很深層的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)意義。

我在觀察者網(wǎng)曾發(fā)文分析過，社會財富大部分是由具有“平臺”性質(zhì)的組織提供的，私人提供的社會財富必定是有人格的，“平臺”的創(chuàng)始人個體的生命的周期，就決定了私有的社會財富必定缺少持續(xù)性和穩(wěn)定性。社會財富的所有權(quán)就會變得非常重要。

由于社會財富的聚斂速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于私人財富的聚斂速度，“平臺”是私有還是公有，是一個制度能否將“公平”內(nèi)置到增長的充分條件；而能否讓所有人有同等的接入公共財富的機(jī)會，則是一個制度能否將“公平”內(nèi)置到增長的必要條件。

如果我們把公眾擁有“平臺”的制度定義為社會主義，把私人擁有“平臺”的國家定義為資本主義，前者的財富增長自然會縮小貧富差距，后者的財富增長就一定伴隨貧富差距。顯然社會主義的增長中，“公平”是內(nèi)生的；資本主義的增長中，“不公平”是內(nèi)生的。

皮凱蒂的研究表明，當(dāng)“不公平”內(nèi)置于增長機(jī)制時，只靠稅收等外部工具是不可能矯正貧富差距的。只有通過社會主義：1）不斷將“平臺”公有，2）建立起讓所有人公平接入社會財富的接口（比如住房），才能從根本上避免資本主義下（“平臺”私有）必然出現(xiàn)的貧富差距擴(kuò)大現(xiàn)象。

10%最富有人群收入占國民總收入的比例，皮凱蒂（2019）

觀察者網(wǎng)：

中央財經(jīng)委員會第十次會議公告中，有一處內(nèi)容涉及到房地產(chǎn)，即完善“住房供應(yīng)和保障體系”。這一提法與過去一直強(qiáng)調(diào)的完善“兩個體系”（市場體系和保障體系）明顯不同。您認(rèn)為什么樣的制度設(shè)計有助于實現(xiàn)財富分配的公平呢？

趙燕菁：

前面講到資本分配不均是財富差異的內(nèi)置原因，在中國就是住房擁有的差異。實現(xiàn)財富的公平有兩個途徑，一個是打壓房地產(chǎn)市場，縮小資本價格帶來的財富；一個是讓沒有住房的人也擁有產(chǎn)權(quán)，一同分享資本財富的增長。第一條路徑的代價是全社會財富的縮水，只有第二路才能在財富差距縮小的同時，實現(xiàn)全社會財富的增長。

首先，是修正我國保障房制度現(xiàn)有的兩大問題，第一是覆蓋率太低。大部分新增市民（農(nóng)民工、畢業(yè)生、復(fù)員軍人）被排除在保障對象之外；第二是無法資產(chǎn)化。只要資產(chǎn)不能上市，無產(chǎn)者就不可能循此路徑成為有產(chǎn)者，從而也無法借助不動產(chǎn)升值，分享城市財富的增長。

具體的講，就是“先租后售”。

舉例而言：假設(shè)50平方米保障房的全成本是20萬元（土地成本2000元/平米，建安成本2000元/平米）。一個打工者租房支出大約500元/月，夫妻兩人每年就是1.2萬元，10年就是12萬元，15年就是18萬元。屆時只需補(bǔ)上差額，就可獲得完整產(chǎn)權(quán)。

理論上講，只要還款年限足夠長，輔之以公積金和政府/企業(yè)的補(bǔ)助（可分別用來貼息和支付物業(yè)費(fèi)），即使從事收入最低的職業(yè)，夫妻兩人也完全有能力購買一套完整產(chǎn)權(quán)的住宅。從而實現(xiàn)新加坡式的廣覆蓋——只要沒有購買商品房，每個家庭都可以享受一次成本價保障房。

而擁有不動產(chǎn)的家庭，都可以通過不動產(chǎn)升值，自動分享財富的增長。其本質(zhì)上，相當(dāng)于以兌現(xiàn)期權(quán)的方式為每一個家庭注資。15年的時間限定取代了戶籍限定，使得保障對象可以拓展到所有無產(chǎn)的居民。

這一制度其實就是復(fù)制的1998年的“房改”——將原來只有少數(shù)體制內(nèi)城市居民享受過的福利，擴(kuò)大到全體國民。1998年房改，涉及的人口不超過8000萬。而廣覆蓋設(shè)計的積累人口將會達(dá)到數(shù)億。其宏觀經(jīng)濟(jì)效果將遠(yuǎn)超1998年房改給其后十余年經(jīng)濟(jì)帶來的巨大推力。

第二，抑制有產(chǎn)者更多占有。目前圍繞打壓房價制定的房地產(chǎn)政策，其初衷是希望降低無產(chǎn)者的置業(yè)成本。但實際效果，卻與當(dāng)初的設(shè)想背道而馳。一個主要原因，就是因為打壓房“價”，并沒有降低房“值”。假設(shè)一個股票值100元，但被強(qiáng)制以50元出售，結(jié)果是什么？就是投資者會買雙倍的股票！

顯然，城市里已經(jīng)擁有資產(chǎn)的人，依然比新進(jìn)入城市的無產(chǎn)者，有更多的資源。其后果，不過是在幫助現(xiàn)有的有產(chǎn)者，以更低的價格，擁有更多的不動產(chǎn)。打壓房價的政策不僅沒有達(dá)到公平分配社會財富的目的，反而導(dǎo)致社會階層的分化的加劇。

為此，現(xiàn)在執(zhí)行的一些政策必須重新考慮。

第一個需要重新考慮的，就是打壓房價的政策。打壓房價，降低了置業(yè)的成本，使得不動產(chǎn)所有者得以以低于市場價值的價格獲得不動產(chǎn)。

第二個需要重新考慮的，就是金融政策。不動產(chǎn)的本質(zhì)，就是政府“企業(yè)”發(fā)行的股票。銀行不能進(jìn)入股市，卻對房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)商到購房者提供融資，成倍放大了城市有產(chǎn)者的資產(chǎn)規(guī)模。使其杠桿能力大幅增加。

第三個需要重新考慮的政策，就是土地供給政策?，F(xiàn)在地方政府的信用和融資能力，幾乎完全取決于收儲土地的能力。通過城市土地釋放出來的流動性，已經(jīng)超過順差。人民幣已經(jīng)成為以土地為本位的貨幣。而土地收儲的規(guī)模幾乎沒有任何限制——沒有一個可信的“錨”約束地方政府的信用。

要重新分配社會財富，防止新的貧富差距，就必須對上述政策進(jìn)行調(diào)整：一要放開房價管制，對永久物業(yè)和70年到期的物業(yè)開征物業(yè)稅，讓投資者負(fù)擔(dān)完全的市場成本；二要利用包括利率在內(nèi)的金融工具（而不是現(xiàn)價之類行政工具），降低房地產(chǎn)市場的杠桿；三要仿效銀行準(zhǔn)備金制度，為地方政府發(fā)行“地票”下一個“錨”。辦法之一就是將商品房供地與保障房供地掛鉤，而保障房供給則以登記的方式與真實消費(fèi)掛鉤。政府通過調(diào)整商品房供地和保障房供地的比例，調(diào)節(jié)地方政府的信用規(guī)模。

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