兩天攬收1178億元 杭州樓市虛火難降

集中供地之下，杭州土地市場顯然并未降溫，反而更現(xiàn)瘋狂。  

5月7日、8日，杭州首次集中拍地落下帷幕。此次杭州集中供地共57宗，總出讓面積301.8萬平方米，總建筑面積757萬平方米，拍賣起始總價934.7億元，累計成交金額達到1178.21億元，相當于去年杭州全年土地總出讓金額2521億的46.72%。一次涉宅集中供地，等于賣到了去年全年所有土地出讓金額的近一半。  

“瘋狂的”杭州土地  

其中，成交總價最高的是位于杭州未來科技城的綜合體項目，地塊最終被華潤置地以111.6億元競得，成交樓面價16499元/平方米，自持比例為4%。這也是杭州土地拍賣史上的第六宗總價超百億地塊。  

建筑面積最大的為臨平區(qū)鼎湖未來社區(qū)地塊，出讓土地面積24.8萬平方米，總建筑面積81.3萬平方米，是此次出讓的57宗地塊中建筑面積最大的地塊，最終被中駿以91.04億元競得，樓面價11204.57元/平方米，溢價率29.98%，自持4%。  

值得注意的是，按照目前的杭州土拍規(guī)則，先是競價，達到30%溢價率時轉競自持比例，競自持比例100%后競養(yǎng)老住房面積。在此次57宗地塊中，有41宗地塊競價封頂后轉入競自持比例，其中有13宗地塊自持比例超過20%。  

其中，杭州本土房企地上集團競得的臨安區(qū)城東濱湖新區(qū)單元地塊自持比例達到40%，這也是杭州采取限地價、限房介“雙限”規(guī)則后自持比例最高的地塊。  

此次杭州土地集中出讓，有近90家房產開發(fā)商參與競拍，既有本地中小房企，也有萬科、融創(chuàng)、龍湖、保利、華潤置地等頭部房企，以及奧園、義烏天鉦等首入杭州市場的房企。  

在正式開拍之前，地塊的爭奪就已拉開序幕。57宗地塊掛牌期間，大部分地塊均獲得房企報價，其中22宗地塊溢價率在開拍之前就達到政府設置的溢價率“紅線”，有12宗地塊提前在掛牌期間進入自持比例投報階段。  

被華潤置地以111.6億元競得的余杭區(qū)未來科技城綜合體地塊，則經歷了136輪次競拍。龍湖競得的余政儲出[2021]10號地塊，經歷了78輪競價，溢價率29.93%，自持比例報到19%，最終以52.53億元總價競得。  

火爆背后的“一房難求”  

此次土拍，是杭州第一次采用集中供地形式。兩天的集中供地，熱度顯然遠超許多人的預期。  

事實上，自2017年首次突破2000億元，杭州的土地出讓金收入已連續(xù)4年保持超2000億元高位，2018年、2019年還連續(xù)兩年蟬聯(lián)全國第一。2020年，杭州土地出讓金總額雖同比上年下滑7%，但也僅次于上海，排名全國第二。  

而土地市場火爆的背后，是杭州新房市場的“一房難求”。  

剛剛過去的五一假期，位于蕭山區(qū)的“濱江博語華庭”樓盤對搖號登記結果進行公示。此次搖號，是博語華庭的收官，推出的391套房源，吸引了10479組家庭登記，綜合中簽率低至3.7%。  

此次加推，是博語華庭第三次推盤，也是房源量最多的一次，但也是中簽率最低的一次。  

實際上，博語華庭已是杭州的第31次“萬人搖”。2018年，針對樓市銷售中的“全款優(yōu)先”“捆綁車位”，杭州推出了住宅銷售搖號政策。杭州樓市的“萬人搖”也正是從那一年開始。去年，杭州曾出現(xiàn)接近6萬人搶購“遠洋西溪公館”的火爆場面。  

為了給樓市降溫，今年1月，杭州繼續(xù)收緊樓市，出臺政策包括“落戶杭州未滿5年的，限購1套住房”“贈與人須滿3年方可獲得購房資格”“除了紅盤，中簽率低于10%的樓盤也將納入限售5年的范圍”“增值稅免征政策的年限由2年調整為5年”等。  

據統(tǒng)計，新政出臺后，杭州市區(qū)210余次住宅加推，僅80余次無須搖號。而不用搖號的樓盤大多位于臨安、富陽與蕭山邊緣板塊。入市的3.4萬余套住宅，總報名人數(shù)達到23.3萬人次，綜合中簽率僅為14.9％。  

杭州樓市調控任重道遠  

統(tǒng)計數(shù)據顯示，2020年，杭州十城區(qū)成交商品房15.2萬套，環(huán)比增長12%。同期，十城區(qū)商品住宅成交均價28446元/平方米，環(huán)比2019年上漲13.54%，為近5年甚至10年來最高。  

目前，杭州住宅均價在全國排名第七。據58同城、安居客發(fā)布的2021年《4月國民安居指數(shù)報告》，4月份，杭州新房29078元/平方米的均價，已直逼廣州的29628元/平方米。  

當然，杭州樓市熱度不減，還有背后的套利空間。杭州是實行限地價、限樓價的城市，長期的“雙限”之下，使得一二手房價格倒掛。  

以此次五一假期的“萬人搖”“濱江博語華庭”為例。博語華庭屬于蕭山湘北板塊，靠近濱江區(qū)和市北西，新房的精裝價格限價為均價34000元/平方米。而周邊“中鐵建江南之星”二手房的簽約均價達到44700元/平方米，實際掛牌單價則在5萬元/平方米以上。  

另一方面，近年來杭州發(fā)展迅猛。2019年，杭州常住人口增量55.4萬人。2020年，杭州新引進35歲以下大學生43.6萬人。人才凈流入率繼續(xù)保持全國第一。  

人口的大量流入，房價快速上漲形成的新房與二手房之間的價格倒掛，使得樓市熱度居高不下的杭州，成為房企最中意的城市之一。  

穩(wěn)地價是穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的基礎，一級土地市場冷暖，直接決定房價的漲跌。相關人士認為，從此次土拍結果看，杭州地價已被進一步抬升，市場火熱的背后也已有著明確的信號。  

土地瘋狂之下，杭州任重道遠。