土地市場升溫 房價(jià)以穩(wěn)為主

8月3日，北京公開出讓兩宗地塊，總成交額達(dá)148.93億元。北京市公共資源交易服務(wù)平臺數(shù)據(jù)顯示，截至當(dāng)日，北京今年已完成24宗土地使用權(quán)交易，交易額達(dá)718.27億元。上海土地市場網(wǎng)站數(shù)據(jù)也顯示，截至7月底，上海拍出住宅地塊多于往年。  

從全國范圍來看，不止一線城市土地市場熱鬧。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2020年上半年中國百城居住用地報(bào)告》，今年上半年，全國100個(gè)城市居住用地成交面積和土地出讓金均超過去年同期。在各地宏觀經(jīng)濟(jì)承壓狀態(tài)下，此類地市交易有效地促進(jìn)了地方財(cái)政的穩(wěn)定，防范了各地固定資產(chǎn)投資失速的風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)，地方財(cái)政如何平衡土地依賴，也是揮之不去的老問題。  

“倒U形”  

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2020年上半年中國百城居住用地報(bào)告》（以下簡稱“報(bào)告”），2020年上半年，全國100個(gè)城市居住用地成交面積為29217萬平方米，超過去年同期規(guī)模，同比增長2.6%。在土地出讓金方面，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國百城居住用地土地出讓金收入為18045億元，同比增長13.1%。  

“受疫情影響，一季度土地交易行情非常弱，這和土地交易工作停滯或暫緩等有關(guān)。到了二季度土地交易市場放開，房企為加快完成年度土地儲備工作，積極拿地，帶動(dòng)了土地交易市場的活躍。上半年地市交易規(guī)模超過去年同期，說明地市在企穩(wěn)，成為房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇的指標(biāo)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。  

從城市來看，報(bào)告顯示，北上廣深4個(gè)一線城市居住用地價(jià)格為16671元/平方米，同比上漲10.1%。今年上半年的地價(jià)走勢呈現(xiàn)“倒U形”走勢。  

以北京為例，貝殼研究院首席市場分析師許小樂告訴北京商報(bào)記者，北京本輪地價(jià)上漲主要是成交結(jié)構(gòu)因素影響，一方面不限價(jià)商品房地塊數(shù)量占比較大，另一方面多宗優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)成交。  

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)也告訴北京商報(bào)記者：“今年出現(xiàn)了很多優(yōu)質(zhì)地塊，吸引房企參與，這也是今年一些地塊成交價(jià)比較高的原因。而且去年下半年很多地塊都主要在城市外圍，所以很多房企拿地力度下降，這也意味著2020年是很多房企的補(bǔ)倉時(shí)間點(diǎn)。加之從傳統(tǒng)房企拿地節(jié)奏來看，上半年拿地的比例比較高。今年受疫情影響，企業(yè)融資也有所松動(dòng)，部分城市在地塊限制上也有調(diào)整。這多方面的原因下，導(dǎo)致了今年上半年土地交易市場比較熱。”  

土地財(cái)政  

值得關(guān)注的是，根據(jù)報(bào)告，從全國百城居住用地出讓金收入排序看，今年上半年增速最快的9個(gè)城市均為三四線城市或地級市，分別為南通、韶關(guān)、張家口、東莞、丹東、煙臺、淮南、承德和襄陽。此類城市上半年土地出讓金收入增速較快，均超過了100%的水平。  

“出現(xiàn)此類情況并非偶然，其客觀反映了三四線城市的壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，在疫情沖擊下，今年上半年各類三四線城市復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏相對慢，財(cái)政收入面臨一定壓力。加大土地推介、積極供應(yīng)土地，有助于在活躍地市的同時(shí)，促進(jìn)地方財(cái)政收入的穩(wěn)健，有助于保增長。  

基于上半年特殊的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景，此類賣地動(dòng)作并無不妥。但如何減少對土地交易的依賴，是下半年地方政府的重要課題。  

“土地財(cái)政是不可持續(xù)的?！彼渭t衛(wèi)直言，土地上漲導(dǎo)致整體商務(wù)成本上升，對于實(shí)體企業(yè)是有擠出效應(yīng)的。在某一階段靠土地是可以理解的，但長期來看，還是要通過減負(fù)降稅、金融支持、提高營商環(huán)境等多方舉措支持實(shí)體企業(yè)，避免熱錢過多地進(jìn)入房地產(chǎn)，這也需要一個(gè)過渡的環(huán)節(jié)。  

許小樂也表示，今年以來，中央層面提出并多次強(qiáng)調(diào)“加快形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”，經(jīng)濟(jì)增長將主要依賴內(nèi)在需求增長，刺激消費(fèi)需求，重塑國內(nèi)產(chǎn)業(yè)鏈。在此背景下，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、智能制造、生命健康等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)將迎來快速發(fā)展，地方政府宜抓住此窗口期，通過招商引資、內(nèi)部培育等方式大力發(fā)展符合自身特點(diǎn)的新興產(chǎn)業(yè)，逐步實(shí)現(xiàn)就業(yè)、稅收等規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益。  

同時(shí)，通過產(chǎn)業(yè)培育、居民消費(fèi)等內(nèi)在增長極增加財(cái)政收入。在確保不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的前提下，加快政府債券發(fā)行使用，盡早發(fā)揮債券資金使用效益。在財(cái)政資金利用上，要突出重點(diǎn)、提質(zhì)增效，盤活存量資金、加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行管理。  

房住不炒  

地價(jià)的升溫會(huì)否導(dǎo)致房價(jià)有所上漲？從穩(wěn)定預(yù)期的角度看，各地后續(xù)還需要在穩(wěn)地價(jià)等方面做更細(xì)的工作。  

許小樂表示，從北京商品住宅成交量來看，截至7月，北京商品住宅成交量同比仍下降，成交價(jià)也未顯著上漲，可見土地市場熱度并未引起市場明顯波動(dòng)，市場價(jià)格整體以穩(wěn)為主。  

今年也多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)重申，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。強(qiáng)調(diào)因城施策，全面落實(shí)城市政府主體責(zé)任，并實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。  

7月以來，深圳、杭州、寧波、東莞等城市也已收緊房地產(chǎn)調(diào)控，保障剛需群體，補(bǔ)漏洞抑制投資投機(jī)行為，促進(jìn)市場回歸理性。  

嚴(yán)躍進(jìn)也表示，下半年房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)是明確的，即要時(shí)刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦?！胺€(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的工作思路不變，客觀上要求后續(xù)調(diào)控工作常抓不懈。從土地市場的穩(wěn)定發(fā)展角度看，地價(jià)上漲過快城市勢必需要積極管控，尤其是要嚴(yán)查違規(guī)資金進(jìn)入購地市場。