TOP50房企中61%涉足城市更新 市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)10萬(wàn)億級(jí)

近期房企在城市更新領(lǐng)域動(dòng)作較為頻繁，多家上市房企就此簽署了合作協(xié)議，或與地方政府達(dá)成戰(zhàn)略合作。有專(zhuān)家認(rèn)為，通過(guò)城市更新項(xiàng)目，房企可獲得相對(duì)低成本、重點(diǎn)城市中心區(qū)域土地，并助力推動(dòng)城市進(jìn)一步發(fā)展。

根據(jù)相關(guān)研究報(bào)告，城市更新市場(chǎng)將成為10萬(wàn)億級(jí)別的大市場(chǎng)。值得關(guān)注的是，在政策扶持下，本地和外地房企相繼布局大灣區(qū)城市更新“主賽道”。

獲得土儲(chǔ)新途徑

7月26日，花樣年集團(tuán)和中國(guó)奧園簽署了城市更新戰(zhàn)略合作協(xié)議?；幽昙瘓F(tuán)方面稱(chēng)，未來(lái)雙方將發(fā)揮各自項(xiàng)目資源、運(yùn)營(yíng)管理等優(yōu)勢(shì)，在大灣區(qū)城市更新板塊開(kāi)展更為深入、緊密的長(zhǎng)期合作。7月22日，旭輝控股集團(tuán)和悅明置業(yè)就城市更新簽訂合作協(xié)議。中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，上述合作房企多有城市更新經(jīng)驗(yàn)，部分房企本身位于大灣區(qū)。

以花樣年集團(tuán)為例，公司2019年成立城市發(fā)展運(yùn)營(yíng)有限公司，將城市更新作為公司發(fā)展的一個(gè)重要優(yōu)勢(shì)來(lái)打造。截至2019年12月，公司超過(guò)一半的土儲(chǔ)位于粵港澳大灣區(qū)，在大灣區(qū)擁有46個(gè)城市更新項(xiàng)目。同時(shí)，中國(guó)奧園布局城市更新領(lǐng)域已久，目前在推進(jìn)項(xiàng)目40多個(gè)，“三舊”改造全覆蓋。

悅明置業(yè)專(zhuān)注東莞市城市更新較久。旭輝控股集團(tuán)的此次合作，則是就東莞市城市更新等存量土地開(kāi)發(fā)的相關(guān)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。7月22日，萬(wàn)科和沈陽(yáng)市人民政府訂立協(xié)議，在沈陽(yáng)市總投資560億元，項(xiàng)目業(yè)態(tài)包括城市舊改。

克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中47%涉足城市更新領(lǐng)域，TOP50房企中61%涉足城市更新。

“2019年中國(guó)城鎮(zhèn)化率突破60%，城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期，一二線城市中心區(qū)域的招拍掛機(jī)會(huì)在變少，城市更新的需求上升。通過(guò)參與城市更新項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可以獲得城市中心區(qū)域的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，并助力推動(dòng)城市進(jìn)一步發(fā)展。城市更新市場(chǎng)門(mén)檻更高，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)要求高，參與的企業(yè)獲取土儲(chǔ)的難度和成本相較于招拍掛市場(chǎng)較低?！敝刑﹪?guó)際分析師劉潔琦表示。

廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)韓世同稱(chēng)，隨著招拍掛方式的土地轉(zhuǎn)讓減少，城市更新獲取土儲(chǔ)的方式將成為未來(lái)的趨勢(shì)；且城市更新對(duì)象多是城中村、城區(qū)中心區(qū)域，改造后市場(chǎng)預(yù)期較高。

市場(chǎng)前景廣闊

億翰智庫(kù)報(bào)告顯示，2019年全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額超過(guò)16萬(wàn)億元，TOP30企業(yè)集中度達(dá)50%。隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量時(shí)代逐步向存量時(shí)代過(guò)渡，增量空間將不斷縮小，城市更新市場(chǎng)規(guī)模將不斷增加。

佳兆業(yè)集團(tuán)發(fā)布的《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》指出，中國(guó)房地產(chǎn)總市值已超過(guò)300萬(wàn)億元，按每年2%的城市更新速率計(jì)算，城市更新迎來(lái)6萬(wàn)億元級(jí)市場(chǎng)。隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場(chǎng)將迎來(lái)10萬(wàn)億元的大賽道。

西南證券研報(bào)認(rèn)為，土地資源日漸稀缺，盤(pán)活存量土地資源成必然出路。城市更新或開(kāi)啟房地產(chǎn)增量新時(shí)代，成為城市可持續(xù)發(fā)展的重要抓手。

政策方面在不斷引導(dǎo)。2009年，廣東省出臺(tái)“三舊”改造政策，明確“三舊”改造、用地出讓、歷史用地手續(xù)完善等操作指引。同年，深圳出臺(tái)城市更新辦法。

在政策、資源等多方面因素推動(dòng)下，大灣區(qū)成房企城市更新的“必爭(zhēng)之地”?？硕鸬禺a(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中有27家城市更新業(yè)務(wù)涉足廣東省，熱點(diǎn)城市包括廣州、佛山、深圳等。

劉潔琦告訴記者，這主要有三方面原因：一是廣東省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較早，舊廠、舊村資源豐富；二是政策較為支持。廣東省在2008年左右就啟動(dòng)了舊改，2019年廣東省出臺(tái)加快推動(dòng)三舊改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)，政策環(huán)境進(jìn)一步完善；三是粵港澳大灣區(qū)建設(shè)作為國(guó)家戰(zhàn)略，發(fā)展前景廣闊。

同時(shí)，參與城市更新項(xiàng)目的房企本土化特征明顯。如參與廣東省城市更新的房企有佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、萬(wàn)科等本土房企。這類(lèi)房企本地城市更新經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富。如富力地產(chǎn)打造的獵德村，佳兆業(yè)參與舊改的“桂芳園”項(xiàng)目。近年來(lái)，外地房企相繼布局大灣區(qū)，如升龍、陽(yáng)光城等。劉潔琦認(rèn)為，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)門(mén)檻相對(duì)較高，競(jìng)爭(zhēng)較激烈，對(duì)開(kāi)發(fā)商本地經(jīng)驗(yàn)要求較高。這是外地房企后續(xù)面臨的主要問(wèn)題。

其他重點(diǎn)城市方面，上海表現(xiàn)為地方性國(guó)企占據(jù)優(yōu)勢(shì)；北京國(guó)資房企活躍，如首開(kāi)、中海等房企成為北京城市更新的主要參與者。

尚有問(wèn)題待解

城市更新面臨協(xié)商難度高、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等問(wèn)題。

“和村民達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議難度大。達(dá)到政府規(guī)定的協(xié)議比例不難，但少數(shù)人要高價(jià)，項(xiàng)目推進(jìn)受阻?！表n世同告訴中國(guó)證券報(bào)記者，就廣州市場(chǎng)而言，部分城市更新項(xiàng)目推進(jìn)較為緩慢，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。

韓世同指出，廣東省“舊城”改造操作難度低，但面臨平衡多方利益的問(wèn)題。在劉潔琦看來(lái)，城市更新項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)會(huì)受到當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響。

此外，“舊村”改造傾向于選擇有舊改經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)。這一定程度上對(duì)參與企業(yè)設(shè)置了門(mén)檻。韓世同認(rèn)為，如廣東省市場(chǎng)，佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)等本土房企之所以成為當(dāng)?shù)嘏f改的主要參與企業(yè)，除在當(dāng)?shù)鼐哂胸S富的舊改經(jīng)驗(yàn)外，與當(dāng)?shù)卮迕癖容^熟悉，在拆遷補(bǔ)償協(xié)商達(dá)成、業(yè)主搬遷速度等方面具備優(yōu)勢(shì)。