老舊小區(qū)改造或拉動超3萬億投資

國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作?！兑庖姟访鞔_了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的任務(wù)、要求、資金來源等。

實際上，在今年的《政府工作報告》前后，“老舊小區(qū)改造”就被頻頻提及，且今年老舊小區(qū)改造在實施規(guī)模明顯擴(kuò)容、融資支持增強。4月14日，國常會提出“2020年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍”。

“疊加當(dāng)前房住不炒、棚改收緊的大環(huán)境，老舊小區(qū)改造可以作為穩(wěn)投資的一大抓手，部分對沖投資下滑?！眹⒆C券宏觀首席分析師熊園說，老舊小區(qū)改造的重要性和緊迫性在當(dāng)下凸顯。

交通銀行金融研究中心高級研究員劉學(xué)智持有類似的看法，“疫情沖擊之下，老舊小區(qū)改造對改善需求能夠起到重要的作用。其中，今年各地計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，這一數(shù)量比去年增加一倍，會對投資的增長起到明顯的促進(jìn)作用。老舊小區(qū)改造屬于房地產(chǎn)投資的一部分，在老舊小區(qū)改造的帶動下，預(yù)計下半年房地產(chǎn)投資增速有望顯著加快，預(yù)計全年房地產(chǎn)投資增速能達(dá)到5%左右的增長。”

那么，老舊小區(qū)改造可以帶動多少投資？多家機(jī)構(gòu)測算，老舊小區(qū)投資總額或超3萬億元。不過，也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，當(dāng)前市場測算的老舊小區(qū)改造的投資規(guī)模偏高，與實際有所偏離。該機(jī)構(gòu)樂觀估計，老舊小區(qū)改造投資總規(guī)模有望達(dá)到2萬億到2.5萬億元，帶動固定資產(chǎn)投資3.6-4.5個百分點。

能拉動多少投資？

分析：或需要超3萬億元的投資

根據(jù)此前住建部的摸排結(jié)果顯示，全國2000年以前建成的老舊小區(qū)近16萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶。國務(wù)院參事、原住建部副部長仇保興在2019年提出，“據(jù)初步估算我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可高達(dá)4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上?！?/p>

據(jù)恒大研究院王菁菁研究員的報告，按老舊小區(qū)改造的三大內(nèi)容來看，基礎(chǔ)類的改造平均成本約每平方米300元，按40億平方米待改造面積測算，預(yù)計全國老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造需投入1.2萬億元；改善類改造若只考慮電梯和停車場，預(yù)計需要至少2.66萬億元；對于提升類改造來說，若按每個小區(qū)投入400萬元、17萬個小區(qū)估算，需要0.68萬億元。因此，保守估計老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬億元。

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委團(tuán)隊也估計，全國范圍內(nèi)的老舊小區(qū)改造，至少需要3.85萬億元的投資，投資規(guī)模十分可觀。

不過，在熊園看來，當(dāng)前市場測算的老舊小區(qū)改造的投資規(guī)模偏高，與實際有所偏離。“目前市場上常用的老舊小區(qū)投資規(guī)模估測為4萬億元，對應(yīng)的每平米投資金額高達(dá)1000元，遠(yuǎn)高于近年來各地的實際投資強度，主因多數(shù)地區(qū)的老舊小區(qū)改造還是較為基礎(chǔ)，實際舊改投資規(guī)模明顯較低?！?/p>

熊園團(tuán)隊根據(jù)各地實際投資規(guī)模和住建部規(guī)劃，基于中性假設(shè)，按照當(dāng)前各地實際投資強度，老舊小區(qū)改造投資總規(guī)模約0.8萬億-1.4萬億元，可帶動固定資產(chǎn)投資1.5-2.5個百分點，其中：今年投資規(guī)模約2000億-3000億元，可帶動固定資產(chǎn)投資約0.4-0.5個百分點；基于樂觀假設(shè)，比如專項債等財政資金支持力度進(jìn)一步加碼、大幅提高加裝電梯的補貼比例等，則可能顯著提升老舊小區(qū)改造投資規(guī)模。此時老舊小區(qū)改造投資總規(guī)模有望達(dá)到2萬億-2.5萬億元，帶動固定資產(chǎn)投資3.6-4.5個百分點，其中：今年老舊小區(qū)改造投資規(guī)模可能達(dá)到4000億-6000億元，帶動固定資產(chǎn)投資約0.7-1.1個百分點。

劉學(xué)智并未對老舊小區(qū)改造的投資規(guī)模進(jìn)行測算，在他看來，老舊小區(qū)改造體量本身不是特別大，其對經(jīng)濟(jì)增長的直接拉動作用不見得特別大，但它會間接帶動一系列的投資。“作為房地產(chǎn)投資的一個環(huán)節(jié)，它會帶動產(chǎn)業(yè)鏈上下游的需求，比如上游的鋼材、水泥，下游的裝潢涂料、家具、家電等產(chǎn)業(yè)，也會明顯改善制造業(yè)一系列的需求和消費。從這個意義上看，老舊小區(qū)改造對經(jīng)濟(jì)拉動的作用是比較明顯的?！?/p>

資金從哪兒來？

分析：建議完善舊改項目籌資機(jī)制

老舊小區(qū)改造的投資規(guī)?？捎^，對于資金的需求十分迫切，但如何解決這一問題？《意見》指出，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔(dān)機(jī)制——合理落實居民出資責(zé)任、加大政府支持力度、持續(xù)提升金融服務(wù)力度和質(zhì)效、推動社會力量的參與。

近期，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)在行動。7月17日，國家開發(fā)銀行與5省，中國建設(shè)銀行與9個城市分別簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃未來5年向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。

但老舊小區(qū)改造在資金來源上仍存在一些待破解的難題。

今年4月14日的國常會提出，要建立政府與居民、社會力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。7月20日發(fā)布的《意見》也指出，支持各地通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金。

“老舊小區(qū)改造具有收益性的項目很少，社會資本參與的積極性不太高?？梢蕴剿魍苿有^(qū)物業(yè)的改造，用物業(yè)的收益來作為社會資本參與的回報?！眲W(xué)智說。

熊園持有類似的看法。“老舊小區(qū)改造工作主要依靠地方財政和水電氣企業(yè)出資，主要問題是資金來源較為單一，地方壓力較大，這也不利于舊改項目的長效管理和可持續(xù)運營。”熊園建議完善舊改項目籌資機(jī)制。

其中，在中央政府支持這一問題上，熊園建議可適當(dāng)放松地方政府舊改項目的融資限制，如已經(jīng)實施的允許地方發(fā)行舊改專項債，還可以直接加大中央對舊改項目補助力度；對于社會資本參與度較低的問題，建議平衡好公益性和市場化項目比例，管好用好養(yǎng)老、托幼等服務(wù)設(shè)施的運營收入、電梯停車場等基礎(chǔ)設(shè)施的管理費用，運用市場化方式吸引社會資本積極參與；最后，對于居民參與度較低的問題，建議進(jìn)一步做好群眾工作，權(quán)責(zé)對等，鼓勵社區(qū)居民對舊改項目全程參與(包括前期項目籌劃設(shè)計、中期采購施工監(jiān)管、后期監(jiān)督共管等)，以舊改工作為契機(jī)，提升社會治理水平、鍛煉基層組織動員能力。