房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代 二手房資金存管平臺加速完善

隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，存量住房交易越來越多。今年以來，房產(chǎn)交易線上化加速，對資金安全提出了更高要求。在二手房交易過程中，資金存管正在成為保障資金安全的重要環(huán)節(jié)，行業(yè)相關(guān)平臺建設(shè)也在進(jìn)一步完善中。

上半年二手房市場保持穩(wěn)定

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任秦虹近日表示，我國房地產(chǎn)市場雖然受疫情影響較大，但目前整體恢復(fù)較好。未來房地產(chǎn)增量市場將保持穩(wěn)定，存量市場則有望進(jìn)一步盤活。

事實(shí)上，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場普遍進(jìn)入存量市場，尤其是以改善型需求為主的一二線重點(diǎn)城市。即使在疫情持續(xù)期間，全國二手房市場仍然整體保持穩(wěn)定。根據(jù)中國指數(shù)研究院近日公布的數(shù)據(jù)，上半年全國百城二手住宅均價累計(jì)漲幅為1.72%，較去年下半年擴(kuò)大1.11個百分點(diǎn)，價格整體呈現(xiàn)穩(wěn)中略升的趨勢。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，從上半年市場表現(xiàn)來看，疫情對重點(diǎn)城市二手房市場總體影響不大。近日，鏈家地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年受監(jiān)測的重點(diǎn)城市二手房成交總量已與去年同期水平基本持平。

從二手房月度成交走勢看，市場成交量從今年3月開始明顯恢復(fù)，當(dāng)月鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的18個重點(diǎn)城市二手房總體成交量比1月至2月合計(jì)成交量增長41.8%；4月和5月二手房成交環(huán)比增幅分別達(dá)到39%和19%；6月成交量雖然比5月有所回落，但同比增長21%。綜合來看，疫情對二手房市場造成的沖擊正在逐步消退。

“當(dāng)前，18城市二手房帶看量仍處于較高位置，代表下半年總體成交平穩(wěn)或小幅向好，前期受抑制的需求可能將在下半年補(bǔ)償性釋放，預(yù)計(jì)下半年重點(diǎn)城市二手房市場總體成交將環(huán)比持平或小幅增長?！必悮ぱ芯吭悍治稣J(rèn)為，盡管上半年面臨疫情沖擊、全球經(jīng)濟(jì)下行等挑戰(zhàn)性環(huán)境因素，但房地產(chǎn)市場仍然保持復(fù)蘇韌性，對穩(wěn)定國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了積極作用。

“資金存管”有效保障資金安全

“在二手房買賣過程中，由于流程復(fù)雜、周期長且涉及金額大，一旦出現(xiàn)交易糾紛，將給買賣雙方、經(jīng)紀(jì)品牌以及經(jīng)紀(jì)人帶來難以估量的損失?！必悮ふ曳拷灰灼脚_總經(jīng)理伊凱告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“在實(shí)際交易過程中，房屋簽后查封、房款支付渠道不正規(guī)、共有權(quán)人爭端、物業(yè)交割、惡意違約等原因會導(dǎo)致交易不成功，而‘資金存管’則成為有效保障雙方資金安全的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?！?/p>

貝殼方面的案例顯示，2020年3月，賈女士通過貝殼找房APP咨詢德祐經(jīng)紀(jì)人，有意購買位于杭州市余杭區(qū)一套二手房。經(jīng)過與業(yè)主磋商，最終達(dá)成180萬元的成交價格。隨后，雙方簽署杭州市二手房轉(zhuǎn)讓合同，賈女士如期支付90萬元首付款到資金存管平臺，并提供了相應(yīng)的按揭貸款資料，提交銀行審批。但此后得知業(yè)主由于其他債務(wù)逾期且無力償還房屋貸款，該房源處于查封狀態(tài)。經(jīng)過多次協(xié)商，業(yè)主因負(fù)債太多，房源無法繼續(xù)交易，雙方解除協(xié)議后，最終資金存管平臺返還賈女士的全部資金。

“未來房產(chǎn)線上化交易將會逐漸成為普遍現(xiàn)象，針對交易環(huán)節(jié)的資金監(jiān)管尤為必要。”伊凱表示，由于房產(chǎn)交易潛在風(fēng)險(xiǎn)很多，會導(dǎo)致買方不放心直接交付房款給業(yè)主，而賣方也擔(dān)心房子賣出之后不能及時拿到錢。

“將客戶房款存放在第三方機(jī)構(gòu)存管，待交易完成后，再將房款轉(zhuǎn)至業(yè)主賬戶。如果交易流程未按照履約條件達(dá)成，則資金退還至買方賬戶，保障了交易資金的安全；同時，有了第三方機(jī)構(gòu)存管的這筆資金，業(yè)主也不用擔(dān)心買方拖欠房款?！币羷P表示，從行業(yè)角度看，資金存管也規(guī)范了行業(yè)，提供了安全的市場交易環(huán)境，有效保證了監(jiān)管范圍內(nèi)的交易資金安全，維護(hù)了房地產(chǎn)金融秩序，將促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展。

平臺建設(shè)正在進(jìn)一步完善

近年來，完善資金監(jiān)管成為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要舉措之一。從中央到地方，多部門已經(jīng)著手對房產(chǎn)交易中的資金監(jiān)管問題出臺指導(dǎo)性意見。2016年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》，提出健全交易資金監(jiān)管制度。

今年3月，住建部印發(fā)《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》，提出市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)建立交易資金監(jiān)管制度，商品房預(yù)售資金應(yīng)用于有關(guān)工程建設(shè)，納入監(jiān)管的存量房交易資金應(yīng)在房屋轉(zhuǎn)移登記完成后立即劃轉(zhuǎn)，不得挪作他用。

此外，資金監(jiān)管也是近年來房地產(chǎn)中介行業(yè)專項(xiàng)整治涉及的重要內(nèi)容之一。

事實(shí)上，隨著存量房交易量增加，房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)暴露的問題逐漸增多。一些城市早在2003年已經(jīng)開始探索資金存管的相關(guān)制度。2006年，在總結(jié)地方經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，原建設(shè)部會同中國人民銀行印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》。此后，許多城市建立了二手房交易結(jié)算資金監(jiān)管制度，逐步實(shí)行交易資金專用賬戶管理。

近兩年，從住建部到地方政府，針對資金監(jiān)管的意見要求密集出臺。據(jù)貝殼方面的統(tǒng)計(jì)，除省與直轄市外，2019年全國范圍出臺針對二手房、新房資金管理政策的地級市超過50個；2020年年初至今，出臺相關(guān)政策的城市已經(jīng)超過20個。

當(dāng)前，業(yè)內(nèi)常見的資金存管方式主要有四類：一是城市本地合作銀行存管；二是依靠當(dāng)?shù)卣咝员O(jiān)管，如部分城市由住建委進(jìn)行資金監(jiān)管等；三是通過第三方支付機(jī)構(gòu)賬戶存管；四是行業(yè)專業(yè)機(jī)構(gòu)合作存管。

2019年起，包括貝殼在內(nèi)的規(guī)模型平臺企業(yè)，開始打造“平臺+銀行”的資金存管模式?！耙郧暗拇婀苣Ｊ睫k理流程繁瑣，需要線下簽訂協(xié)議、在銀行開戶、多次領(lǐng)取遞交相關(guān)材料等?！币羷P說，“貝殼希望用技術(shù)推動線上化建設(shè)，與銀行的合作基于此前銀企直聯(lián)模式，在此基礎(chǔ)上推出‘貝殼-銀行資金存管’。”

據(jù)伊凱介紹，消費(fèi)者可以在貝殼平臺APP上完成資金存管協(xié)議簽訂，通過線上轉(zhuǎn)賬或線下POS機(jī)刷卡的方式完成資金存管。“從簽訂二手買賣合同，到貸款放款，完成了交易線上化閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)了交易資金可視化監(jiān)管”。

值得一提的是，此前，監(jiān)管部門允許持有央行支付牌照的第三方支付機(jī)構(gòu)通過備付金存管賬戶進(jìn)行資金存管服務(wù)，該筆資金產(chǎn)生的收益分配方式各地不盡相同，有的分配給業(yè)主，有的作為存管單位的收益。

依據(jù)去年開始執(zhí)行的央行文件要求，所有支付機(jī)構(gòu)備付金資金都存入央行統(tǒng)一專用賬戶管理，支付機(jī)構(gòu)也不再因資金停留而獲得相關(guān)收益。伊凱說，“而根據(jù)貝殼和銀行的合作模式，資金進(jìn)入銀行賬戶，銀行有活期收益，收益會根據(jù)約定分配給買賣雙方，息隨本走，進(jìn)一步確保了買賣雙方的利益。”

據(jù)介紹，貝殼和工行、中信、光大等多家銀行正在開展合作建立資金存管平臺，已經(jīng)覆蓋國內(nèi)92個城市。目前，這套資金存管方案在貝殼平臺所覆蓋城市已基本落地，很多城市二手房交易資金存管達(dá)到90%以上，大連、煙臺的存管規(guī)模更是高達(dá)96%。

“建立資金存管體系和制度，對于房產(chǎn)交易尤其二手房交易至關(guān)重要?！币羷P認(rèn)為，“未來，隨著資金安全意識的繼續(xù)提升，資金存管將成為房產(chǎn)交易不可或缺的環(huán)節(jié)，行業(yè)平臺的建設(shè)也會進(jìn)一步完善?！?/p>