70城房?jī)r(jià)漲幅回落 新一輪調(diào)控“威力”何在？

10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，其中，55個(gè)城市新建住宅價(jià)格上漲；50個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格上漲，達(dá)到近2年來(lái)的最高位，雖然超七成城市的房?jī)r(jià)依然處于上漲通道，但新房、二手房整體漲幅出現(xiàn)回落。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶在解讀中稱(chēng)，9月份，各地繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)城市主體責(zé)任，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

進(jìn)入三季度以來(lái)，針對(duì)市場(chǎng)熱度快速上漲，中央和住建部曾兩次召集城市召開(kāi)會(huì)議，拉開(kāi)新一輪政策調(diào)控序幕。70個(gè)大中城市中，11城由于7、8月房?jī)r(jià)指數(shù)較高，成為本輪調(diào)控的重點(diǎn)，截至目前，已有杭州、東莞、寧波、深圳、南京、十堰、無(wú)錫、沈陽(yáng)、常州、成都、長(zhǎng)春、唐山、銀川、紹興、徐州等15城出臺(tái)了25次房地產(chǎn)調(diào)控新政。

而從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，11城中，除徐州外，其余城市房?jī)r(jià)同比指數(shù)增速出現(xiàn)不同程度的回落，穩(wěn)房?jī)r(jià)，打擊炒房的調(diào)控目的已初見(jiàn)成效。

9月房?jī)r(jià)漲幅收窄

徐州新房二手房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)先

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)；31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)；35個(gè)三線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅與上月相同。

從城市數(shù)量來(lái)看，9月70城中新房及二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅在1%以上的城市數(shù)量由8月的10個(gè)及以上降至3個(gè)及以下，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，這是受需求釋放步入平臺(tái)期，疊加預(yù)期回落所致。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)也為這一判斷提供了佐證。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，9月，重點(diǎn)18城二手房市場(chǎng)實(shí)際成交量環(huán)比下降14%，18城中14城業(yè)主漲價(jià)占比環(huán)比下降。

與此同時(shí)，調(diào)控之下，前期房?jī)r(jià)上漲較快的城市漲幅明顯收窄。11個(gè)出臺(tái)調(diào)控政策的城市中，6城房?jī)r(jià)同比指數(shù)在70個(gè)大中城市的排名環(huán)比8月下滑，其中深圳下滑5個(gè)名次，房?jī)r(jià)指數(shù)回落至調(diào)控前1個(gè)月（6月）的水平，銀川、唐山等城在經(jīng)歷房地產(chǎn)調(diào)控加碼后房?jī)r(jià)漲幅收窄至1%及以下，預(yù)計(jì)后市穩(wěn)定。

同比來(lái)看，70城房?jī)r(jià)漲幅普遍在10%以下，溫和上漲。對(duì)此，許小樂(lè)分析認(rèn)為，2020年疫后需求集中釋放以及貨幣寬松一定程度上帶動(dòng)部分城市房?jī)r(jià)上漲，后期房?jī)r(jià)以平穩(wěn)或小幅下跌為主。隨著密集調(diào)控引致的市場(chǎng)預(yù)期回落以及需求釋放疲軟，預(yù)計(jì)四季度重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)變動(dòng)將以平穩(wěn)或小幅下跌為主。

值得注意的是，9月份新房、二手房?jī)r(jià)格漲幅前十名城市較8月份都發(fā)生了較大變化，徐州成為了房?jī)r(jià)上漲“龍頭”，新房及二手房?jī)r(jià)漲幅均為全國(guó)第一，并且新房?jī)r(jià)格漲幅與第二位銀川有著明顯的差距。

針對(duì)徐州房?jī)r(jià)漲幅居前，許小樂(lè)指出，主要受城市建設(shè)利好不斷，房企拿地?zé)崆楦哂绊懀缃衲?月及7月徐州住宅用地成交溢價(jià)率在25%左右，市場(chǎng)預(yù)期走高，帶動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)上行。

調(diào)控政策促進(jìn)供需平衡

以往，受“金九銀十”銷(xiāo)售旺季影響，三季度是房企搶收的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，而今年，企業(yè)銷(xiāo)售抓緊“金九銀十”增加供應(yīng)的同時(shí)，不少房企出現(xiàn)打折促銷(xiāo)行為，可見(jiàn)調(diào)控威力之猛。

觀察本輪調(diào)控政策不難發(fā)現(xiàn)，各城市共通點(diǎn)主要集中在五大類(lèi)，其中供應(yīng)端三類(lèi)，需求端兩類(lèi)。

在供應(yīng)端一是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融穩(wěn)定，防止資金違規(guī)流入市場(chǎng)；二是加強(qiáng)對(duì)房企的約束，尤其是對(duì)捂盤(pán)惜售等行為的規(guī)范；三是加大住宅用地供應(yīng)，特別是熱點(diǎn)城區(qū)加大住宅用地供應(yīng)。

防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要目標(biāo)在于給房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好的金融環(huán)境，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)降至最低。例如，無(wú)錫要求房企必須提供購(gòu)地資金的來(lái)源，“嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地使用自有資金規(guī)定，金融監(jiān)管部門(mén)開(kāi)展購(gòu)地資金來(lái)源穿透式核查”。再例如成都要求“嚴(yán)格審查購(gòu)房首付資金來(lái)源，嚴(yán)防消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等違規(guī)挪用于購(gòu)房”。

本輪政策也加強(qiáng)對(duì)房企行為的約束，例如，南京土拍新政要求房企及相關(guān)企業(yè)不得共同參與競(jìng)拍同一塊土地；無(wú)錫出臺(tái)房企信用評(píng)級(jí)制度，違規(guī)操作將影響房企在無(wú)錫的項(xiàng)目運(yùn)作；成都高新區(qū)對(duì)于捂盤(pán)惜售的項(xiàng)目針對(duì)性的停止貸款給房企等，從源頭打擊房企利用規(guī)則參與炒房的可能性。

本輪調(diào)控升級(jí)的15城中11城均有提出加大用地供應(yīng)的明確要求，東莞、徐州在政策出臺(tái)后住宅用地成交規(guī)劃建面增速保持穩(wěn)定，四季度預(yù)計(jì)加快供應(yīng)速度，沈陽(yáng)、銀川、成都、常州、紹興等城市住宅用地市場(chǎng)快速恢復(fù)。截止10月18日，深圳住宅用地成交規(guī)劃建面較去年同期增長(zhǎng)250.6%。各城市住宅用地成交量在新政策的指引下穩(wěn)定或提速。此部分城市住宅用地市場(chǎng)預(yù)計(jì)在四季度活躍度逐步上升。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士特別指出，堅(jiān)持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期依然是樓市調(diào)控的重中之重，特別是后續(xù)各地依然要關(guān)注地價(jià)變化，防范土地市場(chǎng)過(guò)熱。

在需求端方面，政策發(fā)力點(diǎn)則主要集中在一是打擊炒房，尤其是減少炒房渠道，例如限制離婚期限，限制父母參與炒房等等；二是支持剛需，特別是房源優(yōu)先供應(yīng)無(wú)房家庭。