二季度房地產(chǎn)市場有望加快復蘇

隨著國內(nèi)新冠疫情防控取得明顯進展，中央和地方層面針對房地產(chǎn)行業(yè)紓困性政策逐漸發(fā)力，3、4月份以來房地產(chǎn)供需兩端開始出現(xiàn)明顯復蘇跡象。業(yè)內(nèi)分析預計，在前期政策穩(wěn)定性、連續(xù)性持續(xù)作用下，二季度房地產(chǎn)市場有望加快復蘇。

行業(yè)紓困政策紛紛出臺

2月份以來，財政部、央行、銀保監(jiān)會等多個部門強調(diào)，堅持“房住不炒”定位不變，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，繼續(xù)“因城施策”落實好房地產(chǎn)長效管理機制，促進市場平穩(wěn)運行。

地方層面，各地政府在堅持“房住不炒”定位前提下，更加靈活地因城施策。4月份，沈陽、南京、重慶、南昌、無錫、中山等地出臺優(yōu)化人才政策，加大人才住房保障；嘉興等地對公積金貸款政策進行適度調(diào)整。

根據(jù)億翰智庫方面統(tǒng)計分析，地方層面針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策主要集中在四方面：放松商品房預售限制，緩解企業(yè)資金壓力；實施購房補貼，鼓勵居民合理的住房消費；出臺人才引進政策，引入人力資本，以促進經(jīng)濟發(fā)展；放松公積金貸款額度，簡化公積金貸款程序。

針對這些紓困性政策，億翰智庫認為，就供給端而言，在放松預售限制的地區(qū)，房企的在建項目將提前入市，房企可以通過加速推盤提升資金周轉(zhuǎn)率，甚至追回因疫情而延期的銷售業(yè)績。降低預售資金監(jiān)管比例和增加預售資金撥付節(jié)點等政策，則更直接增加房企的預售資金回籠率，可在一定程度上緩解房企的資金壓力。同樣，在需求端實施購房補貼政策，將有助于促進部分剛性需求提前釋放。

業(yè)內(nèi)普遍認為，短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨一定壓力，未來仍將有更多地區(qū)優(yōu)化調(diào)控政策以穩(wěn)定市場預期。但限購、限貸等主體政策難以出現(xiàn)實質(zhì)性放松，需求端的政策仍將以購房補貼、人才落戶等方式落實。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從房地產(chǎn)市場政策發(fā)力點來看，救企與救市成為兩大特點。其中，救企的政策尤為明顯，內(nèi)容基本圍繞土地出讓金、預售審批等方面。

張大偉表示：“從4月份全國市場表現(xiàn)看，由于疫情防控情況基本平穩(wěn)，一季度積壓的購房需求逐漸入市，當月市場行情快速恢復；疊加部分二三線城市放松戶籍政策以后，進一步推動市場企穩(wěn)復蘇。”

4月份住宅成交回暖

各地的紓困政策從3月份開始已初見成效。從億翰智庫監(jiān)測的全國范圍40個大中城市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)來看，3月份商品住宅銷售面積為1310萬平方米，環(huán)比增長267%。

隨著疫情影響越來越小，全國樓市進一步回暖。易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2020年4月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，4月份，受監(jiān)測的全國40個大中城市住宅成交面積環(huán)比增長。

4月份，易居方面監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長32%，同比下降15%，同比降幅已連續(xù)兩個月收窄。4月全國多數(shù)城市售樓處已正常開放，樓市供應(yīng)量相比前兩個月也出現(xiàn)較明顯增長，樓市成交明顯回暖。

具體來看，4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長22%；18個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長39%；18個三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長19%。

值得一提的是，從“五一”小長假的樓市成交數(shù)據(jù)看，大部分城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與去年同期相比有所增加，增幅在10%至20%。張大偉說：“這主要是因為前幾個月受到疫情影響，而滯后的簽約量正在逐漸出來?！彼J為，從“五一”小長假市場走勢看，預計5月至6月可能出現(xiàn)一次樓市“小陽春”?！耙驗橐咔檠泳徚速彿空叩娜胧行枨?，在目前疫情防控逐漸平穩(wěn)的形勢下，市場需求開始逐漸釋放出來。這種情況下，預計二季度全國住宅市場成交量有望恢復到去年同期平均水平，價格也有出現(xiàn)局部小幅上行的可能性?！?/p>

另一方面，從二手房市場來看，貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份重點城市的二手房市場繼續(xù)復蘇，受監(jiān)測的18個城市二手房成交量環(huán)比增加40%以上。

“改善型需求進場進一步支撐4月的市場行情，成交量大幅增長帶動了價格止跌上漲。”貝殼研究院市場研究部分析人士指出，從3月份開始，二手房市場復蘇跡象呈現(xiàn)出南強北弱、剛需先行、量增價穩(wěn)等特點，原因主要與前期部分城市政策松動有關(guān)。

二季度供需兩端或復蘇

貝殼研究院方面表示，從新增供需角度來看，二季度二手房市場將延續(xù)復蘇態(tài)勢，尤其是改善型需求趨勢突出，預計二季度核心城市成交量有望同比增長40%。該機構(gòu)認為，調(diào)控政策正在有力提振市場預期。

“調(diào)控政策和信貸政策都有一定程度的邊際放松，帶動市場預期提升。”貝殼方面認為，二季度，長三角城市群、京津冀區(qū)域和二線核心城市預計都將出現(xiàn)較大的復蘇力度。

有關(guān)機構(gòu)分析人士認為，未來仍將有更多地區(qū)優(yōu)化調(diào)控政策，以穩(wěn)定市場預期。預計二季度受疫情壓制的置業(yè)需求將逐漸釋放，房地產(chǎn)市場也將逐漸恢復，但短期需求釋放動力的強弱仍跟疫情發(fā)展態(tài)勢密切相關(guān)，一二線城市整體恢復可能相對更快。

克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師楊科偉表示，一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體保持穩(wěn)定，對經(jīng)濟穩(wěn)增長的作用愈發(fā)突出。隨著后續(xù)疫情控制局面向好，土地市場恢復正常，二季度及下半年新開工面積有望維持高位?！斑@些有利因素將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的有力支撐，預計二季度開發(fā)投資額增速仍將穩(wěn)定回升?！?/p>