互聯(lián)網(wǎng)巨頭開拓建筑施工新藍(lán)海

  在投資增速與平均利潤率連續(xù)下行的當(dāng)下，房地產(chǎn)業(yè)的高速增長時(shí)代已成歷史。然而近年卻有一支生力軍殺出重圍，在房地產(chǎn)市場脫穎而出，那就是以百度、阿里巴巴、騰訊（以下簡稱“BAT”）為代表的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，BAT自2007年起通過建造自用辦公樓涉水房地產(chǎn)市場，幾年來對辦公樓宇、商業(yè)項(xiàng)目、科技產(chǎn)業(yè)園、物流基地的投資已逾千億元。與傳統(tǒng)房企相比，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式有哪些不同？建筑企業(yè)如何適應(yīng)它們的開發(fā)習(xí)慣，從而分得這個(gè)市場新蛋糕呢？

  “建筑效果”成關(guān)注焦點(diǎn)

  在上海新的增長極——大虹橋板塊，阿里巴巴新建的“阿里中心”已拔地而起。該項(xiàng)目的建設(shè)已進(jìn)入收尾階段，目前正在進(jìn)行幕墻安裝、內(nèi)部精裝修與機(jī)電施工。

  記者了解到，該項(xiàng)目占地面積約2.5萬平方米，由4座塔樓和附屬裙樓組成，總建筑面積約14萬平方米，未來將成為辦公與商業(yè)業(yè)態(tài)齊聚的城市綜合體。阿里巴巴將自持運(yùn)營阿里中心項(xiàng)目，除了自用之外，還將對外出租。

  “與傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)相比，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)更關(guān)注建筑效果。他們希望將設(shè)計(jì)與施工的工作一攬子承包出去，最終拿到交鑰匙工程。因此，EPC即工程總承包模式與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最為契合?！敝薪ㄈ忠还救A東公司項(xiàng)目經(jīng)理占建剛說。2014年，他們的團(tuán)隊(duì)獲得阿里中心EPC項(xiàng)目建設(shè)資格，承擔(dān)該項(xiàng)目從報(bào)批報(bào)建、勘察設(shè)計(jì)，到采購、施工、試運(yùn)行、竣工驗(yàn)收及專項(xiàng)驗(yàn)收、檢測、竣工備案等全方位工作。

  BIM技術(shù)助力精細(xì)設(shè)計(jì)

  建筑效果是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，從設(shè)計(jì)階段就開始嚴(yán)格把關(guān)。占建剛表示：“業(yè)主對設(shè)計(jì)過程參與度很深，在設(shè)計(jì)方案制訂與設(shè)計(jì)深化過程中，意見反復(fù)、需求變更在所難免。為保證設(shè)計(jì)進(jìn)度，中建三局一公司作為EPC總承包方需對設(shè)計(jì)要素進(jìn)行細(xì)化，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)院的溝通；同時(shí)要配備專業(yè)設(shè)計(jì)人員，為業(yè)主答疑解惑，提供引導(dǎo)，協(xié)助進(jìn)行設(shè)計(jì)圖紙的確認(rèn)。”

  設(shè)計(jì)與施工的高效對接，是工程總承包模式提效率、縮工期、降成本的重要方式。在設(shè)計(jì)階段圖紙未完全出具時(shí)，阿里中心建筑施工已經(jīng)緊鑼密鼓展開。后續(xù)圖紙出具過程中，產(chǎn)生了與現(xiàn)有施工方式?jīng)_突的現(xiàn)象。為此，總承包方專門組建了專門的BIM團(tuán)隊(duì)，在建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、幕墻、精裝等方面對圖紙進(jìn)行審核、復(fù)核，提升施工過程精確度。在進(jìn)行碰撞檢測時(shí)，查出了1000余個(gè)錯漏處，為避免返工和縮短工期起到了巨大作用。阿里中心的BIM應(yīng)用也獲得了首屆中國建設(shè)工程BIM大賽單項(xiàng)一等獎。

  招采過程需嚴(yán)格規(guī)劃

  與傳統(tǒng)房企相比，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)缺乏工程價(jià)格評估實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，在投標(biāo)報(bào)價(jià)方面會參考第三方咨詢公司的意見。因此，對建筑施工企業(yè)來說，研究咨詢公司策略也相當(dāng)重要，能夠幫助自身選擇合適的報(bào)價(jià)方式，提高報(bào)價(jià)的審批效率。占建剛提示，建筑企業(yè)在招采之前，要明確招采目錄內(nèi)容及甲乙雙方職責(zé)權(quán)限，制定評標(biāo)策略。對有費(fèi)用管控要求的招采項(xiàng)目，特別是業(yè)主較為重視的設(shè)計(jì)類、效果類、功能類項(xiàng)目，要對限額設(shè)計(jì)指標(biāo)等進(jìn)行合理限定。

  因注重建筑效果，業(yè)主對建筑材料也有嚴(yán)格要求。為在滿足業(yè)主要求同時(shí)確保進(jìn)度，總承包方在合同簽訂過程中需根據(jù)工程特點(diǎn)與自身招采供應(yīng)體系，提前對業(yè)主要求的建材品牌進(jìn)行考察，以減少后期糾紛，保證施工進(jìn)度。

  為保障建筑效果，施工樣板特別是效果樣板成為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要抓手。阿里中心項(xiàng)目要求在施工樣板未通過業(yè)主方工程管理人員驗(yàn)收、效果樣板未通過業(yè)主高層驗(yàn)收前，現(xiàn)場不得開展大面積作業(yè)。因此，制定施工樣板規(guī)劃十分重要。只有保障樣板質(zhì)量，才能確保總包項(xiàng)目的整體進(jìn)度。

  智能樓宇彰顯超前理念

  “在服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)業(yè)主過程中，我們通過不斷探索與磨合了解業(yè)主偏好；通過EPC模式的實(shí)踐，總結(jié)出一套行之有效的管控方法?！闭冀▌偙硎荆骸鞍⒗锇桶驮谥悄軜怯罱ㄔO(shè)方面做出了巨大努力與嘗試并具備相應(yīng)技術(shù)實(shí)力。3年的合作經(jīng)歷使我們開拓了視野，對智能建筑的理解與建造方式的把握都上升到新的高度。”

  在阿里中心已經(jīng)落成的對外展示大廳一層，關(guān)于“智能樓宇”的宣傳片正滾動播放。片中，阿里巴巴對建筑理想的描述彰顯了其作為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的核心理念：“物聯(lián)、智慧、分享、Internet+、感知與互連”。阿里中心自身就是這一理念的集大成者。建筑表面上看起來并無特別之處，然而內(nèi)在的軟實(shí)力配備十分超前。中心地下車庫可進(jìn)行數(shù)字化的空余車位引導(dǎo)；辦公樓前臺接待處能對訪客進(jìn)行人臉識別并自動放行；會議室能夠?qū)崿F(xiàn)無線投影，并進(jìn)行電視電話會議；商業(yè)設(shè)施能夠獲取消費(fèi)者年齡、性別、消費(fèi)習(xí)慣并進(jìn)行分析……一系列基于互聯(lián)網(wǎng)的新型建筑運(yùn)維方式在辦公與商業(yè)的各個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行人性化革新，最終實(shí)現(xiàn)效率的大幅提升與模式的整體改進(jìn)。

  2017年10月，阿里中心項(xiàng)目將正式竣工。憑借該項(xiàng)目的誠信履約，中建三局一公司華東公司又于2016年年底取得了杭州螞蟻金服大樓的施工總承包資格。當(dāng)然，阿里巴巴絕非他們惟一的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)業(yè)主。2014年以來，中建三局一公司先后中標(biāo)騰訊北京總部大樓、新浪中國總部辦公樓、京東華中（武漢）電商產(chǎn)業(yè)園一期項(xiàng)目的建設(shè)工程?！盎ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)客戶理念先進(jìn)，思維超前，資金雄厚，誠信合約精神強(qiáng)?！敝薪ㄈ忠还救A東公司總經(jīng)理徐超表示：“這是我們非常重視的一個(gè)市場，打動互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需要以誠信優(yōu)質(zhì)履約為基石，以現(xiàn)場促市場，這樣才能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。”