土地供應(yīng)“放量”成交劇增 一二三線城市溢價(jià)率抬頭

土地市場擺脫疫情帶來的低迷，成交量迅速恢復(fù)。

近日，多家機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布了前4月的土地市場數(shù)據(jù)。從全國來看，在4月土地成交量同環(huán)比均明顯復(fù)蘇的帶動(dòng)下，疫情導(dǎo)致的土地累計(jì)成交降幅持續(xù)收窄。從一線城市的情況來看，城市供應(yīng)“放量”背景下，2020年以來累計(jì)數(shù)據(jù)相比去年都有較大的增長。

這一態(tài)勢在5月繼續(xù)。剛剛過去的5月4日至5月11日這一周，不僅北上廣深少見地同時(shí)有住宅用地供應(yīng)，從成交來看，北京成交總價(jià)超過70億元。

分析人士指出，疫情影響下，房企分化加劇。頭部房企融資難度下降，銷售回暖后積極拿地，釋放前期受疫情壓制的需求，這拉動(dòng)熱點(diǎn)城市土地市場成交量、溢價(jià)率都有所攀升。這一態(tài)勢是否會持續(xù)，還要看后續(xù)的銷售市場走勢。

熱點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)

主要城市明顯加大了土地供應(yīng)力度。

其中，北京2020年以來先后推出多塊近年來罕見的不限價(jià)純商品住宅用地。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，北京年內(nèi)累計(jì)推出的住宅用地面積接近160萬平方米，其中4月供應(yīng)的12宗住宅用地，面積達(dá)到了66萬平方米，創(chuàng)下了近一年來的新高。

上海則推出了約169萬平方米的住宅用地。4月22日，上海市發(fā)布《上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》明確提出，要加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏，“夯實(shí)土地供應(yīng)計(jì)劃，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量”。

過去幾年住宅用地供應(yīng)都非常緊張的深圳，4月16日發(fā)布了《2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，宣布2020年度全市計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地1200公頃，居住用地供應(yīng)293.2公頃，這一數(shù)字接近前一年的兩倍。根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，前4月深圳已經(jīng)推出了約16萬平方米的住宅用地面積。

供給放量，也明顯拉動(dòng)了市場成交行情。

易居研究院近日發(fā)布的土地市場月報(bào)顯示，2020年4月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積5711.9萬平方米，環(huán)比增長103.9%，同比增長24.2%，帶動(dòng)實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入為3043.5億元，環(huán)比增長121.2%，同比增長21.4%。

在4月成交的帶動(dòng)下，1-4月的40城累計(jì)土地成交面積達(dá)到了14334.8萬平方米，相比去年同期僅下降5.5%，漲幅較一季度明顯收窄。

分城市來看，1-4月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為北京、杭州、上海、廣州和福州。這5個(gè)城市的土地出讓金總額分別為849億、838億、786億、491億和383億元。其中，上海、北京和廣州同比增速分別達(dá)到90.2%、42.9%和31.3%，一線城市的土地市場復(fù)蘇趨勢明顯。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，當(dāng)前土地成交增長較快，與市場供需兩側(cè)都有關(guān)系。一方面，各個(gè)城市，尤其是一二線熱點(diǎn)城市，出于增加住房供給、保障財(cái)政收入等多方面因素考慮，加大了土地供給的力度，集中推出了一批位置、性價(jià)比都比較好的土地，市場放量跡象明顯。另一方面，受疫情影響，房價(jià)的拿地需求在一季度被明顯壓制，在銷售市場逐漸回暖的背景下，當(dāng)前也處在前期積壓需求釋放的階段。

土地溢價(jià)率走高

從企業(yè)數(shù)據(jù)來看，進(jìn)入4月，房企也明顯加大了儲備土地的力度。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，4月來，全國已經(jīng)有9家企業(yè)拿地超過百億，其中最高的恒大拿地超過300億。這些房企廣泛參與了一二線城市的招拍掛市場，其中不乏一些近年來一線城市“銷聲匿跡”的房企。

以北京為例，貝殼研究院高級分析師潘浩百世表示，近期中建在北京經(jīng)過十余輪競價(jià)，以17.3%的溢價(jià)率拿下順義新城的一塊宅地，而中建上次在北京取地是2011年，時(shí)隔近十年重新回歸北京土地市場。另外，恒大2020年在全國取地37宗，其中一線城市5宗，分別在北京和廣州，二線城市20宗。恒大2020年明顯在一二線城市表現(xiàn)更為積極。

多位分析人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，不僅成交量呈現(xiàn)出明顯復(fù)蘇的態(tài)勢，從最能衡量土地市場熱度的溢價(jià)率來看，雖然房企近期拿地時(shí)總體仍然偏向謹(jǐn)慎，溢價(jià)率不高，但在一些熱點(diǎn)城市的熱門地塊，已經(jīng)有較高溢價(jià)率產(chǎn)生。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月，其監(jiān)測的300個(gè)城市，住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價(jià)率為18%，雖然較上月增加4個(gè)百分點(diǎn)，但較去年同期，還是減少9個(gè)百分點(diǎn)。

不僅是北京上述豐臺地塊溢價(jià)率達(dá)到了26.25%，五一節(jié)前的4月30日，南京、佛山、揚(yáng)州等二線城市同時(shí)上演土拍大戲，多宗地塊甚至經(jīng)過了百輪競拍才成交。

其中，萬科以43.5億元的價(jià)格競得了南京建鄴區(qū)的一宗地塊，溢價(jià)率達(dá)到了34.67%。世茂在揚(yáng)州經(jīng)過了242輪競價(jià)之后，才競得了一塊溢價(jià)率達(dá)到了87.54%的住宅用地。而更早些時(shí)候，廈門島內(nèi)的一塊商住用地，則以過百億的總價(jià)震驚市場。

值得注意的是，根據(jù)上述中指研究院數(shù)據(jù)，一、二、三線城市的溢價(jià)率分別是5%、15%和24%，雖然相比市場火熱的去年同期分別下降了9個(gè)、10個(gè)和2個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比均呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢。

一位某頭部房企的投資部門人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，雖然他所在的房企近期參與了多場土拍，但由于近期競爭激烈，考慮到成本利潤率等多方面因素，最終收獲寥寥，前4月通過招拍掛獲得的樓面面積同比下滑近半。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次出現(xiàn)了提高。

嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，后續(xù)銷售市場仍然有較大的不確定性，其走勢決定了接下來土地市場是否會持續(xù)火熱。