專家談房地產(chǎn)市場當前局勢：在去杠桿通道中前行

  全國兩會召開在即，樓市走向再度受到各方關(guān)注。記者采訪了解到，目前樓市預期正在逐漸趨向“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。

  在中央經(jīng)濟工作會議召開后，相關(guān)部委工作會議和地方兩會紛紛落實“房子是給人住的”這一新定位，因城施策，在信貸、用地指標、土地供應等方面放出新招。

  中國房地產(chǎn)研究會市場委員會副主任、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟告訴記者，從1月份熱點城市的成交大幅度回落，春節(jié)期間樓市成交量冷清，以及債券融資基本停滯，個人房貸利率從緊等趨勢來看，“杠桿上的樓市”正步入緩慢的去杠桿通道之中。

  意料之中：樓市成交量回落

  房地產(chǎn)調(diào)控的效果正在持續(xù)顯現(xiàn)，各地樓市延續(xù)調(diào)整之勢。

  中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，1月監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比下降36.66%，八成城市環(huán)比下滑，同比下降27.34%。

  分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比下滑39.51%，北京環(huán)比下降49.20%；一線城市同比下降47.31%，深圳、上海同比降幅超六成。二線代表城市成交面積環(huán)比下降41.82%，同比亦下降24.26%。三線代表城市成交面積較上月下滑18.41%，同比下降14.41%。

  上周，樓市成交量繼續(xù)在意料之中“正?；芈洹薄?

  其中，北京商品住宅共成交246套，面積2.92萬平方米，同比下降39.29%。上海商品住宅成交264套，面積2.62萬平方米，環(huán)比下降64.03%，同比則下降90.52%。

  中銀國際分析師稱，樓市受春節(jié)影響成交環(huán)比降幅較大，30 城春節(jié)周假期成交量同比下降27%。

  值得注意的是，春節(jié)前后央行先后上調(diào)MLF 和逆回購利率10 個基點，向市場釋放貨幣政策收緊的信號，而前期熱點城市銀行紛紛上調(diào)商業(yè)住房貸款利率并嚴格控制放款額度，顯示管理層在金融和地產(chǎn)領域去泡沫和去杠桿的決心。

  東興證券鄭閔鋼認為，貨幣環(huán)境收緊的信號已經(jīng)出現(xiàn)，年內(nèi)整個房地產(chǎn)行業(yè)資金面臨巨大壓力。

  而且，土地市場也在繼續(xù)降溫。

  據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年1月份全國300個城市共成交住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）477宗，環(huán)比減少54%，同比減少17%；成交面積2318萬平方米，環(huán)比減少53%。

  與之相對應的是，全國300個城市住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）出讓金總額為2065億元，環(huán)比減少46%，同比增加51%。

  “1月份，熱點城市成交數(shù)據(jù)大幅度回落，債券融資基本暫停，預計樓市調(diào)整仍將持續(xù)?！?陳晟向上證報表示，這些信息都意味著2016年“杠桿上的樓市”正步入緩慢的去杠桿通道中。

  從嚴調(diào)控：各層面政策不斷落地

  成交量等回落，是房地產(chǎn)市場調(diào)控的預期結(jié)果。記者注意到，目前樓市調(diào)控依然從緊，分類調(diào)控、因城施策的調(diào)控思路非常清晰。

  在中央經(jīng)濟工作會議后，住建部、發(fā)改委、銀監(jiān)會、國土部等部委密集發(fā)聲，穩(wěn)定今年房地產(chǎn)政策預期。與此同時，各個地方也在“因城施策”。

  素有風向標意義的北京，態(tài)度直接而鮮明——房價環(huán)比不上漲。緊隨其后，上海的表態(tài)也讓市場吃了“定心丸”——堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。

  從地方兩會來看，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定都被提到了前所未有的高度?！皥猿帧孔邮怯脕碜〉模皇怯脕沓吹摹?，抑制資產(chǎn)泡沫”等，被不少省市寫入了2017年政府工作報告。

  “調(diào)控之劍”隨時出鞘。

  1月19日，深圳出臺《商品住房和商務公寓預、現(xiàn)售價格管理操作細則》，要求首次申請預售的項目，其戶型申報均價不得明顯高于周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，分期開發(fā)再次申請預售的，其戶型申報均價不得高于本項目前一期實際銷售價格。

  2月6日，重慶市多個部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預售許可審批和在建建筑物抵押登記的通知》要求，從本月起，抵押房地產(chǎn)不得用于預售，預售商品房也不得用于抵押，此前與《通知》不一致的相關(guān)規(guī)定也將停止執(zhí)行。此一案例，更彰顯出樓市去杠桿的意圖。

  “2017年元旦過后，部分地區(qū)房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊，成交量繼續(xù)下降。政策收緊與此前中央經(jīng)濟工作會議所提出的建立長效機制，回歸住房居住屬性，推動房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展相呼應?！标愱烧f。

  他認為，分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)，綜合運用金融、財稅、土地、立法等手段，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落；既抑制一二線城市過熱，又帶動三四線城市去庫存，實現(xiàn)樓市調(diào)控目標。預計接下來樓市調(diào)控的成效會進一步顯現(xiàn)，從全年來看，中國樓市將整體趨穩(wěn)。

  預期管理：或針對信貸和非標資產(chǎn)

  記者采訪了解到，樓市“杠桿率”仍然較高，一線城市房價溫度也仍高。因此，只有“從嚴調(diào)控”以及強化“預期管理”，才能使2017年全國樓市更容易朝著“穩(wěn)”字頭方向發(fā)展，若調(diào)控不到位，不免仍會有“暗流涌動”。

  “從我們了解到的數(shù)據(jù)看，目前房地產(chǎn)的杠桿率還沒有明顯下降，企業(yè)國內(nèi)貸款、個人定金及預付款、公積金按揭貸款甚至有所上升。但房企發(fā)債明顯萎縮，2016年11月房企發(fā)債為零。據(jù)有關(guān)方面消息，房企公司債發(fā)行基本停止，已拿批文的也暫停。”東興證券固定收益分析師鄭良海說。

  他向上證報記者表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資的杠桿率要看融資規(guī)模和自有資金的比重，如果成交量大幅走低，表明購房意愿冷淡，定金和預付款、按揭貸款將有所下滑，那么開發(fā)商負責融資的動力不強，隨著時間的推移，杠桿率應該有所下降。

  “從元旦開始，北京各家銀行的首套房利率即全面調(diào)整為9折，讓很多購房人有些措手不及，但是在利率調(diào)整近半個月后，市場咨詢量與上月基本持平，并未出現(xiàn)大幅下降的趨勢，需求依然較強?！钡禺a(chǎn)服務機構(gòu)偉嘉安捷分析師吳昊說，“房子是給人住的”的市場新定位還需要時間強化。

  陳晟也告訴記者，受預售證控制較嚴的影響，1月份房價環(huán)比“應該不漲了”，但是二手房市場監(jiān)管難度較大，因此目前房價數(shù)據(jù)還不好說。正因于此，地方兩會上透露出“從嚴調(diào)控”和強化“預期管理”的主旋律，有利于2017年全國樓市朝著“穩(wěn)”字頭方向發(fā)展。

  “中央經(jīng)濟會議強調(diào)抑制資產(chǎn)價格泡沫、強調(diào)房子的居住功能，加上金融政策對房地產(chǎn)全線收緊的監(jiān)管，房企信貸和居民貸款回落應該會在一至二季度出現(xiàn)?！编嵙己Ｕf。

  他分析，房地產(chǎn)調(diào)控高壓政策短期不會改變，只會更嚴，對象就在信貸和非標資產(chǎn)。實際上，一線城市、熱點二線城市成交量已明顯下滑，部分城市價格擠泡沫，房價將回歸相對平穩(wěn)的位置，但不會大幅下跌。突出居住性、建立長效機制才是解決房地產(chǎn)投機和高杠桿的有效方式。