首部國(guó)土規(guī)劃提控制城鎮(zhèn)空間 樓市政策持續(xù)收緊

  近日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要（2016~2030年）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《綱要》）。這是我國(guó)首個(gè)國(guó)土空間開(kāi)發(fā)與保護(hù)的戰(zhàn)略性、綜合性、基礎(chǔ)性規(guī)劃，對(duì)涉及國(guó)土空間開(kāi)發(fā)、保護(hù)、整治的各類(lèi)活動(dòng)具有指導(dǎo)和管控作用。

  《綱要》提出加快構(gòu)建“安全、和諧、開(kāi)放、協(xié)調(diào)、富有競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展的美麗國(guó)土”的總體目標(biāo)。要求到2030年，國(guó)土空間開(kāi)發(fā)格局不斷優(yōu)化，整體競(jìng)爭(zhēng)力和綜合國(guó)力顯著增強(qiáng)，國(guó)土開(kāi)發(fā)強(qiáng)度不超過(guò)4.62%，城鎮(zhèn)空間控制在11.67萬(wàn)平方千米以?xún)?nèi)。

  “政策出臺(tái)的目的是構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的空間國(guó)土規(guī)劃。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，由于土地是有限的，過(guò)多進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)，就會(huì)擠占更多的耕地和其他用地；做好國(guó)土開(kāi)發(fā)規(guī)劃，比如劃定城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界、合理確定各類(lèi)土地的結(jié)構(gòu)和數(shù)量等措施非常重要。

  中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟也指出，之前為了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，國(guó)內(nèi)土地出讓相對(duì)粗放，供應(yīng)土地效率相對(duì)低下，所以目前要在總量控制的情況下，提高土地使用效率。

  樓市政策持續(xù)收緊

  2016年4月12日，國(guó)土資源部在其官方網(wǎng)站正式公布了《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》，要求提高土地資源節(jié)約集約利用水平，嚴(yán)格核定各類(lèi)城鎮(zhèn)新增用地，有效管控新城新區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)無(wú)序擴(kuò)張。

  《國(guó)土資源“十三五”規(guī)劃綱要》指出，用地計(jì)劃向中小城市和特色小城鎮(zhèn)傾斜，向發(fā)展?jié)摿Υ蟆⑽{人口多的縣城和重點(diǎn)鎮(zhèn)傾斜，對(duì)超大和特大城市中心城區(qū)，原則上不安排新增建設(shè)用地計(jì)劃，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

  隨之大城市土地供應(yīng)減速，門(mén)檻抬高、要求增嚴(yán)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月份全國(guó)土地市場(chǎng)相比去年4季度繼續(xù)降溫，成交10億元單宗以上地塊合計(jì)61宗，超過(guò)10億元的地塊中溢價(jià)率超過(guò)100%的只有17宗，大部分熱度城市土地成交溢價(jià)率明顯降低，比如深圳（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）等城市地塊成交溢價(jià)率均明顯低于2016年平均水平。這17宗高價(jià)地主要分布在合肥（樓盤(pán)）等城市。除少數(shù)熱點(diǎn)城市外，整體土地溢價(jià)率有所平穩(wěn)。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2017年開(kāi)始，各地樓市政策依然持續(xù)收緊，特別是對(duì)土地出讓的各種約束，讓供應(yīng)量刷新最低紀(jì)錄，多宗土地出現(xiàn)了全面持有的現(xiàn)象。所以預(yù)計(jì)2017年整體土地市場(chǎng)相比2016年下半年會(huì)出現(xiàn)部分降溫。

  “一線城市已經(jīng)進(jìn)入城鎮(zhèn)化末期，整體看，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入二手房周期，新房供應(yīng)高端化，改善化。樓市調(diào)控成交下調(diào)，給高價(jià)拿地的企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)?！睆埓髠フf(shuō)。

  存量市場(chǎng)將成寵兒？

  作為房地產(chǎn)業(yè)最重要的生產(chǎn)資料，獲取一二線重點(diǎn)城市的土地越來(lái)越難，房企應(yīng)該如何支撐往后的發(fā)展？

  陳晟認(rèn)為，目前開(kāi)發(fā)商需要多思考如何從存量土地再利用，而不僅是從新增土地上獲取資源。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如何激發(fā)土地上的資源、產(chǎn)業(yè)、人口流動(dòng)，比單純拿地粗放開(kāi)發(fā)更重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)不是進(jìn)入了下半場(chǎng)，而是換了新的場(chǎng)子，就是產(chǎn)業(yè)、人口、資源、政策的相互匹配。

  《全國(guó)國(guó)土規(guī)劃綱要（2016~2030年）》中提到“基礎(chǔ)設(shè)施體系趨于完善，資源保障能力和國(guó)土安全水平不斷提升；海洋開(kāi)發(fā)保護(hù)水平顯著提高，建設(shè)海洋強(qiáng)國(guó)目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)?！边@些信息顯示，國(guó)土空間開(kāi)發(fā)保護(hù)制度更加完善，隨之對(duì)空間規(guī)劃、用途管制、差異化績(jī)效考核構(gòu)成的空間治理體系會(huì)更加健全，開(kāi)發(fā)商利用存量資源的空間將會(huì)更廣。

  對(duì)于樓市的影響，在趙秀池看來(lái)，由于設(shè)定了土地開(kāi)發(fā)紅線，各地市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)根據(jù)土地未來(lái)的供應(yīng)數(shù)量而做出反應(yīng)。但值得提醒的是，當(dāng)土地越來(lái)越稀缺，一些重點(diǎn)城市未來(lái)的地價(jià)和房?jī)r(jià)可能越來(lái)越難以控制。