瑞銀中國汪濤：房地產(chǎn)市場將逐漸降溫

  瑞銀中國首席經(jīng)濟學家汪濤表示，信貸推高的資產(chǎn)價格上漲不能持續(xù)。她認為7月以來的房地產(chǎn)市場火熱會逐漸降溫，當前貨幣政策調控十分關鍵。

  汪濤表示，今年以來一二線城市樓市價格漲得比較快，原因有三：一是和幾個城市的庫存量比較低有關，二是今年前幾個月信貸放松，個人投資者獲得貸款比較容易，三是和居民對房地產(chǎn)市場價格上漲預期較高有關系。但三四線城市的房地產(chǎn)庫存還比較高，未來可能漲不動。

  從供需局面看，大部分城市還是供大于需，房地產(chǎn)作為主要的經(jīng)濟引擎的時代已經(jīng)過去了，對房地產(chǎn)市場，既不要打壓也不要火上澆油。地方政府如果能加大土地供應，采取合理手段去調控還是有幫助的。

  值得關注的是，房地產(chǎn)投資過去幾個月是下行的，開發(fā)商對未來并沒有那么樂觀，大的開發(fā)商投資別的行業(yè)、別的國家的比比皆是，表明他們認為不可能再賺到以前那么高的回報了，所以要多元化，要國際化，要發(fā)展別的業(yè)務。開發(fā)商比普通百姓更清楚供需情況。

  汪濤認為，過去兩三年經(jīng)濟下行，主要就是房地產(chǎn)行業(yè)特別是房地產(chǎn)投資下行，造成鋼筋水泥多個相關行業(yè)的回落。最近房地產(chǎn)行業(yè)反彈了，但反彈是不能持續(xù)的。

  一方面，房子總歸是有人要住，大多數(shù)地方的房地產(chǎn)仍舊過剩，不僅要看現(xiàn)在的在售面積，還要看在建面積。房地產(chǎn)潛在的庫存比較高。另一方面，從需求來看，城鎮(zhèn)化速度在下降。以前我們說每年2000萬人口的城鎮(zhèn)化，現(xiàn)在是1700萬，并且現(xiàn)在所做的工作是市民化，也就是對已經(jīng)在城鎮(zhèn)中的人口給予市民化服務的待遇，他們可能在大城市工作，但買不起房，或者是在家鄉(xiāng)買房，所以從需求來看，除了上海這樣的特殊城市，很多其它城市前幾年的供給已經(jīng)增加很多，因此，未來幾年房地產(chǎn)調整是大概率事件，如果掌控得好是逐步調整，如果掌控不好，就是突然調整。

  在調控政策方面，一是保增長目標不應該太高，不要透支未來發(fā)展。二是城鎮(zhèn)化的意義更多是社會保障和服務，而不是房地產(chǎn)的城鎮(zhèn)化，這個理解上的偏差也需要糾正。三是從貨幣政策的角度看，目前要降杠桿，控制信貸。但實際上降杠桿并不太現(xiàn)實，只能說杠桿增加不要過快，貨幣信貸政策也應該維持比較平穩(wěn)的增速，而不要像年初那樣大干快上。目前信貸增速為16%，而名義GDP只有8%，相當于每年增加了20%的杠桿，目前的信貸實際上已經(jīng)是GDP的200%多了。

  除了上述信貸目標不要太高，還要從降產(chǎn)能、去僵尸企業(yè)等多個角度下手。有人建議對債務處理采用證券化，但從根本上看，壞賬就是壞賬，并不因包裝成產(chǎn)品就能盈利，所以這方面風控要加強。

  目前看，8月的信貸預測中，房貸占比會比較高。企業(yè)層面來說，實體經(jīng)濟投資意愿并不高。汪濤預測新增信貸7000億元以上，社會融資9000億元。整個信貸增長和7月差不多持平。

  談到降息，從央行的態(tài)度看沒有可能，一是擔心對匯率產(chǎn)生壓力，二是防止資產(chǎn)泡沫；降準則要看資本流出的幅度，最近幾個月資本流出得到控制，并且采用了逆回購等方式調節(jié)，未來還要看資本流動情況，預計不會大幅多次出現(xiàn)。美聯(lián)儲12月加息已經(jīng)在預期當中，所以人民幣仍有貶值壓力。

  今年以來地王頻出的現(xiàn)象還會持續(xù)嗎？

  汪濤：地方政府雖然是有動力見到地王出現(xiàn)，因為地方財政有需要，同時他們要做基建投資，要保增長，融資壓力又比較大。其實去年房地產(chǎn)市場就出現(xiàn)地王，也就是說實際上房地產(chǎn)市場還不怎么好的時候，就有高價拿地的現(xiàn)象，我認為要追究資金的來源是哪里？很有可能是與地方政府有關的企業(yè)在拿地，而拿地的資金可能是想方設法從銀行融資過來的，并非自有資金。所以，控制地王現(xiàn)象，需要地方政府控制賣地沖動，也需要銀行規(guī)范融資渠道。雖然銀行不可以為買地提供貸款，但很多資金是通過影子銀行或者理財資金的方式進入。

  這一現(xiàn)象值得警惕，地價拉起來所以房價就上去了，相對起到一個錨定作用，這個資產(chǎn)看起來好像很值錢，但是將來是否能獲得收益？融資方未來的資產(chǎn)可能要減計。用信貸的方式推高資產(chǎn)價格，會間接擠壓實體經(jīng)濟，造成實體經(jīng)濟的空心化。地價高了，也會令實體經(jīng)濟勞動力成本上升。此外企業(yè)、居民的資金也都流向房地產(chǎn)，不會流向實體經(jīng)濟。