管清友：房地產(chǎn)新開工覆蓋去庫存 反彈無異回光返照

  一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速兩年來首次回升，同比增長(zhǎng)6.2%，達(dá)到1.77萬億元，房地產(chǎn)再度成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要支撐。但民生證券研究院執(zhí)行院長(zhǎng)管清友昨天發(fā)布報(bào)告稱，房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大剛需已一去不復(fù)返，未來市場(chǎng)需求有每況愈下的風(fēng)險(xiǎn)，投資反彈可能為未來的房?jī)r(jià)埋下更大的風(fēng)險(xiǎn)。從多個(gè)口徑來衡量，目前的庫存都比上一次還要嚴(yán)重得多。2016年1-3月的新開工面積2.83億平米大于銷售面積2.43億平米，這意味著潛在庫存又新增了4000萬平米，去庫存事實(shí)上還沒有開始。

  管清友在24日發(fā)表的報(bào)告中表示，長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)需求主要取決于三類剛需，即婚齡剛需、遷移剛需和改善剛需。

  首先，結(jié)婚購房需求是首次購房需求的主要來源之一，也是中國(guó)房地產(chǎn)黃金十年最重要的支柱。2002-2013年，結(jié)婚登記數(shù)從不到800萬飆升至1300萬對(duì)。但此后逐年下降，報(bào)告估算，10年后我國(guó)婚齡人口將比現(xiàn)在減少8200萬人，屆時(shí)婚齡剛需將大大低于目前水平，購房大軍將成建制地消失。

  其次，城鎮(zhèn)化過程中的遷移剛需被逐漸消弱。表面上看，我國(guó)戶籍城鎮(zhèn)化率為36%，與美日房地產(chǎn)崩潰時(shí)的80%還有很大空間。但實(shí)際上很多農(nóng)村人口已經(jīng)到了城市，但沒有落戶，也沒有購房能力。如果考慮上這一部分人，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)到56%。

  從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，城鎮(zhèn)化率超過50%后增速將放緩。制造業(yè)和建筑業(yè)疲軟將減弱城市經(jīng)濟(jì)對(duì)農(nóng)民工的吸納能力；農(nóng)民工工資加速攀升導(dǎo)致勞動(dòng)力需求受影響；戶籍制度造成資源分配不公平，農(nóng)村戶口在許多領(lǐng)域無法享受城鎮(zhèn)戶口同等待遇。這些都將削弱房地產(chǎn)遷移剛需。

  另外，改善型需求也趨于放緩。目前我國(guó)城市人均住房建筑面積為34.7平米，接近歐洲國(guó)家、高于日韓，雖然僅占美國(guó)的一半，但考慮到近4倍的人口密度差距，實(shí)際上中國(guó)人均住房面積并不低，因此提升空間不大。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)自2010年以來出現(xiàn)了兩次明顯反彈：2013年初，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)從2012年底的16.2%增至22.8%，商品房銷售額同比增長(zhǎng)從2012年底的10%飆升至70%；今年初，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)從去年底的1%增至6%，商品房銷售額同比增長(zhǎng)從去年底的14.6%飆升至54.1%。

  管清友表示，上一輪反彈最終被證明是回光返照，這一次也不例外，而且從多個(gè)口徑來衡量，目前的庫存都比上一次還要嚴(yán)重得多。

  目前商品房待售面積為7.35億平米，去化周期為6.56個(gè)月，比2012年底的3.93個(gè)月高出近一倍，處于歷史高位。加上施工面積的廣義庫存為80.75億平米，仍需6-7年才能出清。

  “更令人的擔(dān)憂的是，2015年累計(jì)新開工15億平米，雖然已經(jīng)相較于2013年20億的高點(diǎn)大幅下降，但仍然顯著大于當(dāng)年13億平米的銷售面積。2016年1-3月的新開工面積2.83億平米大于銷售面積2.43億平米，這意味著潛在庫存又新增了4000萬平米，去庫存事實(shí)上還沒有開始。”管清友表示。