尋找供給與需求最佳平衡點(diǎn)——與李小明、秦占學(xué)談建筑與建材改革創(chuàng)新發(fā)展

  今年全國兩會(huì)期間，供給側(cè)改革依然是被熱烈討論的話題。在3月5日李克強(qiáng)總理的《政府工作報(bào)告》中，明確提出要“加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，增強(qiáng)持續(xù)增長動(dòng)力”，“既做減法，又做加法，減少無效和低端供給，擴(kuò)大有效和中高端供給，增加公共產(chǎn)品和公共服務(wù)供給，使供給和需求協(xié)同促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高全要素生產(chǎn)率，不斷解放和發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力。”

  自去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以來，中國建材報(bào)就抓住“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”這個(gè)當(dāng)前社會(huì)熱點(diǎn)及改革對(duì)建材行業(yè)的影響等進(jìn)行持續(xù)報(bào)道，在行業(yè)內(nèi)引起了較大的反響。在這次的會(huì)客廳中，我們非常榮幸地邀請(qǐng)到帝海投資控股集團(tuán)有限公司總裁李小明先生和中國建筑材料流通協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長秦占學(xué)先生，就供給側(cè)改革進(jìn)行了一次更為務(wù)實(shí)更接地氣的“鏗鏘三人行”。

  宏觀層面：開放上游搞活下游

  孟憲江：在前幾期的訪談中，我們已經(jīng)就供給側(cè)改革的歷史背景和來龍去脈進(jìn)行了充分討論，并在生產(chǎn)領(lǐng)域做了探討，我們今天的談話內(nèi)容更多的是關(guān)系到流通和消費(fèi)領(lǐng)域，希望這個(gè)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的專家、企業(yè)負(fù)責(zé)人能就這件事情展開討論，從各自的角度談?wù)劺斫夂驼J(rèn)識(shí)，談?wù)勥@個(gè)政策對(duì)我們所在行業(yè)的意義和影響，如何利用這個(gè)政策解決行業(yè)目前存在的一些問題，有哪些路徑和政策建議，讓本行業(yè)和企業(yè)得到更為科學(xué)的發(fā)展。

  李小明：從宏觀層面講，供給側(cè)改革觀念理論的提出是非常符合時(shí)宜的。實(shí)踐證明，現(xiàn)在提出供給側(cè)改革非常必要。個(gè)人認(rèn)為，供給側(cè)改革的一個(gè)重要內(nèi)容就是要解決大量資源集中的，但經(jīng)濟(jì)效益不好的僵尸企業(yè)，這些僵尸企業(yè)絕大部分應(yīng)該是國有企業(yè)。

  “放開上游、搞活下游”，是我對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革的看法。房地產(chǎn)是一個(gè)很長的產(chǎn)業(yè)鏈，從最初的買地開始，到水泥、鋼材、玻璃的采購，直至房子銷售出去后的裝飾裝修，以及最后彩電、冰箱等家用電器的購買等，都可以涵蓋到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中。

  為什么要“放開上游”呢？房地產(chǎn)的上游指的是鋼材、水泥、玻璃等。我國的鋼材行業(yè)70%~80%都是國企，比如寶鋼、武鋼、鞍鋼等，只有少量的民營企業(yè)，水泥領(lǐng)域國企也占了60%以上，這些大宗的、附加值不是很高的傳統(tǒng)建材很明顯地帶有傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)色彩，都是當(dāng)年沿襲下來的大國企，占有著市場的絕對(duì)話語權(quán)。從政治角度講，鋼鐵和水泥在建材領(lǐng)域是共和國的長子，從經(jīng)濟(jì)角度來講，他們擁有著大量的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、政策等資源。

  鋼材、水泥等屬于資源勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)，它們的環(huán)境承載能力很重，因?yàn)榘l(fā)展這些產(chǎn)業(yè)需要大量的水和土地等資源，它們?cè)谏a(chǎn)過程中又產(chǎn)生了大量的鋼渣、礦渣等廢棄物，給環(huán)境帶來了很重的負(fù)荷。我在媒體上看到，在當(dāng)前這種產(chǎn)能已經(jīng)嚴(yán)重過剩的情況下，還有企業(yè)在新建產(chǎn)能，如果是在一個(gè)完全市場化的行業(yè)中，這種出力不討好的事是絕對(duì)不會(huì)發(fā)生的。

  在目前這種政治體制前提下，某個(gè)行業(yè)市場完全是國企，是不合理的，必然會(huì)出現(xiàn)一些問題。所以在這次供給側(cè)改革中，一定要找到一個(gè)平衡點(diǎn)，既能夠確保這些大國企們保持政治上的正確，又能夠讓他們?cè)诮?jīng)濟(jì)上煥發(fā)活力，借以把國企承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任、政治責(zé)任，同民營企業(yè)的機(jī)制靈活，以及與企業(yè)家個(gè)人的利益結(jié)合起來。

  如果不能把這方面做好，那么這一輪的去產(chǎn)能、去庫存就將再度回到那種去產(chǎn)能、去庫存后，經(jīng)濟(jì)形勢轉(zhuǎn)好就又開始注入大量資源，再度回到高產(chǎn)能、高庫存的不良循環(huán)中去。這次中央提出的供給側(cè)改革就是打破這個(gè)不良循環(huán)的一個(gè)契機(jī)。經(jīng)過30多年的改革開放和10多年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，我們現(xiàn)在已經(jīng)積累了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和實(shí)力，即便在改革過程中碰到了一些難關(guān)，我們也是一定能夠扛過去的。要從根本上解決這個(gè)問題，就一定要把上游放開，至于放開到什么程度，這就需要我們的政府和專家進(jìn)行更為精準(zhǔn)的研究。

  孟憲江：“開放上游，搞活下游”，是您多年從事房地產(chǎn)工作的感受和對(duì)改革的需求，您認(rèn)為如何才能實(shí)現(xiàn)呢？

  李小明：現(xiàn)在很多百姓都喜歡到國外購物，連馬桶蓋都千里迢迢跑到國外去搶購，這正說明我們大量的中小企業(yè)，尤其是小微企業(yè)活力不足，無法生產(chǎn)出百姓想要的商品，國人在國內(nèi)買不到他們喜歡的東西，才跑到國外去買。這表明我們的市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問題?！案慊钕掠巍钡暮诵木褪峭ㄟ^供給側(cè)改革，釋放出大量資源，以此扶持和鼓勵(lì)這些中小微企業(yè)，讓他們生產(chǎn)出百姓想要的商品。

  當(dāng)然，也不是說要讓上游巨無霸們——國有企業(yè)拿出所有的資源，只是通過放開上游，騰退出一部分僵尸企業(yè)占有的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、政策資源，來支持和鼓勵(lì)中小微企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，以滿足我國百姓的日常需求，而且在這個(gè)領(lǐng)域肯定是不會(huì)出現(xiàn)庫存和過剩產(chǎn)能的。

  秦占學(xué)：是的，現(xiàn)在的市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問題，市場上的商品不能滿足百姓更為高端的需求。在裝飾裝修材料市場，這一點(diǎn)表現(xiàn)得尤為突出。現(xiàn)在的裝飾裝修材料企業(yè)可以說是舉步維艱，為什么？就是因?yàn)樗麄兩a(chǎn)的都是初級(jí)材料，也就是開發(fā)商交房時(shí)的初裝修材料，或者是百姓買房后第一次裝修所用的材料。這些都是比較低端、初級(jí)的材料。但是現(xiàn)在房地產(chǎn)建設(shè)在不斷壓縮，新房建設(shè)減少，這部分材料就出現(xiàn)了過剩，而百姓所需要的二次裝修或者是高端裝修所用的高端、高質(zhì)量、環(huán)保的裝飾裝修材料在國內(nèi)又買不到，人們自然就到國外購買，直接導(dǎo)致了這部分消費(fèi)需求的海外流失。

  李小明：這就是市場供給側(cè)和需求側(cè)出現(xiàn)錯(cuò)位的具體表現(xiàn)，也進(jìn)一步表明我們的供給側(cè)改革一定要“搞活下游”，政策扶持中小微企業(yè)，給他們一部分資源，充分調(diào)動(dòng)他們的市場活力。以鋼材為例，現(xiàn)在12億噸的產(chǎn)能，實(shí)際需求才8億噸，多余出來的4億多噸的產(chǎn)能占用并浪費(fèi)了大量的資源、能源，若能把這部分資源能源騰退出來，就能支持很多中小微企業(yè)提高產(chǎn)品質(zhì)量、創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)。現(xiàn)在國內(nèi)很多女士所喜歡的“海淘”的名牌包包，其真實(shí)成本并沒有多少，但最終的市場售價(jià)都是數(shù)萬元，甚至十幾、二十幾萬元，這就是因?yàn)檫@些品牌包包在設(shè)計(jì)和品牌建設(shè)方面做得很好，百姓認(rèn)為物有所值。我們的中小微企業(yè)在發(fā)展中的關(guān)鍵就是一定要有高層次的規(guī)劃，要市場對(duì)路，不要出現(xiàn)市場錯(cuò)位現(xiàn)象。

  孟憲江：您的意思是說，理解供給側(cè)改革的主要方向首先還是要弄清楚需求側(cè)的問題。

  李小明：是的。一個(gè)典型的案例就是電視機(jī)的發(fā)展。在上世紀(jì)80年代，我們買電視機(jī)需要憑票購買，還得到處找關(guān)系。但是現(xiàn)在的電視機(jī)滿大街都是，任何人、任何時(shí)候都可以購買。電視機(jī)這類商品就沒有出現(xiàn)什么去庫存的問題，它是在市場中潛移默化地自我消化處理了，這也是搞活了這類產(chǎn)品市場的直接結(jié)果。房地產(chǎn)市場也是這樣，房地產(chǎn)是市場化最早，也是最徹底的行業(yè)，經(jīng)過10多年的市場經(jīng)濟(jì)，一些大的帶中國字頭的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過市場競爭的選擇已經(jīng)全部消失了。這幾天，在去庫存大環(huán)境下的房地產(chǎn)市場還能將房價(jià)炒得這么熱鬧，就是這個(gè)領(lǐng)域市場充分化的一個(gè)表現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)在掌握了消費(fèi)者心理的情況下，純粹利用市場的手段來運(yùn)作。原來政府還在說房地產(chǎn)有大概7億平方米的庫存，但是現(xiàn)在卻成了一房難求，日光盤比比皆是，甚至出現(xiàn)了時(shí)光盤。

  秦占學(xué)：房地產(chǎn)在供給側(cè)改革中的主要任務(wù)是去庫存。在這種環(huán)境下，房價(jià)卻出現(xiàn)了暴漲，特別是北上廣一線城市，緊跟著的就是二線城市，三四線城市現(xiàn)在也是蠢蠢欲動(dòng)。我感覺，房地產(chǎn)現(xiàn)在還處在這樣一個(gè)怪圈：房價(jià)漲了，國家調(diào)控；國家調(diào)控后，房價(jià)下降；房價(jià)下降了，國家又出臺(tái)刺激政策，房價(jià)再漲……如果房地產(chǎn)走不出這個(gè)怪圈，就不可能健康發(fā)展。

  這次房價(jià)上漲，我認(rèn)為有兩個(gè)原因。一是炒作原因。個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商和中介借機(jī)炒作，抬高房價(jià)，投機(jī)者趁機(jī)介入。二是老百姓的跟風(fēng)。這里面大部分不是投機(jī)需求，應(yīng)該是剛性需求。因?yàn)檫@部分剛性需求，是老百姓忍了很長時(shí)間后，發(fā)現(xiàn)房價(jià)不可能再低，又馬上要用房，于是就出現(xiàn)了追漲不追落的現(xiàn)象。個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)商和中介就是利用了百姓這種追漲不追落的心理，開始了炒作。這種狀況非常不利于房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革。

  商務(wù)部和中國建材流通協(xié)會(huì)共同發(fā)布的全國建材家居指數(shù)（BHI）會(huì)非常清晰地對(duì)這次的房價(jià)上漲做出一定的解讀。如果國房指數(shù)驟然上漲，BHI卻小幅增長，出現(xiàn)了大幅度的剪刀差，就一定意味著投機(jī)需求在迅猛增大；如果BHI跟隨國房指數(shù)同步大幅上漲，那就表明這次的房價(jià)上漲是剛性需求所致。我們等著看4月份的BHI曲線。

  我還有一個(gè)感覺就是這次房價(jià)的上漲，是不是跟地方政府的土地財(cái)政有關(guān)，有可能地方政府是這次房價(jià)上漲的推手。

  李小明：地方政府的態(tài)度肯定是這次房價(jià)上漲的一種重要因素。以北京五環(huán)左右的房子為例，一套每平方米四五萬元的房屋，建造成本也就每平方米七八千元，政府出讓土地每平方米的價(jià)格就是三萬多元。個(gè)別地方政府還是在靠著房屋價(jià)格的上漲來增加自己的財(cái)政收益。

  秦占學(xué)：但是接盤的人會(huì)怎么樣呢，一旦下降，他們會(huì)輸?shù)酶鼞K。這次買房的大部分都是社會(huì)的中產(chǎn)階級(jí)，一旦房價(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌，中產(chǎn)階級(jí)將會(huì)遭受嚴(yán)重?fù)p失，會(huì)給社會(huì)帶來較大的不穩(wěn)定因素。

  李小明：現(xiàn)在這種房價(jià)的上漲，不需要政府買單，是徹底的市場行為。百姓也是利益驅(qū)動(dòng)型的，不會(huì)明知道前面是個(gè)坑還往里跳。現(xiàn)在出現(xiàn)的搶購，不管是不是媒體中介的炒作，主要還是在百姓心目中仍存在著房價(jià)還會(huì)上漲的理由。所以政府在這方面應(yīng)該盡到自己的責(zé)任，采取各種辦法和措施，一方面控制房價(jià)，不要讓它漲到天上去，另一方面至少要在一個(gè)平衡點(diǎn)維持房價(jià)不再掉下去。這個(gè)平衡點(diǎn)的尋找和時(shí)間的確定，也是考驗(yàn)我們政府治理能力的事情。

  孟憲江：打個(gè)比方說，也就是為了讓那些已經(jīng)在船上的人不要掉到水里？

  李小明：是的。對(duì)于房價(jià)的上漲，我還有一點(diǎn)看法。房價(jià)漲了，大家兜里賺了一筆錢總比口袋里沒有錢好。一套房子300萬元買入，500萬元賣出，投資者賺了200萬元。這時(shí)投資者就可以用這200萬元去買車、旅游、娛樂、做其他投資，等等，形成新的消費(fèi)。在現(xiàn)在的這種土地政策下，房價(jià)不可能出現(xiàn)斷崖式下跌，但是慢慢下跌會(huì)出現(xiàn)，這只是時(shí)間問題。如果真的出現(xiàn)了房價(jià)下跌，消費(fèi)者口袋里沒錢，就不會(huì)去消費(fèi)，導(dǎo)致了消費(fèi)萎縮，緊接著就是通貨萎縮。這不也是會(huì)造成社會(huì)的不穩(wěn)定因素嗎？

  再者，在大部分國人的心目中，用房屋做投資品也的確比投資股票、期貨等要實(shí)際和劃算得多，也穩(wěn)定、踏實(shí)得多。

  秦占學(xué)：但是如果從百姓的基本生活品來說，可能情況就不一樣了。一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生，他要50年甚至更多的時(shí)間才能買得起一套房子，這樣的局面維持長了，對(duì)整個(gè)社會(huì)的發(fā)展來說就不是什么好事了。

  李小明：這就是我非常不理解沈陽市政府推出的零首付買房政策的原因之一。為什么非要鼓勵(lì)剛畢業(yè)的大學(xué)生去買房呢？這是極端的不負(fù)責(zé)任。對(duì)于這部分需求，完全可以用保障房、公租房等來解決，這才是政府應(yīng)該做的事。還好，沈陽的零首付買房已被叫停。

  秦占學(xué)：在這一點(diǎn)上，我跟李總有著共識(shí)。在前不久，我跟北京市豐臺(tái)區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)討論過這個(gè)問題。他們現(xiàn)在正在收購房屋，將其作為廉租房，租給有需要的人，這樣也能留住地方政府所需要的人才。

  李小明：現(xiàn)在有些地方政府的定位不是很明晰、很準(zhǔn)確，黨委書記把自己當(dāng)成了董事長，而市長把自己當(dāng)成了總經(jīng)理，把地方政府當(dāng)成了一個(gè)公司，土地財(cái)政收了錢，不是為了買房子做廉租房、公租房，而是拿去投資辦國企、蓋辦公大樓、搞形象工程了。在社會(huì)上，肯定有因?yàn)楦鞣N原因50年或者100年都買不起房子的人，政府是為老百姓、為大眾服務(wù)的，應(yīng)該拿出一部分出讓土地的錢去想辦法解決這部分人的居住問題。

  秦占學(xué)：那些中產(chǎn)階級(jí)買了房子后，由于價(jià)格不斷上漲，增值了，這時(shí)政府應(yīng)該鼓勵(lì)他們把多余的房子租出去。政府不要鼓勵(lì)那些剛剛有一點(diǎn)收入的人去買房，而是政府收購房子，再廉租給這些剛有一點(diǎn)收入的人，這樣社會(huì)就和諧了。現(xiàn)在北京市政府已經(jīng)有了這方面的認(rèn)識(shí)，并已經(jīng)開始實(shí)施。其實(shí)這也是供給側(cè)改革的一個(gè)方式和內(nèi)容。

  具體舉措：產(chǎn)品和管理都要分出層次

  孟憲江：剛才李總從民營企業(yè)的角度談了供給側(cè)改革對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義，也從宏觀層面提出了“開放上游搞活下游”的建議，兩位還就當(dāng)前房價(jià)高漲的熱點(diǎn)話題進(jìn)行了剖析，并提出了自己的建議。那么，對(duì)于供給側(cè)改革在房地產(chǎn)領(lǐng)域的落地，我們有哪些具體措施和辦法？

  李小明：最直截了當(dāng)?shù)母母锞褪峭恋卣叩母母?，因?yàn)橥恋厥俏覀冏罨镜纳a(chǎn)資料。改革開放30多年，所有的領(lǐng)域都改革了，唯一沒有改革的就是土地。在目前的政治體制下，我國的土地政策是不會(huì)有太大變化的，我只能從技術(shù)層面談一點(diǎn)自己的看法。

  一是70年房屋使用權(quán)的問題。土地制度不改可以，但是我們可以適當(dāng)延長或者彈性一點(diǎn)，房屋使用權(quán)到期后可以自動(dòng)延續(xù)。現(xiàn)在社會(huì)上都在討論這個(gè)問題，但是還沒有上升到法律的層面。改革開放30多年了，很多老房子已到或者即將到期，我們是時(shí)候考慮這個(gè)問題了。

  二是土地出讓金的問題。我國的土地出讓金就是美國的土地使用稅。我國的土地出讓金是一次性收繳，而美國是每年上繳土地使用稅。美國的土地使用稅是地方稅，可以到鎮(zhèn)政府一級(jí)，他們拿到這個(gè)錢后，可以用來雇警察、裝備警車和相關(guān)設(shè)備，也可以雇老師、添置好的教育設(shè)施，提升教育水平。這個(gè)地區(qū)的治安和教育提高后，房屋價(jià)格就會(huì)不斷上漲，那么第二年上繳的土地使用稅也會(huì)隨之上漲，最終形成了一個(gè)良性循環(huán)。所以，我建議我們的土地出讓金也可以試試每年上繳的模式。

  秦占學(xué)：我非常贊同李總的觀點(diǎn)。我們現(xiàn)在一次性繳納土地出讓金，是給當(dāng)屆地方政府了，這屆政府消耗掉后，下屆政府沒有錢開展工作，就只能再接著出讓土地，這就形成了一個(gè)惡性循環(huán)。如果像李總說的那樣，改為每年交，那么初次購房費(fèi)用就會(huì)大幅度下降，一來滿足了更多百姓的購房需求，二來地方政府每年都可以收到這個(gè)費(fèi)用，直到這棟建筑消亡。這才是一個(gè)良性的循環(huán)，這才是真正的供給側(cè)改革。

  李小明：三是耕地紅線的問題。我覺得隨著科技的進(jìn)步，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的變化等情況，對(duì)這個(gè)紅線現(xiàn)在是不是可以做一定的調(diào)整呢？現(xiàn)在國土資源部出臺(tái)的政策文件的依據(jù)就是這個(gè)耕地紅線，要求占多少地，就要退出多少土地，以保證這耕地紅線，保證糧食安全。我覺得這個(gè)是可以有所突破的，可以放開一些。

  秦占學(xué)：我認(rèn)可李總說的耕地紅線不宜過于堅(jiān)持的觀點(diǎn)。但我認(rèn)為隨著時(shí)代的發(fā)展，這個(gè)紅線有可能向上突破。在現(xiàn)在供給側(cè)改革條件下，經(jīng)過相應(yīng)的社會(huì)治理，耕地面積有可能加大，而不是減少。以房地產(chǎn)為例，現(xiàn)在已經(jīng)過剩，未來每家就一兩個(gè)孩子，等這代孩子長大成人，每人手中或許就有兩三套房子，房屋嚴(yán)重過剩，賣不上價(jià)，又租不出去，就不會(huì)再擴(kuò)張建房了。在綠色革命的情況下，多余出來的土地不一定非得種糧食，可以用來做植被、綠化等。

  李小明：不管是向上還是向下突破，再堅(jiān)持耕地紅線的意義已經(jīng)不是大了。

  孟憲江：您的意見是不是可以這樣理解，也就是說這耕地紅線的問題完全可以交給市場去解決。那么，在供給側(cè)改革中，具體到我們的房地產(chǎn)企業(yè)，到底應(yīng)該怎樣去做呢？

  李小明：房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)改革的主要目的還是如何為購房者提供更加具有個(gè)性化，符合個(gè)性需求的房屋。

  比如從怎樣拿地開始，如何拿到好的地段是為購房者提供更好產(chǎn)品的基礎(chǔ)，這是第一。第二是設(shè)計(jì)，第三是工程質(zhì)量，第四是如何個(gè)性化。我們要從這四個(gè)方面為消費(fèi)者提供更好的，更符合個(gè)性化的、舒適度更高的產(chǎn)品，從而引領(lǐng)出新的需求。

  剛才所討論的裝配式房屋是房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)改革的一個(gè)內(nèi)容。我們現(xiàn)在建房是現(xiàn)場澆筑混凝土，一層一層往上澆筑，今后是否還有更先進(jìn)的方式呢？技術(shù)在進(jìn)步，這肯定是有的，當(dāng)然不僅僅是流水線生產(chǎn)。通過施工工藝的改革、提高現(xiàn)場的管理水平也可以降低施工成本和時(shí)間。

  如何提高房屋的舒適度，這就需要開發(fā)商和設(shè)計(jì)師的共同努力。我們可以借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)來提升設(shè)計(jì)水平，也可以通過國內(nèi)外的一些先進(jìn)技術(shù)與產(chǎn)品的應(yīng)用來提高房屋的使用舒適度，包括建設(shè)敞開式小區(qū)、增加商業(yè)設(shè)施等，這些都可以提高房屋的居住舒適度。

  房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司應(yīng)該也是房地產(chǎn)企業(yè)供給側(cè)改革具體落地的一個(gè)措施。地產(chǎn)商成立自己的物業(yè)公司一方面是對(duì)自己價(jià)值鏈的完善，有利于維系客戶、推廣品牌、促進(jìn)銷售；另一方面可以利用自身的優(yōu)勢為業(yè)主提供更好的服務(wù)。因?yàn)樵谫Y金方面的支持，物業(yè)公司可以更為靈活地為業(yè)主服務(wù)；開發(fā)商和物業(yè)同屬一家公司，業(yè)主房屋或者公共設(shè)施出現(xiàn)問題，可以更好地溝通；開發(fā)商自己配置的物業(yè)，在管理和服務(wù)責(zé)任心上相對(duì)來說更強(qiáng)一些；因?yàn)槭亲约汗鹃_發(fā)的項(xiàng)目，物業(yè)管理就更為熟悉項(xiàng)目內(nèi)部構(gòu)造和背后情況，以及相應(yīng)的市政配套設(shè)施，在服務(wù)業(yè)主上就更為得心應(yīng)手。

  孟憲江：流通是介于建材生產(chǎn)和房地產(chǎn)中間的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是最接近房地產(chǎn)的一端。多年來，秦會(huì)長對(duì)房地產(chǎn)也有著很深的研究，請(qǐng)您就這個(gè)問題談?wù)勀南敕ā?

  秦占學(xué)：我們講供給側(cè)改革是滿足需求。如果我們所做的事情是滿足當(dāng)前市場需求，甚至能引領(lǐng)出新的需求，那么這樣的改革是成功的。

  從房地產(chǎn)的供給側(cè)改革來說，我們要把投資需求和剛性需求、基本需求區(qū)分開來。也就是說，在建設(shè)房屋時(shí)，我們要滿足三個(gè)方面的需求：一是高端需求，這部分要全部市場化；二是中端需求，需要政府引領(lǐng)一下，基本市場化即可；三是低端需求，這就需要政府來做這件事情，政府把出讓土地的錢用到購買廉租房和保障房中去。這種結(jié)構(gòu)的形成，就使得市場能滿足不同層次人群的需求，這時(shí)我們的供給側(cè)改革就算成功了。[Page]

  住宅房地產(chǎn)的開發(fā)一定要分層次，在管理上也要分出層次。如果我們總是在貸款問題上做文章，一會(huì)兒放，一會(huì)兒收，這是需求側(cè)的事情，不是供給側(cè)改革。對(duì)高端地產(chǎn)就放開價(jià)格，完全市場化，政府不需要管它；對(duì)中端地產(chǎn)，政府可以通過控制房貸來加以管理；對(duì)于低端地產(chǎn)，就不是房貸問題了，而是要有相應(yīng)的補(bǔ)貼。這個(gè)補(bǔ)貼的錢就來源于對(duì)高端房產(chǎn)的稅收。政府不要做企業(yè)，要做百姓公仆，要為公眾服務(wù)，所收來的錢全部都要反哺社會(huì)，這才是一個(gè)好的、有效的政府，這樣房地產(chǎn)市場才能呈現(xiàn)出一個(gè)良性循環(huán)的局面。

  放開一部分，限制一部分，保障一部分，這才是合理的供給側(cè)改革。我反對(duì)限購，也反對(duì)房價(jià)像現(xiàn)在這樣的突飛猛進(jìn)地上漲，我不認(rèn)為這輪上漲是正常的。這次上漲太詭譎，去庫存千萬不要唱歪了經(jīng)。

  “拆圍墻”：老區(qū)老辦法，新區(qū)新辦法

  孟憲江：最近有一系列城市規(guī)劃和管理的新政出臺(tái)，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》就明確規(guī)定，原則上不再新建帶圍墻的小區(qū)，推行街區(qū)制，對(duì)已經(jīng)建成的，包括小區(qū)和機(jī)關(guān)大院都要逐漸地放開。一時(shí)間，輿論也是非常關(guān)注而且引起了熱議。在這個(gè)問題上，兩位有何看法？

  李小明：“拆圍墻”可以說一度成了互聯(lián)網(wǎng)的另一個(gè)熱詞。從我們房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來講，我還是非常贊同“拆圍墻”的。

  在我國南方的那些小城市，大街兩邊到處都是小商鋪，任何時(shí)候，隨便出去買點(diǎn)東西，或者吃點(diǎn)東西，都不是難事，但是在北京，除了一些較大的商圈，人們購物消費(fèi)比較方便外，在其他地方，比如說住宅小區(qū)，用一個(gè)大的圍墻一圈，里面根本沒有什么商店，或者是購物消費(fèi)場所，小區(qū)內(nèi)的居民生活非常不方便。若圍墻真的拆除了，就可以像南方那些城市一樣，臨街開一些方便民眾的小商店，會(huì)大大提升民眾的居住舒適度、活躍該區(qū)域的商業(yè)氣息。這是“拆圍墻”的第一個(gè)好處。

  “拆圍墻”的第二個(gè)好處就是疏通了交通網(wǎng)絡(luò)的毛細(xì)血管。北京，我們下班高峰的時(shí)候，交通堵塞最厲害的基本都在環(huán)路上，在小胡同、小馬路里反而還要好一點(diǎn)。這就是在做城市規(guī)劃時(shí)攤大餅造成的城市交通毛細(xì)血管的不暢所致，現(xiàn)在“拆圍墻”就是要打開城市交通的毛細(xì)血管。

  我看到網(wǎng)上也有一種聲音，說是如果我們把圍墻拆掉了，那么，小區(qū)的行車安全問題如何解決？這個(gè)問題也的確存在，但是這個(gè)問題我們也要綜合起來看。

  像北京這樣的大城市，或者是二三線小一點(diǎn)的城市，分為市中心和郊外。郊外完全沒有必要搞封閉式的圍墻。在美國的郊外，大部分是用樹木、喬木、灌木等做成綠化隔離帶，圍成一個(gè)象征性的小區(qū)，但都是敞開式的，這些小區(qū)大部分都是低矮的建筑，在城區(qū)有比較多的高層建筑，但也都是敞開式的，人們可以在里面自由行走。在我國南方也是這樣，沒有封閉的小區(qū)，在一條很窄的街道的兩旁，都是大大小小的商鋪，也沒存在什么交通安全問題，因?yàn)槲覀兛梢栽谶@些較窄的街道上通過限速、單行等方式來解決。再比如北京的國貿(mào)，現(xiàn)在發(fā)展起來了，其中一個(gè)重要的原因就是它沒有圍墻，是敞開式的，而海淀公主墳地區(qū)全部都是封閉的大院，相互之間閉塞，不相往來，所以發(fā)展比較緩慢。

  秦占學(xué)：現(xiàn)在還有很多人提出來，圍墻打開后，小區(qū)和大院的治安問題怎么解決？

  孟憲江：還有小區(qū)公共物業(yè)管理和費(fèi)用的問題。這原來本是小區(qū)內(nèi)部的公共設(shè)施，小區(qū)內(nèi)業(yè)主繳費(fèi)了，理所當(dāng)然地享受，但是一旦打開了圍墻，大家都來享受這些公共設(shè)施，那物業(yè)該如何收取這個(gè)費(fèi)用？

  李小明：應(yīng)該說“拆圍墻”是一個(gè)非常嚴(yán)謹(jǐn)而科學(xué)的問題。我贊成把圍墻打開，但這里面應(yīng)該有一個(gè)科學(xué)規(guī)劃。剛才，您二位所提的問題就屬于這個(gè)科學(xué)規(guī)劃的范疇。這些都是真實(shí)存在的問題，解決起來有著很大的難度。其實(shí)我們還可以試試“老區(qū)老辦法，新區(qū)新辦法”這條途徑。那些已建小區(qū)和大院的圍墻，拆除難度較大的，就維持原有管理模式；對(duì)于新建的小區(qū)，業(yè)主們只需要購買樓房的占地，而對(duì)公共區(qū)域，就由社會(huì)來統(tǒng)一處理。

  秦占學(xué)：這個(gè)“拆圍墻”，如果沒有進(jìn)行深入的論證推演，會(huì)帶來重大的社會(huì)問題，也許到時(shí)很多居民又會(huì)打著橫幅述說自己的不滿。正如李總所言，本來“拆圍墻”，能夠打通交通毛細(xì)血管、增加商業(yè)設(shè)施、提升人們生活舒適度，活躍區(qū)域商業(yè)氛圍，但在實(shí)施過程中，會(huì)有很多的問題暴露出來。以海軍大院為例，如果它的圍墻拆了，那么保安問題、保密問題、軍事問題、首長的安全問題，等等，又由誰來保證？

  我個(gè)人認(rèn)為，“拆圍墻”這件事現(xiàn)在提可以，但應(yīng)逐步實(shí)施，因?yàn)槿藗兊乃枷胍庾R(shí)還無法及時(shí)轉(zhuǎn)換過來，等到社會(huì)慢慢發(fā)展到一定程度，治安事件少了，人與人之間的信任度提升了，社會(huì)物資不是很缺乏，或者說違法犯罪者將付出極高代價(jià)的時(shí)候，我們?cè)俅笠?guī)?！安饑鷫Α薄．?dāng)下，我還是贊成李總提的“老區(qū)老辦法，新區(qū)新辦法”的建議。

  比如在北京通州，現(xiàn)在正在做的北京行政副中心的建設(shè)，我認(rèn)為就可以按照新的模式來做，然后在治安保衛(wèi)上，多安裝攝像頭、多加保安人員等，讓百姓的居住有安全感。

  裝配式房屋：是趨勢，但規(guī)?；缆泛荛L

  孟憲江：在《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中也提到“發(fā)展新型建造方式。大力推廣裝配式建筑，減少建筑垃圾和揚(yáng)塵污染，縮短建造工期，提升工程品質(zhì)。制定裝配式建筑設(shè)計(jì)、施工和驗(yàn)收規(guī)范。完善部品部件標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)建筑部品部件工廠化生產(chǎn)。鼓勵(lì)建筑企業(yè)裝配式施工，現(xiàn)場裝配。建設(shè)國家級(jí)裝配式建筑生產(chǎn)基地。加大政策支持力度，力爭用10年左右時(shí)間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到30%?！睂?duì)于裝配式建筑和30%這個(gè)數(shù)字，兩位是怎么看的？

  李小明：裝配式房屋肯定是未來建筑發(fā)展的一個(gè)趨勢，但這種流水線生產(chǎn)的模式要形成一定規(guī)模，時(shí)間會(huì)比較長。個(gè)人認(rèn)為，在中國目前社會(huì)環(huán)境和市場經(jīng)濟(jì)狀況下，這種建設(shè)模式還不是太適合。一是因?yàn)槲覈F(xiàn)在的建筑結(jié)構(gòu)和門、窗、衛(wèi)浴及廚房用品等部件都不是標(biāo)準(zhǔn)化的，不是很規(guī)范，要想統(tǒng)一到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，還有很長的一段路要走。二是因?yàn)楝F(xiàn)在的百姓對(duì)那種千篇一律的房子不是很感興趣，他們更多的是追求個(gè)性化的居住環(huán)境。目前在我國這種裝配式房屋也僅僅是處于試點(diǎn)階段，量非常少。

  秦占學(xué)：住宅部品化肯定是未來的一個(gè)趨勢，因?yàn)殡S著建筑的發(fā)展，肯定要提到一個(gè)效率的問題，但這種趨勢不能一蹴而就，至于到底是不是30%這個(gè)比例，是要經(jīng)過科學(xué)論證的，不能隨便就定下這么一個(gè)數(shù)字。過去在推廣應(yīng)用散裝水泥時(shí)，剛開始也是強(qiáng)調(diào)一些數(shù)字，但是現(xiàn)在的情況是因?yàn)樯⒀b水泥的節(jié)能環(huán)保和國家政策的扶持，大家是自動(dòng)地在推動(dòng)這件事，達(dá)到了100%的水泥廠都有散裝設(shè)施。建筑的部品化也是這樣：建設(shè)房屋前，如果政府要求在設(shè)計(jì)時(shí)必須部品化，那開發(fā)商就必須部品化，否則無法開工；如果國家要求開發(fā)的部分住宅必須都是一樣的，因?yàn)檠b配式建造效率高，省時(shí)省工，開發(fā)商自然就主動(dòng)會(huì)去找這種建造模式的施工方了。

  我認(rèn)為，建筑結(jié)構(gòu)可以先實(shí)施部品化，但內(nèi)外裝修還是要個(gè)性化，如果一個(gè)國家全都是千篇一律的房屋，那就太單調(diào)了。在外裝修上，可以通過顏色、形狀、弧度等來尋求變化，但建筑內(nèi)部的結(jié)構(gòu)不能發(fā)生改變。包括商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部的建筑結(jié)構(gòu)都可以推廣部品化，但是外立面和內(nèi)裝修是一定要個(gè)性化的。否則商業(yè)地產(chǎn)沒有自己的特色，還有誰愿意來購買或者租賃呢？

  李小明：國家的保障房和廉租房是可以采用這種裝配式房屋的。因?yàn)橛羞@個(gè)需求的人一般收入都比較低，他們沒有那么多的要求，只要能滿足他們的基本居住要求即可。而對(duì)于那些真正有購房能力和需求的人來說，這種裝配式房屋還有很長的一段路要走。

  首先，對(duì)于一個(gè)家庭來說，房子是最大的一筆財(cái)產(chǎn)，百姓對(duì)傳統(tǒng)建設(shè)模式的品質(zhì)在思想上已經(jīng)有著根深蒂固的好印象，讓他們?nèi)ソ邮芤环N新的快速的建設(shè)模式，千篇一律的火柴盒子，他們?cè)谒枷胗^念上一時(shí)半會(huì)未必能轉(zhuǎn)變過來，短時(shí)間也是難以接受的。

  其次，剛才秦會(huì)長說，這種裝配式房屋的成本低，但是在房屋開發(fā)中，房價(jià)跟建造成本沒有多大關(guān)系，一套每平方米四五萬元的房子，建造成本才七八千元，所占比例非常少，幾乎可以忽略不計(jì)，裝配式建設(shè)模式再降成本，又能降多少呢？正因?yàn)榉课莸慕ㄔ斐杀静皇菃栴}，也就是說房價(jià)不是生產(chǎn)成本決定的，部品化不能和房價(jià)掛鉤，房地產(chǎn)開發(fā)商才會(huì)追求房屋的個(gè)性化，只有個(gè)性房才有市場，才能賣出去。

  然后，就是房屋建設(shè)時(shí)間的問題。現(xiàn)在房屋的正常建設(shè)時(shí)間是一年多一點(diǎn)，而裝配式建筑可能需要半年就建好了，對(duì)于每平方米四五萬元的房價(jià)來說，購房者多等或者少等一年半載是沒有任何區(qū)別的。再者，相對(duì)于一年半的建房時(shí)間，開發(fā)商在建房前期辦理各種手續(xù)的時(shí)間要長得多，所以可以說建造房屋時(shí)間相對(duì)于跑手續(xù)時(shí)間，也可以忽略不計(jì)。

  秦占學(xué)：李總說的是現(xiàn)在，但是如果十年、二十年后，假如通過政府等各方的努力，其他房地產(chǎn)開發(fā)的效率都提高了，那您的效率又體現(xiàn)在哪里呢？

  李小明：除非是房價(jià)出現(xiàn)斷崖式下跌，才會(huì)出現(xiàn)您說的這種現(xiàn)象。但是現(xiàn)在的政府也是趨利的，這種斷崖式下跌，政府是不可能允許的。要想斷崖式下跌，除非降低土地的價(jià)格，而在現(xiàn)在的土地政策框架下，地價(jià)是不可能下降的。所以推廣裝配式房屋，意義不大，降低房價(jià)、提高效率、縮短時(shí)間，這些目的一時(shí)半會(huì)都達(dá)不到，我們也想不出這種建設(shè)模式有哪些優(yōu)越性。所以我并不看好這種流水線生產(chǎn)的裝配式房屋。

  我了解過美國住宅領(lǐng)域的一些情況，在美國，這種裝配式房屋也不是太多。因?yàn)槊绹烁非髠€(gè)性化發(fā)展，買房子的時(shí)候也希望買到能體現(xiàn)個(gè)人特色的房屋。在增值保值方面，如同剛才說的名牌包一樣，如果滿大街都是一樣的包，其價(jià)格就不會(huì)高，所以房屋也是一樣，有設(shè)計(jì)理念和個(gè)性化的房屋的價(jià)值當(dāng)然比千篇一律的房屋增值保值的可能性要大得多。

  還有一點(diǎn)，那種裝配式的房屋在內(nèi)部改造上是很受限制的，對(duì)于打通隔墻、擴(kuò)大廚衛(wèi)等的裝修，是致命的，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致整個(gè)建筑的倒塌。而我們現(xiàn)在市場上的房子，只要不動(dòng)房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)，其他的就可以進(jìn)行大膽地、符合自己喜好地改造。關(guān)于10年內(nèi)達(dá)到新建建筑的30%，我覺得這個(gè)數(shù)字是不可能的。

  孟憲江：聽了李總的分析，我們對(duì)房地產(chǎn)的情況有了新的認(rèn)識(shí)和了解。目前，我們是不是可以這樣來理解，在時(shí)間成本和價(jià)格成本上，裝配式房屋的優(yōu)勢都無法體現(xiàn)，可以忽略不計(jì)？

  秦占學(xué)：雖然我對(duì)這些情況不是太了解，但是從社會(huì)趨勢方面來講，它是一個(gè)趨勢。臨建房、地震房等臨時(shí)性房屋，以及保障房和廉租房，它需要效率，我們就可以建設(shè)這樣的房屋。裝配式房屋還可以體現(xiàn)在建筑結(jié)構(gòu)上，但房屋的外觀是需要個(gè)性化的，房屋的內(nèi)裝修就更需要個(gè)性化了，內(nèi)飾是永久的變化。

  李小明：是的。我認(rèn)為問題的關(guān)鍵是，無論從房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)，還是從政府以及已購買房產(chǎn)的消費(fèi)者來講，大家都不希望房價(jià)在短時(shí)間里出現(xiàn)較大的波動(dòng)，那樣，會(huì)出現(xiàn)很大的麻煩。正如秦會(huì)長說的那樣，我認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有自身的規(guī)律，也要受中國式的的發(fā)展模式及發(fā)展環(huán)境的影響，無論怎么樣，我都希望是積極而健康的，所以，對(duì)去庫存等供給側(cè)改革的政策，我們是從心里非常認(rèn)同和歡迎的。

  孟憲江：非常感謝李總和秦會(huì)長的精彩論述，在今天的“鏘鏘三人行”中，我們圍繞當(dāng)前市場上的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、焦點(diǎn)問題碰撞出了很多很好的火花，也談出更為深刻的觀點(diǎn)，我想這些觀點(diǎn)和火花對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的發(fā)展，以及消費(fèi)者的消費(fèi)行為一定具有很好的引導(dǎo)與指導(dǎo)作用。