王健林：房地產(chǎn)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最后“救命稻草”

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  2015年，王健林身家超越李嘉誠(chéng)成為亞洲首富。和李嘉誠(chéng)一樣，王健林的財(cái)富得益于其自身的敏銳洞察力以及房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。

  隨著2015年中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力突顯，房地產(chǎn)業(yè)告別了過(guò)去高增長(zhǎng)階段。不過(guò)在王健林看來(lái)，在未來(lái)5-10年內(nèi)，（國(guó)內(nèi)）還找不到可以取代這個(gè)行業(yè)的“大火車”。對(duì)于北京房?jī)r(jià)，他說(shuō)由于人口凈流入，未來(lái)10年會(huì)持續(xù)上漲。

  同時(shí)他也表示，房地產(chǎn)業(yè)本身就不是“萬(wàn)歲行業(yè)”，房地產(chǎn)企業(yè)不能將此作為未來(lái)長(zhǎng)期生存的戰(zhàn)略。

  關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)

  短期內(nèi)還找不到替代房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)

  新京報(bào)：上半年的宏觀數(shù)據(jù)，很多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都不理想，但房地產(chǎn)是一枝獨(dú)秀，逐步出現(xiàn)回暖的跡象，你怎么看待這種現(xiàn)象？

  王健林：很簡(jiǎn)單。這一輪房地產(chǎn)的火，將近150萬(wàn)億的發(fā)行貨幣，超發(fā)是肯定的（對(duì)應(yīng)GDP只有60萬(wàn)億），貨幣量是GDP的量的兩倍多，全球都找不到哪個(gè)國(guó)家是這種情況，當(dāng)然有一部分是可以理解的，比如說(shuō)中國(guó)現(xiàn)在還在發(fā)展中，有一些長(zhǎng)期投資的項(xiàng)目，鐵路、高速公路等等，占用了大量的資金，但超發(fā)還是顯而易見(jiàn)的。錢是像水一樣流動(dòng)的，股市火的時(shí)候都跑股市里了，股市不行了，又到房地產(chǎn)來(lái)了。

  可以解釋在宏觀經(jīng)濟(jì)如此下行的狀態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)從今年5月份以來(lái)表現(xiàn)得不錯(cuò)，特別是一二線城市，還地王頻出，這其實(shí)最根本的解釋不是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的性質(zhì)、趨勢(shì)發(fā)生了向好，就是因?yàn)樨泿努F(xiàn)象。

  新京報(bào)：可以理解成，房地產(chǎn)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最后的“救命稻草”嗎？

  王健林：那當(dāng)然了。其實(shí)這一輪（經(jīng)濟(jì)）的下滑就是由房地產(chǎn)下滑帶來(lái)的，對(duì)房地產(chǎn)打太狠了。房地產(chǎn)增速在4、5年之前從來(lái)都是保持在每年20%，突然就降到10%，甚至到個(gè)位數(shù)，今年更是跌到3%-4%，這其中再去掉一些統(tǒng)計(jì)水分，跟通脹再一對(duì)應(yīng)，可能就沒(méi)有增長(zhǎng)。所以，房地產(chǎn)現(xiàn)在對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)起到的是負(fù)拉動(dòng)作用，而不是正向拉動(dòng)。

  新京報(bào)：你覺(jué)得這個(gè)“火車頭”還能拉動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)多久？

  王健林：短期看，我覺(jué)得在5-10年內(nèi)，（國(guó)內(nèi)）還找不到可以取代這個(gè)行業(yè)的“大火車”。房地產(chǎn)現(xiàn)在占GDP的12%-13%，7萬(wàn)多億，再加上相關(guān)產(chǎn)業(yè)，比如建材建筑機(jī)電裝修，估計(jì)占到中國(guó)GDP四分之一到30%左右，這么大的火車頭現(xiàn)在不跑，想要靠別的產(chǎn)業(yè)推上去，后邊再增加多少推動(dòng)力，效果也不大。

  另外，要看政策調(diào)整，看去庫(kù)存的時(shí)間，如果政策調(diào)整到位，現(xiàn)在還有殺手锏沒(méi)出來(lái)呢。

  我是老“運(yùn)動(dòng)員”了，從我進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來(lái)，經(jīng)歷過(guò)六次房地產(chǎn)“運(yùn)動(dòng)”，詞都不停在變，一開(kāi)始是治理整頓，后來(lái)是宏觀調(diào)控，但實(shí)際意義是一樣，基本上這六次都是以打壓房地產(chǎn)為主，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)還處于物資短缺的階段，房地產(chǎn)業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而中國(guó)政府積累的經(jīng)驗(yàn)形成管控手段都是打擊為主；后來(lái)樓市打壓下去了， 老百姓 也看透了，知道市場(chǎng)上不再供不應(yīng)求（供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化），過(guò)去（政府）20多年積累起來(lái)的經(jīng)驗(yàn)和手法都不好使了，所以現(xiàn)在還沒(méi)有找到調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的辦法。

  曾經(jīng)在上世紀(jì)90年代初期、中期的時(shí)候，出臺(tái)過(guò)很多政策：所有契稅全免，買房抵個(gè)人所得稅，給戶口等等什么樣的鼓勵(lì)政策都出臺(tái)過(guò)。

  新京報(bào)：最大的殺手锏是什么？

  王健林：現(xiàn)在的政府目前是兩難選擇。明明現(xiàn)在要去庫(kù)存就不能出大的殺手锏，一旦出來(lái)，又會(huì)帶動(dòng)大量的投資瘋狂再進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一進(jìn)去又會(huì)引起更大的流通問(wèn)題。所以我覺(jué)得政府目前的操作手法是正確的，給點(diǎn)小政策，讓房地產(chǎn)行業(yè)慢慢地起，去點(diǎn)兒庫(kù)存，然后在痛苦的過(guò)程中找到新的模式。

  國(guó)家目前也提了很多方向，文化、旅游、體育等等，就是看這些新的產(chǎn)業(yè)形成的時(shí)間和長(zhǎng)短。我個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是不能再受什么大刺激了，也不能讓這個(gè)行業(yè)的庫(kù)存再增加了。

  關(guān)于企業(yè)轉(zhuǎn)型

  房企轉(zhuǎn)型還都停留在應(yīng)急階段

  新京報(bào)：現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都在談轉(zhuǎn)型，談?shì)p資產(chǎn)，在你看來(lái)有沒(méi)有哪家企業(yè)在轉(zhuǎn)型的方向上做得還不錯(cuò)？

  王健林：很多企業(yè)都在談?shì)p資產(chǎn)嗎？我沒(méi)有看到。很多企業(yè)都還在雄心壯志宣布下一年要實(shí)現(xiàn)銷售多少億、完成多少銷售業(yè)績(jī)。真正認(rèn)識(shí)到這個(gè)行業(yè)前途（我還不能說(shuō)是危機(jī)，現(xiàn)在還沒(méi)到那個(gè)時(shí)候）的大型企業(yè)，采取切實(shí)行動(dòng)的，目前我還沒(méi)有看到有誰(shuí)做出實(shí)質(zhì)性改變。一些企業(yè)提出的所謂轉(zhuǎn)型，往這里轉(zhuǎn)，往哪里轉(zhuǎn)，好像都是應(yīng)變之作，應(yīng)急。

  新京報(bào)：你覺(jué)得對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，最重要的是什么？

  王健林：企業(yè)從思想和文化上要統(tǒng)一認(rèn)識(shí)到轉(zhuǎn)型問(wèn)題。

  我真的認(rèn)為這個(gè)產(chǎn)業(yè)不能作為未來(lái)長(zhǎng)期生存戰(zhàn)略，有了這種決心，這樣思想文化上的統(tǒng)一，你才可能有戰(zhàn)略，戰(zhàn)術(shù)，而且才能堅(jiān)持不懈往下走，我們（萬(wàn)達(dá)）也是經(jīng)歷這樣一個(gè)過(guò)程。

  現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)，遇到銷售困難，就提出來(lái)轉(zhuǎn)型，最近市場(chǎng)形勢(shì)好轉(zhuǎn)了，又開(kāi)始抓銷售了。我覺(jué)得明年房地產(chǎn)市場(chǎng)比今年還要好，這是一定的。為什么？小微刺激一直在釋放，貨幣政策這么寬松，銀行利率一定還會(huì)下降。中國(guó)經(jīng)濟(jì)要從中高速邁向中高端，就是要以消費(fèi)為主，消費(fèi)為主的社會(huì)一定就是低利率，甚至是0利率，這就是一個(gè)必然現(xiàn)象。

  但是，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)本身就不是萬(wàn)歲行業(yè)，從全球范圍來(lái)看，基本上每個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展期就是50年，大概半個(gè)世紀(jì)，行業(yè)發(fā)展到70%-80%也就差不多了，當(dāng)然這個(gè)行業(yè)不會(huì)消亡，直到今天美國(guó)、英國(guó)依然還有房地產(chǎn)行業(yè)，但是已經(jīng)不是拉動(dòng)國(guó)家GDP的主要產(chǎn)業(yè)。

  關(guān)于萬(wàn)達(dá)

  擁抱互聯(lián)網(wǎng)但不神化

  新京報(bào)：轉(zhuǎn)型方面，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)走在前面。其中就提出了電商板塊作為四大產(chǎn)業(yè)之一以適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，從確立這個(gè)目標(biāo)到今年飛凡網(wǎng)上線，除了大數(shù)據(jù)整合，現(xiàn)在的方向還在你的預(yù)期內(nèi)嗎？

  王健林：完全變了。應(yīng)該說(shuō)這兩年之間，方向發(fā)生了巨變，和以前完全不一樣。早說(shuō)要做電子商務(wù)，也沒(méi)有想清楚往哪個(gè)方向走。我一直覺(jué)得對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)，要勇敢去擁抱它，但互聯(lián)網(wǎng)不神秘，就是一個(gè)工具，不能夸大，更不能神化。

  不能講互聯(lián)思維就完全錯(cuò)了，其實(shí)最重要的是互聯(lián)網(wǎng)后面“+”的那個(gè)詞才是本質(zhì)，互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)，本質(zhì)還是商業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)金融，本質(zhì)還是金融，如果本質(zhì)是互聯(lián)網(wǎng)，就錯(cuò)了。這個(gè)詞應(yīng)該把“+”的內(nèi)容放在前面，我注意到很多國(guó)家級(jí)部委提出的概念都是這樣，比如國(guó)家旅游局提出的就是旅游+互聯(lián)網(wǎng)。

  萬(wàn)達(dá)歷史上沒(méi)有一次是別人看好，而且我也認(rèn)為大家都看好的事情，我們沒(méi)必要再做了，我們一定要做多數(shù)人看好，或者多數(shù)人不敢去做的。我覺(jué)得，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，要勇敢去擁抱它，我們要做的是把優(yōu)勢(shì)最大化。

  新京報(bào)：萬(wàn)達(dá)最大的優(yōu)勢(shì)是什么？

  王健林：巨大的線下資源。今年初萬(wàn)達(dá)決定了線下資源利用作為第一點(diǎn)，現(xiàn)在研發(fā)為客戶提供的就是形成萬(wàn)達(dá)商業(yè)內(nèi)部良好的生態(tài)商圈。應(yīng)該在一季度形成所有的技術(shù)研發(fā)結(jié)果，二季度形成模式，包括要把貸款的模式做出來(lái)，數(shù)據(jù)分析部門建立起來(lái)，征信部門建立起來(lái)，后年再開(kāi)始做，連續(xù)做三年，就可以上市了。

  新京報(bào)：電商CEO頻繁離職，目前高薪之下，仍然虛位以待，曾有人開(kāi)玩笑，只有王思聰才能拯救萬(wàn)達(dá)電商。

  王健林：那他可做不了。

  新京報(bào)：什么樣的人才適合萬(wàn)達(dá)電商的發(fā)展要求？

  王健林：CEO為什么在不斷地?fù)Q，就是因?yàn)殡娮蛹夹g(shù)商務(wù)這幫人來(lái)了之后，基本上還是著眼于商務(wù)，他們提出的方案，基本上就是圍繞著電子和商務(wù)去折騰，所有的方案都不是將萬(wàn)達(dá)的優(yōu)勢(shì)最大化，都是在做萬(wàn)達(dá)的短板，一上來(lái)就是要招多少人，投多少錢，做什么事。我就想，投錢沒(méi)問(wèn)題，那能說(shuō)明大概哪個(gè)年份能夠盈利，收入來(lái)源來(lái)自于哪些方面，但是都說(shuō)不清楚，這不是萬(wàn)達(dá)的做事風(fēng)格。

  關(guān)于房?jī)r(jià)

  北京房?jī)r(jià)未來(lái)10年內(nèi)會(huì)持續(xù)上漲

  新京報(bào)：北京今年以來(lái)出讓的地塊頻繁創(chuàng)造歷史紀(jì)錄，你覺(jué)得這樣的市場(chǎng)是可持續(xù)的狀態(tài)嗎？

  王健林：這種狀況至少在未來(lái)10年內(nèi)是會(huì)持續(xù)的。很多人覺(jué)得地王很瘋狂，面粉總是貴過(guò)面包，而且還是在這種經(jīng)濟(jì)困難的形勢(shì)之下，很難理解。為什么呢？一二線城市是安全的，因?yàn)樽畲蟮膬?yōu)勢(shì)就是人口凈流入，而且還在控制的狀態(tài)，現(xiàn)在一二線城市都不給買房進(jìn)戶口了，北京上海連買房資格都沒(méi)有了，就這樣還擋不住，北京每年至少新增30萬(wàn)人，最火的時(shí)候一年進(jìn)入90萬(wàn)。

  新京報(bào)：那北京的房?jī)r(jià)有天花板嗎？預(yù)計(jì)是什么時(shí)候？

  王健林：中國(guó)現(xiàn)在是第二大經(jīng)濟(jì)體，有人分析大概2020年可能會(huì)成為第一大經(jīng)濟(jì)體，再加上人口第一大國(guó)，像北京上海這樣的核心城市，出現(xiàn)高房?jī)r(jià)，或者世界上最高的價(jià)格，都不難理解。因?yàn)樽畲蟮膯?wèn)題就是不能再擴(kuò)張了，供不應(yīng)求意味著價(jià)格必然上漲。北京上海，廣州深圳，十年八年這種情況都不會(huì)改變。

  判斷一個(gè)城市房地產(chǎn)形勢(shì)很簡(jiǎn)單，只要看人口流入或者流出，是不是均衡。

  新京報(bào)：今年很多高價(jià)地塊樓面價(jià)都突破5萬(wàn)，這些項(xiàng)目在兩三年以后上市，預(yù)計(jì)單價(jià)都會(huì)突破10萬(wàn)，甚至更高，你覺(jué)得未來(lái)北京房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)能達(dá)到多少？

  王健林：這個(gè)不好預(yù)計(jì)，反正是一個(gè)持續(xù)走高的過(guò)程。商品房市場(chǎng)在一線城市擋不住的。也不要指望把商品房?jī)r(jià)格抑制住，過(guò)去我們的管理思路是有問(wèn)題的，以為把商品房?jī)r(jià)格摁住，就解決了窮人買房的問(wèn)題，其實(shí)是不對(duì)的。把北京市的房?jī)r(jià)降到1萬(wàn)一平，很多人還是買不起房，所以市場(chǎng)的就歸市場(chǎng)，商品房漲就漲去吧，然后做好保障；但因?yàn)橛玫鼐o張，于是帶來(lái)新的問(wèn)題，就需要從管住人口入手。

  ■ 同題問(wèn)答

  轉(zhuǎn)型是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程

  Q：對(duì)于中國(guó)未來(lái)一年的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型有什么期待？

  A：轉(zhuǎn)型是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，別說(shuō)一年，未來(lái)三年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能實(shí)現(xiàn)初步轉(zhuǎn)型就算是相當(dāng)不容易了。

  現(xiàn)在我們的結(jié)構(gòu)其實(shí)還是出口、投資為主拉動(dòng)，比較欣慰的一點(diǎn)是，去年服務(wù)業(yè)、三產(chǎn)第一次占到GDP的51%，但這個(gè)指標(biāo)真正要實(shí)現(xiàn)70%，可能需要很長(zhǎng)時(shí)間。

  Q：這其中最大的困難是什么？

  A：最大的困難就是核心產(chǎn)業(yè)，老的兩匹馬（出口、投資）累了，養(yǎng)的小馬（服務(wù)業(yè)）還沒(méi)長(zhǎng)大，切換擋時(shí)間不長(zhǎng)。如果是明確兩三年內(nèi)，換擋能成功還好，如果切換不了，可能引發(fā)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是就業(yè)問(wèn)題，所以未來(lái)2-3年中國(guó)經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是一個(gè)最大的考驗(yàn)期。

  房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)本身就不是萬(wàn)歲行業(yè)，從全球范圍來(lái)看，基本上每個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展期就是50年。

  我一直覺(jué)得對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)，要勇敢去擁抱它，但互聯(lián)網(wǎng)不神秘，就是一個(gè)工具，不能夸大，更不能神化。

  不能講互聯(lián)思維就完全錯(cuò)了，其實(shí)最重要的是互聯(lián)網(wǎng)后面“+”的那個(gè)詞才是本質(zhì)，互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)，本質(zhì)還是商業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)金融，本質(zhì)還是金融，如果本質(zhì)是互聯(lián)網(wǎng)，就錯(cuò)了。