全國土地出讓收入同比跌超萬億 市場冰火兩重天

  財政部公布了8月份的數(shù)據(jù)，1-8月份土地出讓收入比去年同期已經(jīng)減少了超過一萬億，下降38.4%。土地市場的這種快速跌落正在成為今年的新常態(tài)，即使8月份的房地產(chǎn)銷售已明顯回暖，但能拉動的土地市場也僅僅限于少數(shù)一二線城市。

  土地出讓收入一直是地方全口徑收入的重要組成部分，也是地方國企資本運作的重要工具。而今，土地市場的大規(guī)模遇冷可能會對地方財政穩(wěn)增長措施帶來一定影響。

  一面是北京（樓盤）五環(huán)外拍出樓面地價5萬的“地王”，一面是許多二三線城市土地流拍，供需失衡。

  這正是當(dāng)下房屋銷售市場的折射。9月15日財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份房地產(chǎn)營業(yè)稅增長28.1%，主要是受房地產(chǎn)銷售回暖帶動。但銷售回暖并沒有帶動土地收入同步增長，相反土地市場仍保持高速回落的態(tài)勢，1-8月，國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降38.4%。

  地價、房價無疑具有相互的傳導(dǎo)效應(yīng)，土地市場的火爆僅限于北上廣深這樣的少數(shù)城市，大多數(shù)的二三線、三四線城市樓市依舊冷清尷尬。

  一線城市的房地產(chǎn)市場率先回暖成為了開發(fā)商對于該等區(qū)域的“安全性”確證，導(dǎo)致他們集中跑到一線城市哄搶土地，而這反過來又加劇了三四線的去庫存困境。

  開發(fā)商們的心里也充滿了矛盾，不能去過剩的三四線，只能搶一二線尤其是一線土地，8月份房地產(chǎn)投資增速再次創(chuàng)下新低；但這種過度的哄搶，已經(jīng)將一線土地價格推至天價，未來經(jīng)營堪憂。

  北京：五環(huán)外的地王

  8月31日到9月9日，10天內(nèi)，北京出現(xiàn)了連續(xù)4宗樓面價超過5萬的地王。

  這四幅地塊分別位于石榴莊、東壩以及孫河，除了石榴莊位于四環(huán)外，其他三幅都是在北京五環(huán)外，在兩三年前，都是入不了開發(fā)商的眼。

  然而，在2015年房企扎堆一線、激烈競爭之下，這些地塊也成了香餑餑，地價翻倍增長。而賣出這些土地，讓北京市今年的土地出讓金一舉突破了1000億，達(dá)到了1012.83億。

  不僅是北京。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至9月13日，一二線城市在金九銀十初期，出現(xiàn)了地王頻出的現(xiàn)象。9月一線城市成交7宗住宅土地，平均溢價率超過34.53%。平均樓面價達(dá)到了1.73萬的年內(nèi)最高點，二線城市也已經(jīng)成交了72宗土地，平均溢價率高達(dá)47%。平均樓面價也達(dá)到了3715元每平米，均為年內(nèi)最高點，也創(chuàng)造了最近幾年的最高紀(jì)錄。

  從房企動向來看，2015年，前十大標(biāo)桿房企拿地全面回歸一二線，標(biāo)桿房企一線城市已經(jīng)購入土地面積684萬平米，二線城市購入土地2959萬平米。這兩大指標(biāo)均處于歷史最高紀(jì)錄。年內(nèi)，標(biāo)桿房企在一線城市拿地占比高達(dá)12.4%，而在一二線城市合計高達(dá)65.9%，基本已經(jīng)放棄三四線市場。

  進(jìn)入9月，標(biāo)桿房企在一線搶地更加明顯。截至15日，標(biāo)桿房企一線搶地已達(dá)130.22億，其中北京一地已過百億。

  據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年以來，總價地王和單價地王均位于一線城市。全國土地成交總價最高為廣州（樓盤）海珠區(qū)廣紙片區(qū)地塊，總價為88.9億元；樓面單價最高的為深圳福田區(qū)深南香蜜立交西北側(cè)地塊，樓面單價為7.77萬元/平方米。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，一線城市最被標(biāo)桿房企看好，雖然地價不低，但市場成交的熱度高，能夠維持一定的去化，而且一線城市房企庫存、土地部分消耗比較嚴(yán)重，房企自然積極補(bǔ)充一二線城市的土地，相對而言，對三四線城市的拿地積極性不是那么高。

  二三線土地頻現(xiàn)流拍

  與一線城市土地市場的火爆形成強(qiáng)烈對比的是，很多的二三線、三四線城市土地出現(xiàn)了流拍，整體冷清。

  中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，從供應(yīng)情況看，8月份全國300個城市共推出土地2610宗，環(huán)比減少5%，同比減少3%；推出土地面積8975萬平方米，環(huán)比減少1%，同比減少17%。

  盡管供應(yīng)減少了，但從成交情況來看，大量土地還是出現(xiàn)了流拍。全國300個城市共成交土地1531宗，環(huán)比減少30%，同比減少36%；成交面積5389萬平方米，環(huán)比減少29%，同比減少40%。成交環(huán)比、同比減少的幅度，均大大超過了供應(yīng)環(huán)比、同比減少的幅度。

  在CRIC監(jiān)測的300個城市經(jīng)營性土地中，7月土地市場成交面積3190萬平方米，環(huán)比下降8%，成交總價914億元，較6月下降32%；8月成交繼續(xù)大幅回落，成交建筑面積2884萬平方米，同比下滑55.1%。成交總價710億元，較7月下降35%；7、8月出讓的土地中，一線城市成交金額占27%，二線城市占57%，三四線城市僅占16%。

  對于上述現(xiàn)象，有業(yè)內(nèi)人士分析，目前一線城市供應(yīng)用地相對減少且供應(yīng)的土地多位于市郊，二三線城市雖然供應(yīng)用地較多，但對開發(fā)商難以產(chǎn)生足夠的吸引力，所以土地流拍的現(xiàn)象便時常發(fā)生。

  這300個城市絕大部分是二三線城市。而從典型的十大城市來看，也分化嚴(yán)重。據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，8月重慶（樓盤）宅地供應(yīng)量繼續(xù)下滑，環(huán)比減少38%，成交的12宗宅地全部底價出讓，平均溢價率為0，底價成交低迷之勢一時難以轉(zhuǎn)變。

  成都宅地供求量已連續(xù)4個月下滑，8月供地量環(huán)比再降62%，為年內(nèi)單月最低值；成交量方面環(huán)比下滑93%，本月僅成交1宗宅地，天府新區(qū)華府板塊3宗地和成華區(qū)1宗宅地均遭遇流拍。

  南昌（樓盤）住宅用地供求量由上月觸頂后大幅回落，環(huán)比降幅均超七成，重回之前的低位水平。8月成交地塊以工業(yè)用地及南昌縣地塊為主，主城區(qū)表現(xiàn)較萎靡。

  不過，CRIC數(shù)據(jù)亦顯示，在市場低迷的情況下，部分二線城市如杭州（樓盤）、武漢（樓盤）、南京（樓盤）、廈門（樓盤）等卻受到房企熱捧。房企如碧桂園、中鐵、華潤、中水電等實力企業(yè)的高價買地，促使這些城市宅地推出與成交樓面均價有所回升。相比之下，三四線城市則“壓力山大”，僅有少量經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市如佛山（樓盤）、南通（樓盤）等出現(xiàn)高溢價成交的情況。

  開發(fā)商心態(tài)復(fù)雜

  8月尤其是9月，大型房企拿地投資的積極性增加，但不同房企之間分歧加大，反映了開發(fā)商群體的矛盾心理。

  一些原本投資相對保守的房企近期開始發(fā)力，如龍湖7月在土地市場投入總資金達(dá)62.75億元，9月份更在北京拿下一幅地王。

  但對龍湖來說，在一線城市的搶地已經(jīng)超越了傳統(tǒng)的地價-房價的成本測算體系，在孫河高價拿地，某種程度上是因為龍湖此前在這里已有布局，此次拿地可以形成聯(lián)動效應(yīng)，平衡成本和風(fēng)險。

  今年在一二線搶下5幅高價地的華潤，費用超過400億，華潤對其拿地的心態(tài)剖析，也反映了公司的無奈。華潤置地稱，針對局部城市土地競拍市場可能過熱的預(yù)判，并已放棄參與競買北京孫河、東壩、石榴莊等高總價地塊。上半年在土地市場的表現(xiàn)，是公司在穩(wěn)健執(zhí)行投資策略之時與部分重點城市供地節(jié)奏偶合的結(jié)果。

  一、二線地王的爭搶者，也發(fā)生了變化。以往出現(xiàn)在一二線地王爭奪中的融創(chuàng)、泰禾、萬科、恒大等已經(jīng)不見蹤影，取而代之的更多是央企、地方國企。

  以9月9日的孫河地塊為例，參與孫河拿地的共有12家企業(yè)或聯(lián)合體，其中央企或央企聯(lián)合體有5家：方興、保利（龍湖、首開、平安聯(lián)合體）、中糧、葛洲壩(600068,股吧)、中鐵建；還有一家遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，其大股東為險資中國人壽(601628,股吧)；3家為北京市（區(qū)）國資背景的企業(yè)，分別為金融街(000402,股吧)、天恒、金隅大成；中小民營企業(yè)只有中駿置業(yè)和懋源，此外還有一家上市房企金地。

  從今年北京土地市場成交結(jié)果來看，今年主要的拿地大戶特別是優(yōu)質(zhì)地塊拿地大戶也是保利、華潤、方興、中鐵建這樣的央企，以及首開、城建、天恒這樣具有國資背景的房企。

  還有一個趨勢是，為了分散風(fēng)險，即使是央企或國企，大多數(shù)仍為聯(lián)合拿地，如陽光城(000671,股吧)平安在上海（樓盤），保利首開、中鐵建方興在北京，合作成了房企獲取“地王”的主要方式。

  “京城土地價格的上揚(yáng)，后期高房價的支撐乏力，利潤空間壓縮使得不少房企被迫調(diào)整拿地策略，甚至運營策略?！北本┮晃粯I(yè)內(nèi)人士指出。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，萬科、恒大、融創(chuàng)們，正在通過盤活存量市場、兼并收購、強(qiáng)強(qiáng)合作等來獲得新的土地資源。

  萬科與萬達(dá)的合作，據(jù)萬科高級副總裁譚華杰透露，雙方的合作正在緊鑼密鼓進(jìn)行中，預(yù)計今年能達(dá)成至少一個重大合作項目，而雙方的合作規(guī)模將超過千億。

  恒大地產(chǎn)目前帳上現(xiàn)金充足，恒大董事局主席許家印表示，后續(xù)要通過并購來擴(kuò)充土地儲備。

  而融創(chuàng)董事長孫宏斌則公開表示北京地價已經(jīng)太高，其近期重點也是在成都、武漢、南京等二線城市拓展。