2.5萬億存貨壓頂 上市房企去化壓力仍大

  在多次利好政策助推下，今年以來樓市回暖明顯。

  但市場依然籠罩著高企的存貨陰影。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月7日，已公布半年報的138家房企的總存貨金額高達2.47萬億。

  山東、遼寧等地方已出臺刺激政策，助力去庫存。但對三四線供過于求的城市而言，刺激作用并不大。

  在一線城市，庫存正在逐月降低，近期拍地高價頻現(xiàn)，城市之間的分化表現(xiàn)極端。未來，深圳、北京、上海這樣的一線城市，房價是否還能大幅上漲？

  存貨同比仍上升

  今年上半年，受3.30新政、降息降準等利好政策的影響，全國樓市出現(xiàn)大面積回暖。據(jù)中國指數(shù)研究院8月發(fā)布的“百城價格指數(shù)”報告顯示，在經(jīng)歷連續(xù)十個月的同比下跌后，百城房價終于在9月開始止跌，并上漲了0.15%；8月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10787元/平方米，環(huán)比上漲0.95%，漲幅較上月擴大了0.41個百分點。

  但高企不下的庫存，依舊是房地產(chǎn)行業(yè)的痛點。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年2.47萬億的總存貨金額，相對于去年同期的22024.96億，同比漲幅高達12%。然而，這還是剔除了前期借殼上市的綠地的數(shù)據(jù)，若加上綠地的存量，總庫存或?qū)⒏哌_2.8萬億。

  上半年，在綠地、萬科、招商和保利四家存貨過千億的房企中，僅只有萬科一家房企的庫存出現(xiàn)了2%的下調(diào)，其余皆為不同幅度上漲。

  另外，在27家存量為200-1000億的房企中，也只有金地、濱江、世茂股份的存量出現(xiàn)了下調(diào)，其余房企的庫存也都還在走高。

  另據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月末，商品房待售面積66259萬平方米，比6月末增加521萬平方米。其中，住宅待售面積增加221萬平方米，結(jié)束5、6兩月的下降態(tài)勢，而辦公樓待售面積也增加98萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加136萬平方米。整體庫存壓力進一步加大。

  對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，站在一二線城市的角度來俯瞰國內(nèi)的整體市場，有以偏概全之嫌。雖然一二線城市市場回暖明顯，但三四線的市場仍處在調(diào)整過程中，以價換量才是三四線樓市的真實現(xiàn)狀。

  張大偉還指出，一二線的樓市雖然相對樂觀，但已擁有過多的豪宅項目，這會“拖累”一二線樓市房企的去化速度。

  由于整體處在去庫存通道中，上半年房企大多“增收不增利”，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間是持續(xù)收窄的。

  截至日前，大部分房企已經(jīng)公布半年報，包含萬科等所有標桿企業(yè)在內(nèi)的125家房企，合計營業(yè)收入為3989億，而合計凈利潤只有364.5億，凈利潤率只有9.1%。

  房價飛漲不再？

  樓市雖暖，庫存嚴峻。各地政府也意識到了樓市的主要問題所在，紛紛出臺政策，為房企消化庫存助一臂之力。

  近日，遼寧、山東等地區(qū)的政府相繼出臺了《關(guān)于做好促進商品房銷售的通知》和《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實施方案》，其中的措施和建議都是直指當?shù)胤康禺a(chǎn)的存量過剩和投資放緩問題。

  庫存比較嚴重的莫過于東北片區(qū)的遼寧省。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-7月遼寧房地產(chǎn)施工面積為2.76億平方米，投資額為2579.4億元，分別同比下降-21.1%、-25.2%，兩者降幅在全國居首。雖如此，但遼寧的房地產(chǎn)投資額，卻還多于黑龍江、吉林總和的3倍。

  8月，遼寧省政府推出了穩(wěn)定樓市的新七條措施。這已是遼寧半年內(nèi)的第三次新政。其中明確提出了不再統(tǒng)一建設(shè)回遷安置用房，全面推行貨幣化安置。另外，對于在一年內(nèi)賣舊買新，新房價格高于舊房的居民，其繳納的個人所得稅，將由遼寧各市實行具體的激勵政策。

  新政還指出，要加快釋放住房公積金支持住房消費。適度減少土地供應，穩(wěn)定住房供應。沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)研究會秘書長齊錫晶認為，此次政策的核心的問題還是要解決庫存。

  另一庫存問題比較大的是山東省。該省統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年，山東省房地產(chǎn)開發(fā)投資2654.1億元，增長僅為1.6%。另據(jù)方案顯示，截至去年年底，山東商品房庫存為1.6億平方米，去庫存化周期長達27.3個月。

  為此，山東出臺新政，提出了明確的去化和投資目標，方案還要求各地政府用貼息、補助的方式，推動存量為創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)所用，加快去化速度。同時，政府還可能將親自收購或租用長期滯銷的商業(yè)營業(yè)用房和寫字樓。

  至2020年，山東房地產(chǎn)每年的投資額達約6000億元，商品房銷售面積達約1億平方米，物業(yè)管理面積年均增長約7%。到2017年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值占比應達約4.5%；到2020年，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值在地區(qū)生產(chǎn)總值占比達約5%。

  張大偉認為，新政的持續(xù)出臺，著實提高了購房者入市的積極性。此外，新政也將刺激基本面較好的一二線樓市的持續(xù)回暖。但對供過于求的城市的提振作用則比較有限，因而去庫存還是三四線樓市仍要面臨的難題。

  中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長任志強（微博）表示，7月份公布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比已經(jīng)有36個城市上漲，但同比上漲的只有4個城市，現(xiàn)在還沒有完全進入上漲。因為目前還有6億多的庫存，消化庫存目前還在第一位，所以房價不會飛漲。

  但在深圳、北京、上海，今年以來的房價上漲還是很明顯，尤其是深圳。對此，克爾瑞研究機構(gòu)指出，像北京一類庫存量相對較低的一線城市，要面對融資成本上升、土地競爭激烈、城市人口增速放緩、產(chǎn)業(yè)布局不均衡等一系列生態(tài)圈性問題，城市房產(chǎn)在未來的漲價空間也在持續(xù)收窄中。

  對房企來說，張大偉認為，在內(nèi)外融資成本走高、土地競爭激烈的未來，將會有更多的非專業(yè)房企消失，同時，由于核心盈利能力下滑、財務風險增加，房企間的競爭也會加劇。未來，房企的可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵在于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，增加新的盈利點。