樓市政策大基調(diào)不變 限購“尺度”難放松

  二季度北京樓市的迅速回暖，離不開相應(yīng)政策的激勵。在"9·30"、"3·30"、降息降準(zhǔn)等利好的刺激下，二手房率先回暖，新房市場也迎頭趕上，成交量出現(xiàn)上行。

  那么，在市場回暖的背景下，下半年北京樓市政策是否仍有調(diào)整的可能性?

  政策大基調(diào)不變

  上海市限購令的定向?qū)捤稍俅我l(fā)了一線城市放開限購政策可能性的討論。日前，上海市政府為促進人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，明確達到上海市居住證積分標(biāo)準(zhǔn)且符合個稅繳納額度等條件的非滬籍人員，將有資格在上海購房。

  不過，業(yè)內(nèi)普遍表示，一線城市持續(xù)限購的核心仍將是堅定的。

  就在今年3月份，北京市市長王安順強調(diào)，北京暫不考慮放開"限購"。這也意味著下半年北京樓市政策的大基調(diào)并不會變。

  "北京市政府正在調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對于人口流入也從嚴(yán)把控，在這一背景下，北京樓市又繼續(xù)回暖，下半年不大可能有更為激進的樓市政策出臺。"北京市房協(xié)秘書長陳志表示，"如果有，也可能是國家層面的政策從宏觀層面上影響北京市場。"

  據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京土地市場新增土地供應(yīng)僅33宗，這一數(shù)字也創(chuàng)造了近8年來的新低。

  "尺度"放松可期

  雖然樓市政策的主基調(diào)不會發(fā)生質(zhì)的變化，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來，北京樓市政策依舊存在微調(diào)的可能。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前整個樓市基本面已經(jīng)好轉(zhuǎn)，一線城市下半年樓市將會繼續(xù)穩(wěn)定上行。在這種背景下，一線城市樓市限購仍有微調(diào)可能。比如最近上海對人才類和非滬籍單身購房者定向調(diào)整購房政策，北京也對外籍人士調(diào)整購房政策，這是一個趨勢。

  偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，全面取消限購的可能性很小，尤其是上半年伴隨交易量回暖，房價上漲較為明顯的上海和深圳，限購取消的可能性更小，但是尺度適度放松仍可期待。

  同時，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，北京和上海此前均表態(tài)不解除限購，但有可能會對限購的執(zhí)行層面加以調(diào)整。例如北京居住證辦理的放松、通州的積分落戶等，將會為樓市增加具有購房資格的客群規(guī)模。

  ■ 熱點問題

  高端市場會否更放開?

  "限高令"解除，豪宅井噴

  近日，關(guān)于北京高端市場或?qū)⒂谙掳肽耆∠拶彽南⒃谑袌錾蠌V為流傳。

  今年被業(yè)內(nèi)稱為是高端市場井噴年。不僅從供應(yīng)方面出現(xiàn)井噴，在成交方面也是表現(xiàn)不俗。7月剛剛過去一周，北京10萬元/平方米以上的頂級豪宅項目就簽約了5套。

  亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京單價超過10萬元/平方米的豪宅總計成交金額為89.39億元，而去年同期則僅為5.51億元，剔除盤古大觀集中成交的68億元，今年上半年的成交額也達到去年同期的3.85倍。

  在這樣的成交背景下，高端市場是否還有放開的空間?

  "現(xiàn)在高端市場的去化并不慢。尤其是總價3000萬元以上的去化比往年都好，這也說明了市場需求仍在。因此下半年不大可能從政策層面繼續(xù)刺激高端需求入市。"陳志如是說。

  不過業(yè)內(nèi)人士表示，相關(guān)部門對豪宅市場越來越"寬容"，從現(xiàn)在的豪宅報價就可以看出來，單價20萬元左右的項目已經(jīng)不再罕見，這就是解除預(yù)售價格"限高令"的結(jié)果。

  張宏偉也表示，從目前的形勢來看，順應(yīng)支持改善型需求購房的政策導(dǎo)向，一線城市最有可能的微調(diào)政策就是繼續(xù)放開高端市場。"不過自去年下半年以來，以北京為首的一線城市高端項目放量集中。如果下半年市場出現(xiàn)供應(yīng)過剩等壓力，四季度可能是高端市場政策收緊的一個窗口期。"

  公積金有無更優(yōu)惠?

  業(yè)內(nèi):降利率、稅費補貼等鼓勵性政策很難再現(xiàn)

  6月28日起，北京住房公積金貸款利率開始下調(diào)。5年期(含)以下的公積金貸款利率由3.25%下調(diào)至3%;5年期以上的貸款利率由3.75%下調(diào)至3.5%。這是今年以來北京公積金第三次下調(diào)貸款利率。

  記者算了一筆賬，以首套房貸款100萬元，貸款期限30年，采用等額本息還款方式為例，此次公積金利率調(diào)整后，月供額將從之前的4631元減少到4490元。

  今年以來，公積金和房貸方面的利好頻出。公積金貸款額度是否會提高、銀行信貸是否有進一步放松的可能等問題成為部分購房者關(guān)注的焦點。

  胡景暉分析，降準(zhǔn)、降息或?qū)⒊蔀橄掳肽甑男鲁B(tài)。在按揭貸款方面，商業(yè)貸款，尤其是公積金貸款政策將進一步放松，尤其是對自住的改善型購房需求的支持力度將進一步加大，盤活這一需求將有利于加快房產(chǎn)流通效率，消化中大戶型庫存。

  不過陳志、張宏偉等業(yè)內(nèi)人士則表示出不同的看法。張宏偉認(rèn)為，畢竟現(xiàn)在一線樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)暖，對于政府層面來說，已經(jīng)沒有必要繼續(xù)采取鼓勵性購房政策。包括公積金、營業(yè)稅、購房補貼等鼓勵性購房政策將很難再現(xiàn)一線城市。

  "但城市之間樓市的分化，也決定了樓市政策的分化。在三四線的一些城市可能會通過補貼城商行的方式，降低購房貸款利率，刺激購房人行動。此外契稅補貼、減免等政策仍將在三四線城市延續(xù)。"張宏偉表示。

  ■ 2015部分樓市新政

  "3·30"新政

  3月30日，《中國人民銀行住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國銀行(5.12，-0.110，-2.10%)業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》發(fā)布，其中，針對商業(yè)貸款，提出"對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。"

  同一天，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布消息，從3月31日起，個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由此前的購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。

  北京公積金三次下調(diào)貸款利率

  6月28日，北京住房公積金貸款利率從28日起下調(diào)。5年期(含)以下的公積金貸款利率由3.25%下調(diào)至3%;5年期以上的貸款利率由3.75%下調(diào)至3.5%。這是今年以來北京公積金第三次下調(diào)貸款利率。

  三次降息

  央行年內(nèi)三次降息，利率降至歷史低水平。3月1日，央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個百分點;5月11日起再次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率0.25個百分點。6月28日，央行第三次降息，5年以上商業(yè)貸款利率降至5.4%，公積金貸款利率降至3.5%，均已處于歷史低位。