劉洪玉：調(diào)控確保房地產(chǎn)市場(chǎng)高效穩(wěn)定

  近來(lái)樓市利好消息不斷，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日公布數(shù)據(jù)顯示，4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交量繼續(xù)回升，而成交價(jià)格環(huán)比、同比都基本保持穩(wěn)定。

  清華大學(xué)教授、房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉日前在接受記者專訪時(shí)對(duì)此表示，近期市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)的波動(dòng)主要是政策連續(xù)刺激下的短期效果，整個(gè)市場(chǎng)仍然處在階段性的調(diào)整期。但可以肯定的是，政策調(diào)整對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的效果明顯，產(chǎn)生了積極作用?！皬倪@個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高效、穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展，就是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的最大貢獻(xiàn)”。

  數(shù)據(jù)變化揭示轉(zhuǎn)型

  今年第一季度，中國(guó)房地產(chǎn)投資增速進(jìn)一步放緩，土地購(gòu)置量、房屋新開(kāi)工面積、房屋竣工面積和商品房銷售量等指標(biāo)同比持續(xù)走低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中的國(guó)內(nèi)貸款來(lái)源5年來(lái)首次出現(xiàn)同比下降（ 6.1%），表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)，總體上缺乏信心。

  劉洪玉認(rèn)為，導(dǎo)致一年多來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)持續(xù)放緩的主要原因，既有房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的原因，也有宏觀經(jīng)濟(jì)的原因。從宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的角度看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，空間需求增長(zhǎng)速度也相應(yīng)放慢，支撐房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的力量變?nèi)?；?guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)空間需求的數(shù)量和結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生變化，總的趨勢(shì)是數(shù)量增速變緩、質(zhì)量和多樣性要求提高。從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部看，經(jīng)過(guò)過(guò)去十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從供給短缺逐步發(fā)展到供求總體均衡且存在區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性供給過(guò)量的階段。

  “這種宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入階段性調(diào)整的主要原因。但短期來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)仍離不開(kāi)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的支撐?！眲⒑橛裉峁┑慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)占GDP的份額分別為6%和7%（美國(guó)2013年的對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)分別為13.0%和3.7%），房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方本級(jí)財(cái)政收入的比重為29.5%，土地出讓收入相當(dāng)于地方本級(jí)財(cái)政收入的56.2%?！拔覀冞^(guò)去比較注重宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，看重房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演的角色，但房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步放緩，這個(gè)‘火車頭’、‘發(fā)動(dòng)機(jī)’的角色要逐漸讓位給其他產(chǎn)業(yè)，以住房投資和消費(fèi)為主的房地產(chǎn)業(yè)，將來(lái)更多的作用是給宏觀經(jīng)濟(jì)提供一個(gè)穩(wěn)定的基礎(chǔ)”。

  劉洪玉稱：“天天緊盯房?jī)r(jià)，是舍本逐末的做法。因?yàn)榉績(jī)r(jià)‘健康’是行業(yè)‘健康’的基礎(chǔ)和重要標(biāo)志，未來(lái)新常態(tài)下的調(diào)控，要以保障基本需要、保護(hù)和支持自住需求、提升房屋社區(qū)質(zhì)量、改善市場(chǎng)效率、促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定為目標(biāo)。圍繞著這些調(diào)控目標(biāo)的基礎(chǔ)工作做好了，房?jī)r(jià)‘平穩(wěn)健康’也就比較容易實(shí)現(xiàn)了?！?

  對(duì)未來(lái)市場(chǎng)仍樂(lè)觀

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月18日公布3月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，各城市房?jī)r(jià)漲跌基本保持平穩(wěn)，但北京的房?jī)r(jià)擺脫了連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌的勢(shì)頭，是一個(gè)重要的數(shù)據(jù)節(jié)點(diǎn)。隨后5月18日公布的數(shù)據(jù)則顯示，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市達(dá)到18個(gè)。

  從數(shù)據(jù)中不難看出，3月開(kāi)始，新建商品住宅量和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有了顯著增加，尤其是一線城市的北京、深圳出現(xiàn)了顯著的環(huán)比上漲。而據(jù)劉洪玉介紹，另外一些住房?jī)r(jià)格監(jiān)測(cè)渠道的數(shù)據(jù)顯示，上海、廣州、深圳3個(gè)城市新建商品住宅的環(huán)比房?jī)r(jià)，從1月份就開(kāi)始上漲?！拔覍?duì)這些價(jià)格變化信號(hào)的解讀比較謹(jǐn)慎，但可以肯定的是，政策調(diào)整對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)的效果明顯，產(chǎn)生了積極作用?！?

  相比房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，其他行業(yè)數(shù)據(jù)并不樂(lè)觀。如一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住宅新開(kāi)工面積16791萬(wàn)平方米，與最高年份2011年的31025萬(wàn)平方米相距甚遠(yuǎn)；同時(shí)企業(yè)的新增土地購(gòu)置需求也同步減少，各地政府普遍縮減了2015年土地供應(yīng)計(jì)劃數(shù)量，例如北京住宅用地計(jì)劃供應(yīng)數(shù)量。但劉洪玉認(rèn)為，這些都主要與新建商品住宅銷售速度放緩有關(guān)，并非整個(gè)行業(yè)的衰退，未來(lái)需求與過(guò)去相比，還會(huì)發(fā)生很多變化，這就是從關(guān)注量的擴(kuò)張向關(guān)注質(zhì)的提升轉(zhuǎn)變?！肮?yīng)規(guī)模的峰值發(fā)生在2011年～2013年，我們已經(jīng)跨越了頂點(diǎn)。我理解的邏輯是在商品住宅銷售放緩的市場(chǎng)背景下，政府為了維護(hù)土地市場(chǎng)的穩(wěn)定，主動(dòng)減少土地供給來(lái)平衡市場(chǎng)供求。對(duì)于未來(lái)需求的預(yù)期，我自己持比較樂(lè)觀的態(tài)度。因?yàn)槲覀冞€有一個(gè)長(zhǎng)期的城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程，還有‘3個(gè)1億人’的問(wèn)題、住房質(zhì)量亟須提升的問(wèn)題，以及第二住宅、老年公寓等伴隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展出現(xiàn)的新需求?！?

  而這其中，劉洪玉特別指出，盡管“十二五”期間3600萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)目標(biāo)已經(jīng)接近完成，但“十三五”期間仍然需要有住房保障的五年規(guī)劃。但是，這一目標(biāo)將不僅是數(shù)字上的要求，更多是向“入住滿意導(dǎo)向，自下而上差異化為主”轉(zhuǎn)變。他表示，“保障房、公租房的發(fā)展方向，應(yīng)該是政府從直接供給者向間接供給者的轉(zhuǎn)變，要實(shí)實(shí)在在地下功夫探索社會(huì)力量廣泛參與的、滿足可持續(xù)發(fā)展要求的解決之道”。