政策疊加成效初顯 房地產(chǎn)復蘇趨勢漸現(xiàn)

  3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，宣布將二套房首付比例，降至四成。此外，30日財政部、國稅總局也聯(lián)合出臺新政，宣布二手房滿2年交易免征營業(yè)稅。

  中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛在接受記者采訪時表示，目前出臺了一些穩(wěn)定住房消費的政策，預期是止跌回升。一線城市或好一些，但是二三四線城市，政策的效應就會遞減。在城鎮(zhèn)化的過程中，有些二線城市庫存積壓嚴重。比如一些人口流出型城市，勞動力減少，產(chǎn)業(yè)發(fā)展也跟不上，效果就不好。而某些城市庫存積壓不是太嚴重的城市，會迎來階段性的增長，但是效果很難持續(xù)，因為整體趨勢是供大于求的。

  28城成交量環(huán)比增長

  關(guān)于政策出臺的背景，任志強在“2015中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會暨500強峰會”上曾表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也在下降，去年投資增速可能會降到10%，扣除物價指數(shù)就只有9%了，今年應該會繼續(xù)下降，政府不出臺利好政策的話，以后還會繼續(xù)下降。

  政策的疊加效應為樓市帶來了利好。2015年3月份，易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1439萬平方米，環(huán)比增長71.2%，同比增長8.3%。

  隨著市場預期轉(zhuǎn)變，購房者入市節(jié)奏開始加快。尤其是3月30日央行、財政部等出臺新政策后，次日部分城市成交量就有了明顯的上升。這使得市場成交出現(xiàn)了比較明顯的上漲態(tài)勢。在受監(jiān)測的30個城市中，有28個城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比增長態(tài)勢。

  根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的住宅成交報告，2015年3月份濟南市新建商品住宅成交面積為72萬平方米，環(huán)比增長78%，同比增長57.6%。

  合富輝煌山東公司項目總監(jiān)徐荔枝告訴記者，政策的出臺是一支強心針，暫時對濟南樓市的去化有好處。公積金政策看似利好，但不一定能解決貸款的需求，目前公積金貸款審批比較難，對改善型需求的人群支持更大一些。“當政策出臺后，有項目醞釀漲價，但是供求壓力還在，位置、地段不好的項目，也不敢貿(mào)然行動。”

  山東財經(jīng)大學山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海，對于目前樓市政策的看法是，“更多是為了恢復市場信心?！?

  孫大海說，雖然濟南購房總量增長很快，但是項目數(shù)量增長更快，這樣平均到每個項目，成交就相應減少了。開發(fā)商又不斷加任務，所以日子就更不好過了。

  二三線城市以去庫存為主

  不僅僅是城市，一些省份也紛紛加入了支持新政的行列。3月份以來，包括福建、廣州、濟南等省市，對公積金政策做出了放松性調(diào)整。

  上海易居研究院研究員嚴躍進表示，以福建為例，對于“首改”進行了重新定義。規(guī)定認為，所購房屋屬于舊房換新房、家庭成員上班距離及子女上學距離變近、居住環(huán)境有所改善，均認定為首改房。而且從此次政策來看，并不是針對單個城市的，而是針對省域范圍的，從這個角度看，“分城施策”的政策可能會在省域范圍內(nèi)進行，而不是單個城市。

  上述機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，同為二線城市的福州，2015年3月份新建商品住宅成交面積為19萬平方米，環(huán)比增長15.9%，同比增長13.6%。而3月份的庫存面積為379萬平方米，去庫存周期即存銷比為18.5個月。從庫存面積來看，較2月份394萬平方米出現(xiàn)了下滑。從去庫存周期看，也較2月份19.3個月出現(xiàn)了下滑。

  嚴躍進據(jù)此表示，這反映了去庫存的壓力在釋放，但要回歸去庫存周期的行業(yè)正常值（即12~15個月），依然需要時間。

  融信集團品牌營銷中心總經(jīng)理單偉告訴記者，今年政策面還是支持房地產(chǎn)的發(fā)展，形勢還是比較樂觀。一些庫存比較大的城市，主要任務還是快周轉(zhuǎn)、快去化。一線城市的核心地段或價格微漲，但是二三線城市主要還是去庫存的概念，價格不太可能有大的上漲。

  胡志剛表示，在現(xiàn)今情況下，形勢好一些的二線城市，開發(fā)商或選擇繼續(xù)留駐。但難度比較大的二三線城市，這里開發(fā)商更愿意消化掉現(xiàn)有庫存，回歸到一線城市。但也不排除一些開發(fā)商繼續(xù)留下做特殊地產(chǎn)的可能。