深圳住宅產(chǎn)業(yè)化占比增加 或成未來樓市主流產(chǎn)品

  作為改革開放的前沿陣地，深圳市的一舉一動勢必倍受關(guān)注，樓市亦如此?！版i盤”事件的余溫未散，日前又因深圳萬科宣稱“主流住宅項目將實現(xiàn)100%產(chǎn)業(yè)化”，再次被輿論聚焦。

  作為深圳市連續(xù)15年穩(wěn)居樓市第一的房企，萬科的“100%”是否意味著深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品占比有了大幅度提升？

  深圳市住房研究會常務(wù)副會長、深圳市住房和建設(shè)局政策咨詢委員會秘書長陳藹貧在接受《中國建設(shè)報·中國住房》記者專訪時，提供的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示并非如此，“深圳每年入市房地產(chǎn)面積約500萬～600萬平方米，產(chǎn)業(yè)化項目比重以近3年數(shù)據(jù)計算，約為12%～13%，而在存量普通住宅項目中，產(chǎn)業(yè)化項目占比微乎其微”。

  中國住宅產(chǎn)業(yè)化此前進展緩慢的主要原因，是難以滿足購房者對居住個性化的追求。目前，深圳市借鑒的“香港模式”能否破解這一難題，還需拭目以待。

  但是，有了《關(guān)于加快推進深圳住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱《意見》）的強力助推，全裝修房，必將在不久的將來成為深圳樓市的主流產(chǎn)品。

  企業(yè)發(fā)力

  一旦從“要不要做”階段發(fā)展到“怎樣才能做好”階段，對今日中國的房地產(chǎn)業(yè)而言，“住宅產(chǎn)業(yè)化”可能會成為持續(xù)時間最長的一個行業(yè)熱詞。在此背景下，同一家房企同一撥消息，“深圳萬科連續(xù)第15年穩(wěn)居深圳市場第一”同“主流項目將實現(xiàn)100%產(chǎn)業(yè)化”相比，顯然淡了幾分顏色。

  日前，據(jù)深圳萬科對外透露，去年深圳萬科新開工90萬平方米，在建產(chǎn)業(yè)化面積約130萬平方米，對主流項目進行了“產(chǎn)品定型”，5個項目8000套房均采用3種標(biāo)準(zhǔn)戶型，全部應(yīng)用統(tǒng)一的產(chǎn)業(yè)化方式建造、全裝修交房、全過程穿插流水施工，主流項目將實現(xiàn)100%產(chǎn)業(yè)化。對此，陳藹貧分析稱：“深圳的建筑產(chǎn)業(yè)化項目主要是萬科在做，早期的探索始于2006年、2007年，2012年開始全面推廣，截至去年竣工和在建面積約200萬平方米，住宅、寫字樓、商務(wù)公寓等領(lǐng)域均有涉及?！?

  萬科的“100%”后面，深圳到底有多少產(chǎn)業(yè)化住宅項目、進展如何？本報記者據(jù)公開信息統(tǒng)計，截至目前，龍華擴展區(qū)0008地塊保障性住房、萬科第五園公寓、萬科翡逸郡園3個住宅產(chǎn)業(yè)化項目已經(jīng)竣工，8個項目在建，計劃再建7個項目，總建筑面積將超過116萬平方米，可謂熱情高漲。陳藹貧告訴記者：“新項目中的產(chǎn)業(yè)化項目占比正在持續(xù)增加?！?

  對于住宅產(chǎn)業(yè)化近年的快速推廣，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技與產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中心副主任文林峰表示，國家的大政方針更加關(guān)注資源集約、環(huán)境友好的產(chǎn)業(yè)，住宅產(chǎn)業(yè)化正好契合了這一趨勢。對建筑行業(yè)來說，住宅產(chǎn)業(yè)化也是實現(xiàn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、節(jié)能環(huán)保的重要抓手。

  住宅產(chǎn)業(yè)化項目增多，意味著會有更多全裝修房入市，而機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)字顯示，目前深圳樓市全裝修住宅產(chǎn)品占比不足2成，同瑞典、德國等發(fā)達國家全裝修房占比正好掉了個個兒。何以至此？國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民在接受本報記者采訪時分析認(rèn)為，主要有兩方面的原因：一是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品無法滿足業(yè)主的個性化需求，二是業(yè)主對全裝修產(chǎn)品質(zhì)量尤其是環(huán)保方面的信任度缺失。性價比和品質(zhì)保障才是購房者最關(guān)心的。不過，他認(rèn)為“住宅產(chǎn)業(yè)化是大勢所趨?，F(xiàn)階段在政府主導(dǎo)的租賃性保障房建設(shè)方面，采用產(chǎn)業(yè)化方式建造的可操作性和示范性更強?！?

  政府鼓勁

  一方面，產(chǎn)品并不被市場看好；另一方面，由于去年深圳樓市整體供應(yīng)量和成交量都處于歷史中低水平，新房市場龐大的存量開始在數(shù)據(jù)層面顯露，機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年存量和潛在的新增供應(yīng)量將超過1000萬平方米，面臨更大的去庫存壓力。而萬科內(nèi)部本身對住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀也有著清醒的認(rèn)識，北京萬科工程管理部總工程師張蕓就曾表示：“專業(yè)工人太少，構(gòu)件廠發(fā)展太慢，無論技術(shù)還是生產(chǎn)規(guī)模都跟不上，僅靠少數(shù)企業(yè)來推動住宅產(chǎn)業(yè)化是不夠的?！蹦敲?，深圳萬科主流項目全部押寶產(chǎn)業(yè)化方式建造的底氣何來？

  對此，陳藹貧分析認(rèn)為，深圳萬科經(jīng)過這些年的發(fā)展，在住宅產(chǎn)業(yè)化方面已摸索出一套相對成熟的經(jīng)驗，“嘗到了甜頭”，更重要的原因還在于，住宅產(chǎn)業(yè)化在深圳已不局限在企業(yè)推廣層面，政府的幫扶力度可謂前所未有，并于去年11月10日由市住房和建設(shè)局、規(guī)劃和國土資源委員會、人居環(huán)境委員會聯(lián)合印發(fā)了《意見》。

  該《意見》明確提出，從今年起，深圳新出讓住宅用地項目和政府投資建設(shè)的保障性住房項目100%實施產(chǎn)業(yè)化；政府投資保障房100%按標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計、產(chǎn)業(yè)化方式建造；安居型商品房（兩限房）100%按產(chǎn)業(yè)化方式建造；自有土地自愿實施產(chǎn)業(yè)化方式建造，給予3%建筑面積獎勵，地價按50%市場評估地價計收，產(chǎn)業(yè)化住宅由主體建設(shè)到2/3才可預(yù)售改為建設(shè)到1/3即可預(yù)售。這些要求和鼓勵措施，無疑為住宅產(chǎn)業(yè)化注入了一劑強心針。

  外有政策幫扶，內(nèi)有轉(zhuǎn)型升級需求，二者僅僅只是解決了造房子的問題，而最核心的賣房子問題，還需贏得購房者的認(rèn)同。此前，產(chǎn)業(yè)化項目產(chǎn)品因無法滿足購房者的個性化追求，一度成為普及推廣的短板，深圳如何破解這一難題？

  深圳市人居環(huán)境委員會人居建設(shè)發(fā)展處副處長岑巖介紹該市岑巖表示，深圳現(xiàn)行的住宅產(chǎn)業(yè)化，使用預(yù)制裝配整體式剪力墻結(jié)構(gòu)，通過“內(nèi)澆外掛”——承重結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，疊合樓板、樓梯、外墻掛板與結(jié)構(gòu)通過現(xiàn)澆形成整體。借鑒香港標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的第二代產(chǎn)品，通過不同的彩色混凝土、露骨料混凝土、造型裝飾等技術(shù)手法，同一棟樓可以形成不同的外立面效果，有效解決了標(biāo)準(zhǔn)化與組合多樣化的矛盾。不過該模式成效如何，還有待觀察。

  對于深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)狀，陳藹貧認(rèn)為需要解決的問題遠不只產(chǎn)品個性化，比如產(chǎn)業(yè)化規(guī)模不夠、下游產(chǎn)業(yè)配套跟不上、比傳統(tǒng)建造方式每平方米高出300元左右的成本等問題，依然是住宅產(chǎn)業(yè)化推行的阻力。