GDP增速回落 房地產(chǎn)從助跑機變減擋器

2014年1~12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資名義增速同比增10.5%，創(chuàng)2013年1月以來新低；同期，全國固定資產(chǎn)投資名義增速同比增15.7%，同創(chuàng)2013年1月以來新低。

房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的作用從助跑機變?yōu)闇p擋器。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年1~12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資名義增速同比增10.5%，創(chuàng)2013年1月以來新低；同期，全國固定資產(chǎn)投資名義增速同比增15.7%，同創(chuàng)2013年1月以來新低。

與2013年全年房地產(chǎn)投資增速相比，去年房地產(chǎn)投資增速幾近腰斬。記者獲悉，根據(jù)估計，包括對房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的間接影響在內(nèi)，房地產(chǎn)拖累GDP增長減少1.1個百分點左右。據(jù)人民網(wǎng)去年末報道，央行研究局發(fā)表論文表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資減速將造成2015年我國實際GDP增速放緩。2014年，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值63.65萬億元，同比增長7.4%，落在年初制定的7.5%左右目標的“左邊”；2013年GDP增長7.7%。

房地產(chǎn)投資增速萎靡

2014年房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)持續(xù)回落，6月起降至95以內(nèi)，12月落至近5年以來最低值，為93.93。反映在投資上，全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.5萬億元，同比名義增長10.5%，扣除價格因素實際增長9.9%；這相比2013年的增速幾乎“腰斬”——2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資8.6萬億元，同比名義增長19.8%，扣除價格因素實際增長19.4%。

銷售端亦呈現(xiàn)負增長態(tài)勢。2014年，全國商品房銷售面積12.06億平方米，同比下降7.6%，降幅比1~11月份收窄0.6個百分點，而2013年這一數(shù)據(jù)為增長17.3%。[Page]

相對應(yīng)的是，2014年末，商品房待售面積6.22億平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年末增加1.29億平方米。

鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析說，2014年全國房地產(chǎn)市場深調(diào)使得多地商品住宅市場庫存量攀升。在這種市場環(huán)境下，消化庫存、回籠資金將是多數(shù)房企較長一段時間內(nèi)的工作重點，而房企對儲備土地以及開發(fā)投資方面的態(tài)度將較為謹慎。

2014年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為3.34億平方米，比上年下降14.0%，降幅比1~11月份收窄0.5個百分點；土地成交價款1萬億元，增長1.0%，1~11月份為下降0.1%。

房企到位資金現(xiàn)負增長

房企拿地?zé)崆橄陆?，除了對后市的判斷因素，缺錢是最大的原因。

2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金12.20萬億元，比上年下降0.1%，現(xiàn)負增長，1~11月該指標還同比增長0.6%，而2013年全年則增長了26.5%。

不難發(fā)現(xiàn)，在房企到位資金中，銀行貸款和利用外資都還呈現(xiàn)較為平穩(wěn)的增長，而其他資金為4.97萬億元，下降8.8%。國家統(tǒng)計局詳細標注稱，在其他資金中，定金及預(yù)收款3.02萬億元，下降12.4%；個人按揭貸款1.37萬億元，下降2.6%。

“今年土地市場的競爭明顯小了，只能說明，有些房企沒錢了?！敝泻５禺a(chǎn)董事長郝建民說。

一些中小房企的生存狀況則更加艱難，“降息對于降低房企融資成本有直接幫助，但由于今年銀行大幅收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸，大多數(shù)中小房企根本拿不到貸款?！焙颖蹦呈行⌒头科罄习謇狭窒蛴浾吒袊@。

他說，由于資金流動性不足，他的公司只能依靠民間借貸的方式籌措資金，融資成本至少在15%左右。

結(jié)構(gòu)性供給過剩

盡管樓市在2014年四季度有所好轉(zhuǎn)，渣打銀行仍認為，由于房屋庫存仍然較高且土地銷售顯疲軟，預(yù)計在2015下半年之前，房地產(chǎn)行業(yè)新增投資和建設(shè)活動仍難提速。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴記者，2015年宏觀樓市整體的表現(xiàn)更有可能是 “量增價穩(wěn)”的情況，部分供大于求的二三四線城市盡管庫存量的消化速度將有所加快，但價格可能仍處于下行通道。

國研中心副主任劉世錦指出，我國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷歷史性拐點，住宅市場已經(jīng)不再是房地產(chǎn)企業(yè)投資的主要方向，所以下一步應(yīng)該用時間換空間，爭取房地產(chǎn)市場投資軟著陸。

不過，國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵20日在香港參加亞洲金融論壇時表示，我國房地產(chǎn)市場存在結(jié)構(gòu)性供給過剩，但對房地產(chǎn)市場即將崩盤的擔(dān)憂為時尚早，“未來十幾年，中國將上演人口大挪移 ，持續(xù)城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)提供強有力的支撐?！彼J為，中國城鎮(zhèn)化正處于快速發(fā)展期，但遠未飽和。