住宅產(chǎn)業(yè)化在建設(shè)領(lǐng)域打造“深圳標(biāo)準(zhǔn)”

  作為打造“深圳質(zhì)量、深圳標(biāo)準(zhǔn)”的重要舉措，深圳近年來加大推廣住宅產(chǎn)業(yè)化的力度。自2006年被確定為全國首個(gè)“國家住宅產(chǎn)業(yè)化綜合試點(diǎn)城市”，經(jīng)過8年醞釀，深圳在今年11月出臺(tái)《關(guān)于加快推進(jìn)深圳住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見（試行）》（以下簡稱“指導(dǎo)意見”），明確2015年全面推廣住宅產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)，標(biāo)志深圳推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展新里程碑。

  據(jù)記者了解到，自2009年起，深圳住宅產(chǎn)業(yè)化由市人居環(huán)境委及市住建局等單位一起牽頭，前者從環(huán)保、節(jié)能減排等角度規(guī)劃“大方向”，后者負(fù)責(zé)具體實(shí)施。而在今年10月份，經(jīng)深圳市編辦統(tǒng)籌，市人居環(huán)境委住宅產(chǎn)業(yè)化處成建制劃轉(zhuǎn)深圳市住建局。今后，深圳住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域的具體標(biāo)準(zhǔn)及具體實(shí)施均由深圳市住建局負(fù)責(zé)。

  政策

  住宅產(chǎn)業(yè)化已步入加速期

  形象地說，像造汽車底盤一樣，讓住房也可以工業(yè)化地成批生產(chǎn)，將凡是能在施工現(xiàn)場分解出來的部件，都拿到工廠的生產(chǎn)線上按照標(biāo)準(zhǔn)化做出來。然后，運(yùn)到工地像“搭積木”一樣組裝起來，再加上不同裝修，擺在不同位置，變成不同產(chǎn)品，這就是“住宅產(chǎn)業(yè)化”。

  2006年11月19日，深圳被建設(shè)部確定為全國首個(gè)“國家住宅產(chǎn)業(yè)化綜合試點(diǎn)城市”。經(jīng)過8年試點(diǎn)研究和探索，2014年11月10日，深圳出臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)深圳住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見（試行）》，建立了以萬科、嘉達(dá)、中建國際、華陽等企業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)化技術(shù)體系。

  該指導(dǎo)意見明確，深圳將大力推廣適合深圳的住宅產(chǎn)業(yè)化建造方式，實(shí)行一次性裝修，采用預(yù)制裝配式的建筑體系，綜合運(yùn)用外墻、樓梯等預(yù)制混凝土部品構(gòu)件，預(yù)制率達(dá)到15%以上，裝配率達(dá)到30%以上，并逐步提高產(chǎn)業(yè)住宅項(xiàng)目的預(yù)制率和裝配率。

  隨著政策的大力推動(dòng)，深圳建筑將進(jìn)入“深圳質(zhì)量”的階段，通過以標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)為核心的住宅產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)打造“深圳標(biāo)準(zhǔn)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

  產(chǎn)業(yè)化住宅項(xiàng)目將得優(yōu)惠

  為了推動(dòng)以上目標(biāo)，指導(dǎo)意見表示，深圳將發(fā)揮政策引導(dǎo)作用，如2015年起，新出讓住宅用地項(xiàng)目全部采用產(chǎn)業(yè)化方式建造，相關(guān)部門在土地出讓公告時(shí)作出相關(guān)要求，引導(dǎo)城市更新項(xiàng)目采用產(chǎn)業(yè)化方式建造，并在編制城市更新單位規(guī)劃中落實(shí)。該指導(dǎo)意見還要求，政府投資建設(shè)的保障性住房項(xiàng)目全面實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化。

  在鼓勵(lì)存量土地建設(shè)的產(chǎn)業(yè)化方面，指導(dǎo)意見明確，對(duì)建設(shè)單位在自有土地（包括已規(guī)劃批復(fù)的城市更新項(xiàng)目）自愿采用產(chǎn)業(yè)化方式建造的，可申請(qǐng)建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)的建筑面積為采用產(chǎn)業(yè)化方式建造的規(guī)定建筑面積的3%，功能仍為住宅，獎(jiǎng)勵(lì)建筑面積計(jì)收50%的評(píng)估市場地價(jià)，不納入預(yù)售范圍。

  而對(duì)于產(chǎn)業(yè)化住宅，深圳也將大開“綠燈”。產(chǎn)業(yè)化住宅項(xiàng)目在辦理報(bào)建、審批、預(yù)售、驗(yàn)收相關(guān)手續(xù)時(shí)開辟綠色通道，優(yōu)先返還墻改基金和散裝水泥基金，施工進(jìn)度達(dá)到7層以下（含本數(shù)）的已封頂、七層以上的已完成地面以上三分之一層數(shù)的可提前辦理“預(yù)售許可證”。據(jù)了解，目前，深圳取得預(yù)售證要完成項(xiàng)目施工進(jìn)度的三分之二。

  成效

  人工及建造時(shí)間大幅縮減

  傳統(tǒng)的建筑建造方式不僅對(duì)資源的占用和消耗巨大，而且存在建筑質(zhì)量缺陷率高、循環(huán)利用率低、環(huán)境污染大等問題。此外，隨著人口紅利不再，人工成本快速上升，這一連串問題都倒逼建筑產(chǎn)業(yè)必須轉(zhuǎn)型。

  節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材和環(huán)保，這“四節(jié)一環(huán)?！笔钱a(chǎn)業(yè)化建造方式的核心優(yōu)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，通過產(chǎn)業(yè)化的建造方式，建筑垃圾將減少83%，材料損耗減少60%，建筑節(jié)能50%以上。此外，外墻滲漏率低于0.01%，至少可以降低25%-30%的人工，節(jié)省25%的建造時(shí)間。

  此前，參觀萬科公園里項(xiàng)目施工工地，相較于傳統(tǒng)施工工地的揚(yáng)塵彌漫、噪音擾民，住宅產(chǎn)業(yè)化的施工工地則顯得相當(dāng)整潔，幾乎沒有揚(yáng)塵，就連工地常見的渣土車和攪拌車也不見蹤影。據(jù)了解，沒有渣土車和攪拌車并不意味著產(chǎn)業(yè)化住宅的工地完全和它們說再見，只是由于現(xiàn)場施工環(huán)節(jié)大大減少，渣土車和水泥攪拌車不會(huì)有太多的“用武之地”，偶爾來“客串”一下就足夠了。

  如果說，住宅產(chǎn)業(yè)化能實(shí)現(xiàn)最大限度地節(jié)能以及減少垃圾和碳排放等，更多的是一種環(huán)保效益、社會(huì)效益，那么對(duì)開發(fā)商和建設(shè)方而言，大幅縮短了工期，節(jié)約了時(shí)間成本，則會(huì)帶來更大的市場機(jī)會(huì)和效益。

  示范項(xiàng)目達(dá)到200萬平方米

  住宅產(chǎn)業(yè)化的核心是“五化”，即標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修和信息化管理。用亞洲混凝土協(xié)會(huì)建筑工業(yè)化委員會(huì)主席陳振基的話來說，“五化”就是要把過去利用人海戰(zhàn)術(shù)以手工方法建造房子轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)標(biāo)準(zhǔn)化。

  首先，要將戶型，甚至梁、墻、樓梯等所有構(gòu)件形成標(biāo)準(zhǔn)化圖紙；然后，將部件拿到工廠制造，再運(yùn)到工地現(xiàn)場安裝；而這些部件何時(shí)運(yùn)到工地，工地上又如何安裝，這個(gè)時(shí)間的控制就叫做管理信息化；最后，完成一體化裝修。按這樣的程序制造出來，就是一件工藝精細(xì)、品質(zhì)優(yōu)良的完整住宅產(chǎn)品。不過，這系列動(dòng)作的背后還依賴完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

  據(jù)了解，深圳已擁有最齊全的產(chǎn)業(yè)鏈，比如香港采用產(chǎn)業(yè)化方式建造的大量建筑，其上游構(gòu)件廠都在珠三角，生產(chǎn)力足夠支撐深圳的住宅產(chǎn)業(yè)化。目前，深圳已建立萬科、嘉達(dá)和中建國際3個(gè)國家級(jí)住宅產(chǎn)業(yè)化示范基地，以及30個(gè)市級(jí)示范基地和項(xiàng)目。其中，深圳萬科已在深圳培育了一批住宅產(chǎn)業(yè)化設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)企業(yè)，基本形成了較完整的新型住宅產(chǎn)業(yè)鏈。

  目前，深圳共有26個(gè)已建、在建或計(jì)劃建設(shè)的住宅產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)示范項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積達(dá)到200萬平方米。

  分析

  降低產(chǎn)業(yè)化成本需培育市場

  相關(guān)人士分析，國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化仍處于試點(diǎn)階段，其原因在于產(chǎn)業(yè)化住宅以往定位太高，建筑成本提升過多，建筑業(yè)仍被傳統(tǒng)手工業(yè)生產(chǎn)方式壟斷。而有專家建議，不如把工業(yè)化的起步定低些，先從成熟的內(nèi)墻板、樓梯等相對(duì)較小和簡單的標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件開始。

  在深圳，除了萬科、中建國際、花樣年等幾家大的開發(fā)商，其他開發(fā)商確實(shí)還未開始做產(chǎn)業(yè)化住宅。只因其他開發(fā)商的規(guī)模小，做產(chǎn)業(yè)化成本高。據(jù)悉，深圳萬科從2006年起開始實(shí)驗(yàn)研究住宅產(chǎn)業(yè)化，2008年，深圳的第一個(gè)產(chǎn)業(yè)化住宅就由深圳萬科建造，為萬科第五園五期公寓樓，其1.4萬平方米的建造均采用PC外墻、疊合梁板、預(yù)制樓梯。而到2010年，萬科參與的深圳保障房項(xiàng)目龍悅居也大規(guī)模應(yīng)用住宅產(chǎn)業(yè)化方式，再加上萬科位于沙井的翡麗郡項(xiàng)目，就是深圳目前已竣工的三處采用產(chǎn)業(yè)化建造方式的住宅。

  從住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣來看，必須把建造成本降下來。如何降低成本？答案是，要有足夠大的建筑體量，實(shí)則就是規(guī)模效益。深圳市住宅產(chǎn)業(yè)化主管部門相關(guān)人士也坦言，目前住宅產(chǎn)業(yè)化市場處于起步階段，規(guī)模小。今后，住宅產(chǎn)業(yè)化將作為全市的一個(gè)重點(diǎn)，要持續(xù)地通過政策引導(dǎo)來開發(fā)和培育市場，提高其規(guī)模，成本就會(huì)自然而然降下來。

  實(shí)施住宅產(chǎn)業(yè)化一舉多得

  推廣住宅產(chǎn)業(yè)化，從“建造”房子轉(zhuǎn)向“制造”房子，僅僅一字之差，實(shí)則已是建筑業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。伴隨著技術(shù)的革新和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，必然會(huì)催生一個(gè)大市場。

  業(yè)內(nèi)人士稱，與住宅產(chǎn)業(yè)化相關(guān)的，當(dāng)然不僅僅是技術(shù)，還有全新的設(shè)計(jì)模式、生產(chǎn)和施工模式、過程管理模式，甚至連整個(gè)房地產(chǎn)的經(jīng)營開發(fā)，從投融資到項(xiàng)目運(yùn)作，再到交付后的使用、裝修以及物業(yè)管理等等，都會(huì)變得很不一樣。這其中，有很多可以挖掘的新興市場。相關(guān)人士指出，在傳統(tǒng)的建造方式中，大家重復(fù)地犯著低等級(jí)錯(cuò)誤，產(chǎn)業(yè)化恰恰通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)將低等級(jí)錯(cuò)誤逐步剔除，產(chǎn)業(yè)化也可以促進(jìn)個(gè)性化，大批量房子定制化出來，設(shè)計(jì)師們可以更多地思考，需要個(gè)性化的東西怎么個(gè)性化，這是一個(gè)循環(huán)的過程。

  深圳市住建局住宅產(chǎn)業(yè)化處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，住宅產(chǎn)業(yè)化對(duì)老百姓最大的實(shí)惠，就是住宅的質(zhì)量會(huì)得到提高。而從政府的角度，此舉能夠節(jié)能減排，對(duì)人工的需求減少?！耙酝?，若房子出現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商可能會(huì)把責(zé)任推給施工方，可如果是產(chǎn)業(yè)化住宅，房子就是一個(gè)產(chǎn)品，就像蘋果手機(jī)，雖然是代工廠制造的，只要出現(xiàn)質(zhì)量問題，消費(fèi)者只需要找蘋果公司的售后即可?！?