以住宅產(chǎn)業(yè)化調(diào)結(jié)構(gòu)促轉(zhuǎn)型

  濟(jì)南是國家住宅產(chǎn)業(yè)化綜合試點(diǎn)城市，兩年來在住宅產(chǎn)業(yè)化的探索實(shí)踐方面積累了一定的經(jīng)驗(yàn)。全國有45個國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地，山東就占了8個，包括海爾集團(tuán)、力諾瑞特和煙臺萬華等知名企業(yè)。這幾年，山東住宅產(chǎn)業(yè)化的成績有目共睹：一是以結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級為發(fā)展契機(jī)，思想認(rèn)識比較統(tǒng)一；二是以城市綜合試點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)化基地為依托，推進(jìn)力度比較大；三是以綠色低碳、節(jié)能環(huán)保為切入點(diǎn)，技術(shù)亮點(diǎn)比較多；四是以政策法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)為重點(diǎn)，改革探索的積極性比較高；五是以龍頭企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)為抓手，與上下游產(chǎn)業(yè)的融合比較好；六是通過營造積極的氛圍，讓全社會都了解住宅產(chǎn)業(yè)化、支持住宅產(chǎn)業(yè)化。

  為什么要做住宅產(chǎn)業(yè)化？

  這個問題，就像當(dāng)年房改，國家百廢待興，改革愿望迫切，群眾有強(qiáng)烈的住房需求，各種動力和需要匯集在一起，推動了住房制度改革，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)較快地發(fā)展。今天我們發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，也是經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展到一定階段的推動和需要。

  首先，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化是建設(shè)“兩型”社會的需要。黨的十八大提出要建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，但現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)增長與資源能源消耗的矛盾比較突出。2011年我國經(jīng)濟(jì)總量位居世界第二，資源能源消耗占世界比重遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)總量所占的比重，特別是近年來霧霾天氣范圍擴(kuò)大，受影響時間增多，嚴(yán)重影響了人們的生產(chǎn)和生活。資源環(huán)境帶給房地產(chǎn)行業(yè)的壓力也前所未有。論發(fā)展規(guī)模，我國房地產(chǎn)全球第一；論發(fā)展速度，我國房地產(chǎn)世界領(lǐng)先；但論發(fā)展質(zhì)量，我國房地產(chǎn)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家，資源能源消耗更是比發(fā)達(dá)國家要高得多。與之相反的是，我國住房建設(shè)的土地產(chǎn)出率和管理效率效能，都比較低。根據(jù)聯(lián)合國政府間氣候變化工作組估算，建筑行業(yè)到2020年，有將基準(zhǔn)排放降低29%的潛力，居各行業(yè)之首?！笆濉逼陂g我國主動調(diào)低經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，就是要改變這種高投入、低產(chǎn)出的不可持續(xù)的發(fā)展模式。但如果用先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)化方式生產(chǎn)住宅，一般節(jié)材率達(dá)20%以上，施工節(jié)水率達(dá)60%以上，減少建筑垃圾80%以上。比如常州市武進(jìn)綠色建筑產(chǎn)業(yè)集聚示范區(qū)就在建筑垃圾的處置方面進(jìn)行了積極探索，將絕大多數(shù)建筑垃圾實(shí)現(xiàn)了回收利用。除此之外，住宅產(chǎn)業(yè)化能提高施工效率4~5倍。因此，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化不僅是我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要，也是建設(shè)“兩型”社會的需要。

  其次，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化是促進(jìn)“三化”發(fā)展的需要。什么叫“三化”？就是工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化。先說工業(yè)化。我們經(jīng)常會說，“像造汽車那樣造房子”。為什么能有這樣的先進(jìn)手段？完全是因?yàn)橛辛爽F(xiàn)代工業(yè)文明。前幾天，我參觀了威信廣廈在鎮(zhèn)江的一個公租房項(xiàng)目，全部采用模塊建筑，每層18個模塊，一棟324個模塊，計(jì)劃一棟樓7到8周就能完成。工業(yè)化讓施工周期比傳統(tǒng)建筑縮短了1/2，建筑誤差用微米計(jì)算。未來的建筑工地，我們還能看到機(jī)器人代替人工作業(yè)。

  再就是信息化。上周，我請中國建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究院的專家講了一堂關(guān)于BIM（建筑信息模型管理）的專題課，看看信息化對房地產(chǎn)業(yè)究竟有哪些影響，結(jié)果大家都大開眼界。信息化從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、現(xiàn)場管理、材料供應(yīng)、領(lǐng)導(dǎo)決策，后期運(yùn)營，一張藍(lán)圖干到底。雖然在實(shí)施過程中還有一些問題有待解決，但它代表了國際的先進(jìn)潮流和發(fā)展趨勢，我們遲早要用到它。目前世界上一些國家已經(jīng)制定了相對完備的BIM國家標(biāo)準(zhǔn)，我國才剛剛開始，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)離運(yùn)用這些新技術(shù)的距離更遠(yuǎn)。

  再就是城鎮(zhèn)化。不久前發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，明確要求提高工業(yè)化住宅的比例，未來城鎮(zhèn)化將擴(kuò)大內(nèi)需，激發(fā)各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展。在城鎮(zhèn)化帶動下，2020年前，我國城鄉(xiāng)每年新增房屋建筑面積將達(dá)到17億~20億平方米。城鎮(zhèn)化不僅是經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主戰(zhàn)場，也將幫助住宅產(chǎn)業(yè)化成為城鄉(xiāng)建設(shè)的主力軍。加上棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化不僅能控制成本，還可給施工質(zhì)量和效率加上“雙保險(xiǎn)”。未來的住宅產(chǎn)業(yè)化，一定會成為推動信息化與工業(yè)化深度融合、工業(yè)化與城鎮(zhèn)化良好互動的重要載體。

  最后，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化是轉(zhuǎn)型升級、提升住房品質(zhì)的需要。 住宅產(chǎn)業(yè)化代表了全球房地產(chǎn)業(yè)的先進(jìn)方向和領(lǐng)先模式，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、提升品質(zhì)的生產(chǎn)力、創(chuàng)新力、推動力。這幾年，我國住宅建設(shè)規(guī)模很大，速度很快，但結(jié)構(gòu)比較單一，產(chǎn)業(yè)化程度不夠高，質(zhì)量提高還不明顯，特別是重規(guī)模輕效率，重外觀輕品質(zhì)，重建設(shè)輕管理，重城市輕農(nóng)村，重地上輕地下，建造和建材生產(chǎn)過程污染嚴(yán)重，跑冒漏滴等住宅通病并未根除，建筑使用壽命遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)使用年限。但在發(fā)達(dá)國家，超過百年的“老房子”到處可見。日本從上個世紀(jì)80年代起就提出了“百年住宅”的理念，現(xiàn)在又提出了“二百年住宅”的概念。長壽命這種例子在國內(nèi)也并不是沒有，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部大樓使用近60年了，我看只要維護(hù)好，再用60年也沒問題。如果以工業(yè)化生產(chǎn)方式取代勞動密集型的手工方式；以互聯(lián)網(wǎng)的信息化手段取代傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)和管理手段；以預(yù)制裝配式干作業(yè)取代現(xiàn)場濕作業(yè)，再加上適時適當(dāng)?shù)木S護(hù)，延長建筑的使用壽命、提升建筑的品質(zhì)完全是有可能的，而且也有利于行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

  搞好住宅產(chǎn)業(yè)化的有利條件

  通過幾年的努力，我們在依托住宅產(chǎn)業(yè)化加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、促進(jìn)全行業(yè)綠色低碳發(fā)展等方面，無論是思想認(rèn)識上還是具體推動上都有所加強(qiáng)，具備了以下三個方面的基本條件。

  建立工作機(jī)制，提供有效保障。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部以產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)城市、國家住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化基地、康居示范項(xiàng)目為載體；以性能認(rèn)定和部品認(rèn)證制度為抓手；以建材采購平臺為依托，推進(jìn)全國住宅產(chǎn)業(yè)化有層次地發(fā)展。目前，沈陽已經(jīng)成為國家住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化示范城市；濟(jì)南、深圳等城市成為國家住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化綜合試點(diǎn)城市；萬科、中南建設(shè)等38個不同類型的企業(yè)被審定為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化示范基地；有將近400個康居示范工程通過了專家評審。通過“以點(diǎn)帶面”，建立了企業(yè)為主體的技術(shù)創(chuàng)新體系，增強(qiáng)了規(guī)?；瘜?shí)施的能力，有效推動了住宅產(chǎn)業(yè)化整體水平的提升。在住宅性能認(rèn)定和住宅產(chǎn)品認(rèn)證方面，工作也有了較大的推進(jìn)。全國已有900多個項(xiàng)目獲得A級性能認(rèn)定，初步確立了與住宅產(chǎn)業(yè)化要求相適應(yīng)的住宅結(jié)構(gòu)體系、部品體系和技術(shù)保障體系。

  地方政府支持，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)化落地。地方是發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的重要力量。這幾年，一些地方政府重點(diǎn)抓了幾個方面：一是“建機(jī)構(gòu)”。加強(qiáng)了產(chǎn)業(yè)化專職管理機(jī)構(gòu)建設(shè)，如沈陽專門成立現(xiàn)代建筑產(chǎn)業(yè)化管理辦公室，負(fù)責(zé)住宅產(chǎn)業(yè)化的具體推進(jìn)工作，并由五位副市級領(lǐng)導(dǎo)分工把關(guān)、歸口管理。二是“出政策”。如北京、上海、重慶、安徽、寧夏、深圳、沈陽、濟(jì)南、合肥等地，分別出臺產(chǎn)業(yè)化發(fā)展指導(dǎo)意見。北京實(shí)施“3%面積獎勵”，上海實(shí)施了“成本列支”等。還有一個問題就是如何根據(jù)住宅產(chǎn)業(yè)化的特點(diǎn)來進(jìn)行稅費(fèi)的整合與改革。比如說山東萬斯達(dá)集團(tuán)一邊生產(chǎn)部件一邊和萬科聯(lián)合進(jìn)行住宅建設(shè)，實(shí)際上等于一個企業(yè)既生產(chǎn)部品部件，又蓋房子，在這個過程中可能既要交建房子的相關(guān)稅費(fèi)，又要繳納部品裝修的相關(guān)稅費(fèi)。三是“建標(biāo)準(zhǔn)”。北京、深圳、重慶在編制設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及部品質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行了有益的探索，先后參與起草制定與產(chǎn)業(yè)化有關(guān)的協(xié)會標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)15個，走在全國前列。四是“推集成”。一些政府與企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)聯(lián)合對工業(yè)化建造、太陽能供熱等集成技術(shù)，以及適老化標(biāo)準(zhǔn)開展科技攻關(guān)，加快成果應(yīng)用；上海、重慶、江蘇、深圳等地出臺全裝修鼓勵政策，江蘇明確規(guī)定新建保障性住房必須全裝修等。五是“搭載體”。北京、沈陽、深圳、上海等地以保障房建設(shè)為載體，采用節(jié)能環(huán)保等成套技術(shù)，開展產(chǎn)業(yè)化試點(diǎn)，并探索保障房性能認(rèn)定，積累了一定經(jīng)驗(yàn)。六是“促認(rèn)同”。搭建政府、協(xié)會、企業(yè)、公眾“四位一體”的住宅產(chǎn)業(yè)化宣傳、培訓(xùn)、交流模式，取得全社會對這項(xiàng)工作的逐步認(rèn)同。

  龍頭企業(yè)示范，發(fā)揮各自特點(diǎn)。一些龍頭企業(yè)結(jié)合自身特點(diǎn)發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化，成為了市場推動主體。2013年，以萬科為龍頭的大型開發(fā)企業(yè)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢，加快開發(fā)節(jié)奏、提高資金周轉(zhuǎn)效率，萬科以產(chǎn)業(yè)化方式生產(chǎn)的住宅比上年增加了13%。以長沙遠(yuǎn)大住工、威信廣廈為代表的工業(yè)化住宅制造企業(yè)，加強(qiáng)研發(fā)、推動創(chuàng)新，用項(xiàng)目實(shí)踐帶動示范，工程案例很有說服力；以浙江寶業(yè)、山東力諾瑞特為代表的施工構(gòu)配件生產(chǎn)、部品和新材料生產(chǎn)企業(yè)，注重與城市和其他產(chǎn)業(yè)合作，取得了較好的社會和經(jīng)濟(jì)效益，以龍信集團(tuán)為代表的設(shè)計(jì)施工裝修企業(yè)，突出院企和校企合作，帶動了一批科研院所、設(shè)計(jì)單位、開發(fā)企業(yè)、部品企業(yè)、施工企業(yè)結(jié)成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟。如我們的總工聯(lián)席會，這幾年圍繞住宅產(chǎn)業(yè)化送技術(shù)到工地、送專家到項(xiàng)目。這次中國房地產(chǎn)研究會和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會換屆，我們作了一個統(tǒng)計(jì)，住宅產(chǎn)業(yè)化方面的研究課題共有17個。特別是長沙遠(yuǎn)大住工產(chǎn)業(yè)化程度達(dá)到75%，加上全裝修可達(dá)85%，逐步做到了讓手工變機(jī)械、工地變工廠、施工變總裝、技術(shù)工人變操作工人、農(nóng)民工變產(chǎn)業(yè)工人，實(shí)現(xiàn)了節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)時和環(huán)保的“五節(jié)一環(huán)?！?。大幅提升了房屋品質(zhì)和性能，延長使用年限，大大降低使用成本和維護(hù)費(fèi)用。

  但必須看到，住宅產(chǎn)業(yè)化在推進(jìn)中也存在一些問題，一是組織引導(dǎo)和政策扶持方面有待加強(qiáng)。二是住宅成品與部品標(biāo)準(zhǔn)體系有待完善。三是部品模數(shù)協(xié)調(diào)方面還有很多不匹配的地方。四是現(xiàn)行工程建設(shè)管理尚不能適應(yīng)工業(yè)化、信息化、產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需要。這些都有待我們加以改進(jìn)。