二季度樓市有所改善

  瑞銀報(bào)告認(rèn)為，二季度樓市下滑勢頭趨緩，但并不意味房地產(chǎn)活動(dòng)的低谷期已結(jié)束。二季度GDP同比增速小幅升至7.5%，季調(diào)后的GDP季環(huán)比折年增長率從一季度的6%左右回升至7~8%，二季度經(jīng)濟(jì)增長勢頭出現(xiàn)改善跡象。

  房地產(chǎn)成交業(yè)績持續(xù)下滑，但決策層逐步加強(qiáng)了“微刺激”力度，包括加大基建和保障房投資，同時(shí)保持寬松的貨幣信貸條件。或許是因?yàn)殚_發(fā)商希望加快供給、從而改善銷售收入和現(xiàn)金流，二季度新開工面積同比跌幅有所收窄。市場情緒低迷、庫存高企且仍不斷上升、再加上開發(fā)商面臨財(cái)務(wù)困境，行業(yè)前景可能仍不樂觀。開發(fā)商可能會(huì)在“金九銀十”到來之前加快建設(shè)速度、從而提高銷售、加快周轉(zhuǎn)，但房價(jià)和新開工面積下行壓力恐怕會(huì)逐漸加大。

  二季度房地產(chǎn)新開工面積同比下跌10.5%，跌幅低于一季度的25%；銷售面積同比下跌7.5%，雖然跌幅較一季度有所擴(kuò)大，但主要是基數(shù)效應(yīng)所致；房地產(chǎn)投資同比增速則降至12.6%、創(chuàng)2009年2季度以來的新低。二季度竣工面積由一季度同比下降5%轉(zhuǎn)為同比反彈24%。與此類似，二季度開發(fā)商拿地的積極性也明顯低于一季度。

  二季度房地產(chǎn)活動(dòng)跌幅收窄、出現(xiàn)企穩(wěn)跡象符合我們的預(yù)期。然而，這并不意味著房地產(chǎn)活動(dòng)的低谷期已經(jīng)結(jié)束。在市場情緒低迷、庫存高企且仍不斷上升(特別是部分三四線城市)、開發(fā)商財(cái)務(wù)困難加劇的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)前景恐怕仍不樂觀。雖然我們預(yù)計(jì)開發(fā)商會(huì)在“金九銀十”到來之前加快建設(shè)步伐以提高銷售、加快周轉(zhuǎn)，但房價(jià)和新開工面積下行壓力恐怕會(huì)逐漸增加。我們預(yù)計(jì)“金九銀十”之后，建設(shè)活動(dòng)將進(jìn)一步放緩，重工業(yè)和整體經(jīng)濟(jì)可能將會(huì)進(jìn)一步受到房地產(chǎn)活動(dòng)的拖累。

  盡管中央政府已經(jīng)“半推半就”地默許部分地方政府悄然放寬限購政策，但迄今為止決策層無意大幅放松房地產(chǎn)政策。全面取消房地產(chǎn)限購、降低首付要求、直接加大對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持等可能只會(huì)作為“最后一招”，短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)。