中國在建住宅至少夠賣5年 買房真的不需再搶了
截至2013年底,在建住宅面積約為46.35億平方米,當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)還應(yīng)扣去爛尾樓,數(shù)據(jù)無從可查,就此略過。就算如此,買房真的不需要搶了,中國在建住宅至少夠賣5年。......
既然有那么多的存量房了,中國還缺房子嗎?
半個(gè)月前,筆者在第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》上發(fā)表的《中國到底有多少房子?》一文中計(jì)算,2013年底,中國城鎮(zhèn)住宅面積約175.2億平方米~240.24億平方米,農(nóng)村為233.67億平方米,合計(jì)起來上限值高達(dá)474億平方米。
474億平方米是什么概念?相當(dāng)于中國115萬平方公里的平原上4%的面積是住宅。有讀者會(huì)說,你這么算是都當(dāng)作平房來算了,確實(shí)應(yīng)該考慮容積率,但如果算上農(nóng)村,這個(gè)容積率比1也高不了多少。
回到開頭那個(gè)問題,房子是不缺了,但人口遷徙、分配不均、拆遷等因素的存在,住房需求還是大量存在的。這又引出一個(gè)問題——買房還需要搶嗎?
前些年經(jīng)常看到“日光盤”,開盤首日就被搶買一空,那種通宵排隊(duì)的場(chǎng)面真是壯觀。有時(shí)這是一種假象,尤其是2011年以來,個(gè)中貓膩媒體拆穿了不少,無非就是農(nóng)民工可以很廉價(jià)地被雇傭,或者是地產(chǎn)商將新房輸送給腐敗官員等關(guān)系戶再讓真正的需求者向這些關(guān)系戶買。
今天,筆者繼續(xù)用數(shù)據(jù)說話,至少在目前,買房真的不需要再搶了!
3.24億平方米待售
第一個(gè)數(shù)據(jù)是待售面積,顧名思義即是準(zhǔn)備出售的住宅量,此數(shù)據(jù)從2001年9月開始統(tǒng)計(jì),但有意思的是該數(shù)據(jù)2001年~2004年、2010年的數(shù)據(jù)又無從可查,圖中顯示的缺失部分即是。
好在影響不大,截至2013年12月,全國住宅類商品房待售面積為3.24億平方米,創(chuàng)歷史新高。從圖中可以看出,待售面積近幾年持續(xù)攀高,說明供給很充足。
也許有人說,按2013年住宅銷售面積11.57億平方米計(jì)算,3.24億平方米的待售住宅只夠賣3個(gè)多月的,不算啥。這顯然是靜態(tài)的眼光看問題了,因?yàn)檫€有40多億平方米的房子正在施工呢!而且這是全國平均數(shù)據(jù),杭州之類的部分城市壓力可不是一般的大。
中國在建住宅至少夠賣5年
第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》再計(jì)算了一下中國目前到底還有多少住宅類商品房正在建設(shè)。
這個(gè)數(shù)據(jù)來得比想象中難多了,琢磨良久也難找到合適的數(shù)據(jù)項(xiàng)。如果直接用住宅類商品房施工面積計(jì)算,考慮到部分已經(jīng)建好甚至預(yù)售,個(gè)中誤差不好統(tǒng)計(jì)。
一位地產(chǎn)公司研究總監(jiān)也是望而興嘆,他稱業(yè)界一般通過代表性地產(chǎn)提供潛在供應(yīng)量及全國份額來推算。
但這顯然也是比較粗略的,因?yàn)樵露鹊目⒐け嚷识际窃谧兓?,即開發(fā)商會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)來加快或推遲開盤???995年以來的年竣工率走勢(shì),非常不穩(wěn)定,何況月度了。
筆者最終找到這樣一種計(jì)算方法,即用1997年以來的每年新開工面積,減去每年的竣工面積,當(dāng)然這里也有個(gè)誤差,即1997年是沒有竣工數(shù)據(jù)可查的,不過1996年之前新開工面積都是有限的,所以就此忽略。
計(jì)算得出,1997年~2013年住宅新開工面積累計(jì)為115.63億平方米,1998年7月~2013年12月住宅竣工面積累計(jì)為69.28億平方米,兩者差值為46.35億平方米。
即截至2013年底,在建住宅面積約為46.35億平方米,當(dāng)然這個(gè)數(shù)據(jù)還應(yīng)扣去爛尾樓,數(shù)據(jù)無從可查,就此略過。
再對(duì)比2013年住宅累計(jì)施工面積48.63億平方米,兩者相差在2億平方米多,誤差尚在容忍范圍內(nèi),而且此誤差很可能是這部分已得到預(yù)售許可,進(jìn)入待售統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目中。
這尚未完工的46.35億平方米意味著什么呢?夠賣多久呢?
若以2013年全國一般住宅類商品房銷售面積11.57億平方米計(jì)算,如此龐大的在建面積需要賣4年左右。但2013年商品房銷售面積又是創(chuàng)歷史最高的。
若以2009年~2012年之間約9億平方米的銷售面積,這部分房子要5年多才能賣掉。
而上述預(yù)計(jì)是基于2014年起新開工面積為0,而這顯然不太可能。需要說明的是,在建的不代表沒有完成售賣,因?yàn)樯唐纷≌N售中60%多為期房,所以小部分在建住宅可能已經(jīng)售出。
在建的房子需要好幾年才能消化,供給還不過剩嗎?而且還不算大規(guī)模興建的保障房。
35城市新建商品住宅庫存創(chuàng)歷史新高
不過,各個(gè)城市又是有差異的。哪些城市供給不足呢?哪些城市又過剩呢?
供給情況可以用存貨去化月數(shù)來衡量,等于某一區(qū)域有效可售存貨總量除以之前一段時(shí)間平均月度銷售量。通俗點(diǎn)講,就是庫存的房子要賣多少個(gè)月。
存貨去化月數(shù)指標(biāo)的合理范圍,萬科給的是5~10個(gè)月。低于5個(gè)月說明存貨嚴(yán)重不足,如果該指標(biāo)高于10個(gè)月,則說明市場(chǎng)存貨相對(duì)比較充分。
萬科副總裁毛大慶在4月末被曝光的一個(gè)內(nèi)部發(fā)言中提到,現(xiàn)在庫存的問題事實(shí)上是挺尖銳的,萬科做了統(tǒng)計(jì),與往年的3月去化加快不同,2014年3月27個(gè)主要的城市中,多數(shù)的存銷比在上漲,21個(gè)城市超過12個(gè)月,9個(gè)城市超過24個(gè)月。
具體到城市,深圳存銷比29個(gè)月,長(zhǎng)沙24個(gè)月,無錫在上海區(qū)域中,57個(gè)月,很嚴(yán)重,寧波36個(gè)月,杭州33個(gè)月,上海33個(gè)月,天津39個(gè)月,唐山28個(gè)月(唐山整個(gè)城市加起來計(jì)算,已超過100個(gè)月,28個(gè)月是城區(qū)里),沈陽23個(gè)月,西安30個(gè)月,鄭州23個(gè)月。
據(jù)毛大慶講,在萬科內(nèi)部,按照公司資金來源的成本和對(duì)股東收益率進(jìn)行倒算,以平均21個(gè)月為一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)警戒線。
另外,6月10日,上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《5月份新建商品住宅庫存報(bào)告》。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,截至5月底,包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在內(nèi)的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米,環(huán)比增長(zhǎng)2.7%,同比增長(zhǎng)20.1%,庫存再創(chuàng)歷史新高。
具體來看,35個(gè)城市中,有29個(gè)城市庫存同比增長(zhǎng)。其中南昌、寧波和九江3個(gè)城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達(dá)到77.4%、60.9%和56.9%。
鑒于5月份市場(chǎng)成交并沒有預(yù)料中的大幅反彈,上述這些城市的房企可謂“壓力山大”了。
此外,申銀萬國證券2014年初統(tǒng)計(jì)出一個(gè)供需比,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前供需比在119%,供給過剩的城市比例為37.14%。
具體來看,申萬的結(jié)論是一線城市明顯供給不足,整體供需比為64.5%;22個(gè)二線城市,平均供需比155%,其中44%的城市屬于供給過剩,尤其是太原、西寧、武漢、濟(jì)南;34個(gè)三四線城市平均供需比125%,屬于輕度供給過剩,但其中分化相當(dāng)嚴(yán)重,以營口、鄂爾多斯、張家界最為嚴(yán)重。
好了,不多說了,借用申萬的一張圖看看房子是如何點(diǎn)綴祖國的大好河山的。
編輯:張哲瑜
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