國家統(tǒng)計局原局長：下半年房地產(chǎn)市場可能更不景氣

　　“面對外部形勢，穩(wěn)增長的重點不再以房地產(chǎn)來刺激，而更多的是以穩(wěn)制造業(yè)的投資，以開拓國內(nèi)的消費來應(yīng)對”。

　　在8月7日于海南三亞舉辦的2019博鰲房地產(chǎn)論壇上，國家統(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華表示，近期中央重提房住不炒，明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，給市場提供明確信號。

　　邱曉華表示，正因這一政策導(dǎo)向，7月份金融監(jiān)管部門再一次收緊有關(guān)房地產(chǎn)融資環(huán)境，“可以預(yù)期這個政策還會持續(xù)，對地產(chǎn)商而言，融資的嚴峻性要充分地看到”。

　　中國房地產(chǎn)仍有成長空間

　　論壇上，邱曉華指出，政治局會議明確把與民生相關(guān)的項目作為補短板的方向，包括實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，城市停車場、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等工程。從舊城區(qū)、老城區(qū)改造看，現(xiàn)在有17萬個城區(qū)小區(qū)需要改造，涉及的市場規(guī)模初步測算大致是3萬億—5萬億。因此3年—5年內(nèi)把項目落實好，可預(yù)期每年規(guī)模將會達到1萬億左右，“對地產(chǎn)商而言，開辟了另外一條求發(fā)展的新路”。

　　邱曉華認為，下半年的房地產(chǎn)市場可能會更不景氣，地產(chǎn)投資的速度會放緩。

　　他指出，地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長的關(guān)系密切，“無論宏觀調(diào)控如何嚴厲，房地產(chǎn)增長的趨勢不會改變，因為政府政策的底線是要平穩(wěn)、健康的發(fā)展。從這個意義看，地產(chǎn)投資的前景未必就是不好的，可能改變的只是結(jié)構(gòu)，改變的只是速度，但不會改變整個發(fā)展的態(tài)勢”。

　　邱曉華認為，從中國未來的市場前景看，房地產(chǎn)仍然有成長空間：

　　一是居民杠桿率有空間，2018年居民杠桿率為50%，按照過去8年平均提高3到5個百分點的節(jié)奏計算，仍有4年到5年的上升空間，日本1990年居民杠桿率是70%，今天中國居民杠桿率才50%，“并沒有到天花板”。

　　二是中國居民的儲蓄率仍然高于其他國家，從儲蓄轉(zhuǎn)化為投資角度看，仍然還有比較堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。

　　三是城鎮(zhèn)化仍有空間，從目前年均新增1600萬城市人口和500萬套棚戶區(qū)改造以及其它改善性需求看，“房地產(chǎn)剛需依然是比較穩(wěn)健的，我們不要對房地產(chǎn)市場空間失去信心”。

　　邱曉華表示，簡單比較國際數(shù)據(jù)，房價收入比、自有率、認捐住房面積、住房空置率、商品房總市值，得出的結(jié)論是中國房價已經(jīng)非常危險，但事實上這些數(shù)據(jù)與中國特色的制度和民族文化習(xí)俗相關(guān)，簡單對比容易得出錯誤結(jié)論?！皳碛幸惶鬃约旱淖》渴冀K是大多數(shù)中國人的夢想，不要簡單地從國際數(shù)據(jù)來看中國”。

　　他指出，之所以中國房地產(chǎn)市場還有較大的剛需潛力，主要來自兩方面：第一，城市化進程的推動，新增城鎮(zhèn)人口生存型的住房需求，今天是3億人的住房需求，已經(jīng)進城的1億人怎么從農(nóng)民變?yōu)槭忻瘢诔鞘姓嬲鋺簟６桥飸魠^(qū)改造涉及到1億人，怎么進一步改善他們的住房需求。三是來自中西部地區(qū)城市群建設(shè)涉及到1億農(nóng)民變?yōu)槭忻?，這3億人的市民化進程還在路上，他們對基本的住房還是有一個最大的剛性需求。

　　此外，原有城市人口的改善型住房需求。自1997年開啟的福利房制度改革至今已20多年，這部分人的需求已經(jīng)到要提升改善的階段。因此中央政府之所以提出舊區(qū)、老區(qū)的改造，預(yù)計就順應(yīng)這個需求改變的需要。這樣每年至少還能夠創(chuàng)造出1萬億左右的需求，在未來3—5年將有4萬億左右的需求。

　　當(dāng)前庫存已到較低區(qū)間，需要提升

　　邱曉華分析，當(dāng)前中國的城市化水平還比較低，所以居住方面的潛力和余地也還比較大。雖然現(xiàn)在公布的數(shù)字是人均35平米左右，但如果扣除公攤、廚房、衛(wèi)生間和門廳，實際的人均居住面積還比較低，按照戶均面積計算，和發(fā)達國家的差距也還比較大，所以中國也還是有潛力。

　　從房屋居住質(zhì)量看，當(dāng)前中國相當(dāng)比例的房子居住條件還比較差，現(xiàn)有的住房成套水平大約在75%左右，這還不包括農(nóng)村住房，因此有約25%左右的住房為非成套住房，該水平仍然高于國際標準，可以有很大的改進余地。

　　從城鎮(zhèn)化和改善性需求看，從2018年到2025年這個新進程可能還要有1億多人要進入城市(不包括已進城的、棚戶區(qū)的)。而從25—40歲購房主力人口減少2800萬，城鎮(zhèn)住房配套率從75%提升到90%，還有5000萬套改善性的需求，按照每年500到600萬套來講，仍然能夠提供8年左右的需求。

　　邱曉華認為，當(dāng)前庫存已經(jīng)進入到較低的區(qū)間，已經(jīng)接近供求平衡的界限，不少地方已經(jīng)低于政策的庫存水平。因此，目前的庫存也需要進一步提升。

　　他表示，房地產(chǎn)形勢長期看人口，中期看土地，短期看政策，人口是決定地產(chǎn)形勢最重要的長期因素，今天中國的人口已經(jīng)從年輕型轉(zhuǎn)為老年型，對長期房地產(chǎn)支撐的力量在減弱。而當(dāng)前土地的供求關(guān)系，對地產(chǎn)形勢還有一定的漲價壓力存在。但從短期情況看，地產(chǎn)調(diào)控的政策，無論是土地、融資還是長效機制，對短期市場的影響還是比較明顯。