多路資本助力保障房建設(shè)

　　在保障房建設(shè)規(guī)模加大的背景下，資金是關(guān)鍵所在。很長一段時(shí)間來，保障房建設(shè)主要是依靠政府撥款。從政府層面來說，財(cái)政資金和銀行貸款是保障房的主要資金來源。

　　隨著近年來保障房建設(shè)金融政策支持的力度越來越大，日益增多的融資模式在各地相繼出現(xiàn)，民間資本、保險(xiǎn)資金、債券信托等資金被允許進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域進(jìn)行“輸血”，有力地推動著保障房建設(shè)資金突圍。

　　金融政策支持力度加大

　　近日，住建部副部長仇保興表示，未來二三十年，中國的城鎮(zhèn)化將繼續(xù)處于高速發(fā)展期，2020年以前，中國僅在保障房、建筑節(jié)能和衛(wèi)星城建設(shè)等6個(gè)領(lǐng)域就將投資不少于60萬億元人民幣。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，這意味著未來的保障房建設(shè)資金或?qū)@得更多政府撥款的支持。

　　除了財(cái)政支持，記者查閱相關(guān)文件發(fā)現(xiàn)，自2010年以來，國家對保障房建設(shè)的金融政策支持力度逐年增加，相關(guān)通知和文件明確支持地方通過多種渠道籌集保障房建設(shè)資金。

　　2010年5月，國務(wù)院《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》提出“鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)”，這被媒體解讀為首次對民間資本參與保障房建設(shè)的通道“開閘”。2010年6月，住建部、發(fā)改委等部委出臺《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，提出“支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營，探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道”，這些保障房建設(shè)的融資方式都是首次提出，特別是允許企業(yè)發(fā)放中長期債券，允許保險(xiǎn)資金、信托資金進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，將會有力地緩解保障房建設(shè)資金的缺乏。

　　引入保險(xiǎn)資金和社保資金也成為在金融上支持保障房建設(shè)的政策選項(xiàng)。

　　自2010年9月保監(jiān)會出臺《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，為保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)掃清制度障礙，隨后，保險(xiǎn)資金躍躍欲試參與保障房的投資建設(shè)。而2012年7月保監(jiān)會又出臺《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步放寬了保險(xiǎn)資金投資限制，允許保險(xiǎn)資金采用多種投資方式，支持國家重大民生和發(fā)展工程。

　　近期，有太保、國壽、平安在內(nèi)的7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司聯(lián)合參與投資北京保障性住房建設(shè)，負(fù)責(zé)太平洋保險(xiǎn)資金運(yùn)作的太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立的“太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”通過了保監(jiān)會的備案。

　　社?；鸱矫妫?011年以來，社?；鹨淹ㄟ^信托貸款方式投資保障房建設(shè)超過160億元，今后將繼續(xù)加大投資力度，積極支持各地保障性住房建設(shè)。今年3月，全國社?；?0億元信托貸款投資南京保障房，專項(xiàng)用于支持南京市花崗、西善橋等四個(gè)保障性住房項(xiàng)目的建設(shè)。

　　2011年6月，國家發(fā)改委下發(fā)的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》提出，企業(yè)債券具有期限長、利率低的優(yōu)勢，是保障性住房項(xiàng)目市場融資的較好工具。為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》(國發(fā)[2010]19號)進(jìn)行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。

　　多地不斷創(chuàng)新融資模式

　　保障房建設(shè)的資金來源長期以來一直主要依靠政府撥款，有了上述政策支持，民間資本、保險(xiǎn)資金、信托資金近年來被允許進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，補(bǔ)足了一些資金缺口。很多地方已經(jīng)開始因地制宜，創(chuàng)新保障房建設(shè)融資模式，積極探索債權(quán)融資、股權(quán)融資、投資基金等多元融資模式。

　　據(jù)悉，上海正在爭取保障房定向私募債試點(diǎn)，目前正與中國交易商協(xié)會和央行上?？偛康炔块T溝通。這個(gè)保障房定向工具主要是針對開發(fā)商，其融資成本將低于銀行貸款。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受記者采訪時(shí)對此種做法表示了肯定，通過發(fā)債讓大家購買，投資收益比較穩(wěn)定“這個(gè)路子是對的”。

　　除了上述資金募集試點(diǎn)，住房公積金貸款支持保障房建設(shè)目前正在全國多個(gè)城市進(jìn)行。2009年10月，住建部等七部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》，對試點(diǎn)目標(biāo)原則、職工權(quán)益保障、資金使用方向、貸款風(fēng)險(xiǎn)防范、工程建設(shè)質(zhì)量等方面做出了明確規(guī)定。據(jù)了解，2010年，住建部批復(fù)首批28個(gè)試點(diǎn)城市，實(shí)行公積金貸款支持保障房建設(shè)。近兩年來已經(jīng)有更多城市加入試點(diǎn)，今年9月份，湖南、山東兩省共有6個(gè)城市開始試點(diǎn)，全國范圍內(nèi)還在不斷擴(kuò)容。

　　對此，楊紅旭向記者表示，目前多數(shù)城市的住房公積金有很多結(jié)余資金，保障房建設(shè)通過支付相應(yīng)的利息借力住房公積金貸款，這體現(xiàn)了融資需求，前期28個(gè)城市的試點(diǎn)，已經(jīng)積累了一些經(jīng)驗(yàn)，這對解決保障房建設(shè)資金缺口是有利的。

　　據(jù)媒體日前報(bào)道，發(fā)改委鼓勵各地在企業(yè)債發(fā)行中積極穩(wěn)妥開展金融產(chǎn)品創(chuàng)新，探索在保障房建設(shè)領(lǐng)域開展項(xiàng)目收益?zhèn)圏c(diǎn)。項(xiàng)目收益?zhèn)桥c特定項(xiàng)目相聯(lián)系的債券，無論利息的支付或是本金的償還均只能來自投資項(xiàng)目自身的收益，比如自來水、城鐵和機(jī)場的收費(fèi)等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，項(xiàng)目收益?zhèn)皂?xiàng)目公司為發(fā)行主體，相比之前的以平臺公司為發(fā)債主體，對于發(fā)行方來說，有效隔離了償付風(fēng)險(xiǎn)。對于投資者來說，收益回報(bào)更透明和容易預(yù)測。

　　而保障房和商品房捆綁開發(fā)的配建模式，也有效吸引和利用社會資金參與保障性住房建設(shè)，減輕了政府資金的壓力。以山東省青島市為例，政府規(guī)定，新增建設(shè)用地規(guī)劃為住宅的，按不低于20%的比例配建保障性住房。首個(gè)住房保障規(guī)劃期(2008年至2010年)開工的24333套保障房中，企業(yè)投資建設(shè)的房源占62%。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)指出，在我國住房保障法尚未出臺的背景下，應(yīng)允許各地自行嘗試，多元化籌集資金，多管齊下，而不是單純指望某一種方式。

　　鼓勵資金投入助力可持續(xù)發(fā)展

　　從國際經(jīng)驗(yàn)來看，沒有一個(gè)國家能單獨(dú)依靠政府的力量滿足居民的基本住房需求，都是在政府的主導(dǎo)下，通過實(shí)施積極的財(cái)政支持政策，大力吸引社會力量參與公共住房的建設(shè)、運(yùn)營和管理。

　　有分析認(rèn)為，國家對保障房建設(shè)在金融政策方面的支持力度越來越大，地方政府積極引導(dǎo)，多渠道拓寬保障性安居工程的融資渠道，不失為一種有益的做法，但需要鼓勵各路資金可持續(xù)發(fā)展。

　　接受記者采訪的專家表示，在保障房建設(shè)資金問題上，各個(gè)地方采取的做法不太一樣，體現(xiàn)出多元化和靈活化的特點(diǎn)，但基本上都是采用“中央財(cái)政+地方配套資金+土地出讓金+公積金收益+融資平臺/企業(yè)發(fā)行債券等”這一模式，解決保障房資金問題。只要能通過政策對保障房建設(shè)的融資方式和渠道進(jìn)行規(guī)范，讓各路資金獲得投資收益，保障房建設(shè)的融資問題就一定能夠可持續(xù)性發(fā)展。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，對于各個(gè)地方保障房融資渠道的一些做法，應(yīng)該要多鼓勵并且積極探索，公募、私募基金等渠道都是一種融資途徑?？梢钥紤]設(shè)立專門的具有政府保障性質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)，通過對政府補(bǔ)貼進(jìn)行規(guī)范和開拓專門的融資渠道，對保障房的資金來源進(jìn)行規(guī)范，從而推動保障房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。