樓市的冰與火之歌：城市加劇分化，穩(wěn)房?jī)r(jià)成調(diào)控基調(diào)

　　4月份，眾多美劇迷期待已久的《權(quán)力的游戲：冰與火之歌》第八季上演，國(guó)內(nèi)樓市也正演繹著一場(chǎng)冰與火的現(xiàn)實(shí)劇。

　　4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)出爐，樓市“春天”在這些數(shù)據(jù)中得到清晰的驗(yàn)證，其中尤以一二線最為明顯，部分三四線則陷入低迷、收縮。

　　市場(chǎng)分化之下，“因城施策”的調(diào)控也發(fā)生分化，在一些城市限售到期、“搶人”大戰(zhàn)爆發(fā)的同時(shí)，一些城市卻收緊了調(diào)控，各個(gè)城市間的調(diào)控節(jié)奏和具體措施都明顯不同，不過，“防止房?jī)r(jià)大漲大跌”成為基調(diào)。

　　樓市“一刀切”的時(shí)代徹底過去了。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)控正在進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期，城市之間的分化將是長(zhǎng)久的趨勢(shì)，包括增量與存量市場(chǎng)均是如此。增量市場(chǎng)將發(fā)生在二次城市化的城市群和都市圈；一線城市等普遍已進(jìn)入存量市場(chǎng)，開發(fā)商運(yùn)營(yíng)進(jìn)入深水區(qū)。

　　多面城市與市場(chǎng)

　　4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，一二線和強(qiáng)三線城市全面回暖，一線熱度明顯上升。

　　70大中城市中有65城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，是2018年11月以來的新高。2月為57城；此外，70城房?jī)r(jià)全部同比上漲，全部超過去年同期水平，一線城市同比上漲4.2%。

　　環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，丹東漲幅1.9%領(lǐng)跑全國(guó)；一線城市中，北京新房?jī)r(jià)格有所回暖，廣州則領(lǐng)跑新房漲幅。上海、深圳環(huán)比微跌。北上廣深分別漲0.4%、跌0.1%、漲0.8%、跌0.3%。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)似乎并不能反映一線城市市場(chǎng)的熱度。以深圳為例，上周末，深圳豪宅大盤半島城邦四期開賣在即，多名意向購(gòu)房者趕往銷售中心。備案價(jià)格顯示，四期新房9.2萬(wàn)/平方米起，而三期二手房最高報(bào)價(jià)高達(dá)17.5萬(wàn)/平方米，在政府限價(jià)政策下，深圳再次出現(xiàn)了豪宅套利機(jī)會(huì)。

　　中國(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，“從去年第四季度的后兩個(gè)月，一二線城市就開始出現(xiàn)利率下調(diào)，包括一些限制性政策也出現(xiàn)了松動(dòng)。部分城市樓市開始向上走”。

　　在統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，贛州、韶關(guān)是為數(shù)不多的3月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌的三四線城市。

　　以贛州為例，去年住宅成交283萬(wàn)平米，同比增幅32.8%，目前不足30萬(wàn)平米的存量，去化周期不到兩個(gè)月。但根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，去年12月份贛州房?jī)r(jià)已現(xiàn)疲態(tài)，在連漲11個(gè)月后變成下跌，跌0.09%，均價(jià)為7925元/平方米。彼時(shí)起章貢區(qū)、南康區(qū)、贛縣區(qū)均出現(xiàn)明顯回調(diào)。

　　而韶關(guān)的房?jī)r(jià)已連續(xù)兩個(gè)月下跌。2月韶關(guān)環(huán)比跌0.1%，1月份則是環(huán)比微漲0.5%。

　　三四線城市的疲態(tài)在房企財(cái)報(bào)中亦有顯現(xiàn)。如萬(wàn)科計(jì)提南充項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備1.5億元，綠城計(jì)提浙江紹興諸暨市綠城廣場(chǎng)項(xiàng)目0.09億元。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，個(gè)別三四線城市房?jī)r(jià)下跌，并不能斷言三四線樓市已經(jīng)出現(xiàn)全面下挫?，F(xiàn)階段，三四線樓市還運(yùn)行在高位，但分化的情況已經(jīng)出現(xiàn)，“有些區(qū)域市場(chǎng)的確熄火了”。

　　且目前市場(chǎng)真正“熄火”的城市，多具有一些共同的特點(diǎn)，即缺乏經(jīng)濟(jì)支撐、人口外流等“城市空心化”的特征。相比之下，很多三四線城市樓市運(yùn)行仍然良好，比如部分位于都市圈的三四線城市，以及具有產(chǎn)業(yè)、資源等優(yōu)勢(shì)的三四線城市。

　　調(diào)控新階段

　　市場(chǎng)分化之下，“因城施策”下的調(diào)控也表現(xiàn)出明顯的差異性。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，作為國(guó)內(nèi)最早出臺(tái)限售令的城市，目前廈門首批限售房源即可解禁入市。除此之外，福州、青島、廣州、徐水、長(zhǎng)樂、常州、東莞、揚(yáng)州、常德等九城的限售令也已到期。

　　開年以來，杭州、深圳等地接連放松人才落戶政策，新一輪的“搶人”大戰(zhàn)上演，而根據(jù)這些城市的樓市政策，落戶即可購(gòu)房，實(shí)際上間接突破了限購(gòu)。

　　與此同時(shí)，一些城市卻收緊調(diào)控。

　　4月以來，北京、深圳、長(zhǎng)沙、合肥等地陸續(xù)出臺(tái)樓市收緊政策，以整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，遏制投資炒作。

　　4月15日，國(guó)管公積金出臺(tái)新政，對(duì)二套房貸款實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例調(diào)整為最低六成，最高貸款額度由80萬(wàn)元降至60萬(wàn)元，貸款期限不超過25年。

　　深圳、合肥、長(zhǎng)沙也先后公布樓市收緊政策，規(guī)范商品房銷售行為。整治“樓霸”、查處“哄抬房?jī)r(jià)”等行為。

　　張大偉認(rèn)為，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期是今年中國(guó)房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵，“三穩(wěn)成為最關(guān)鍵的政策方向。穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定”。

　　宋丁也持同樣的觀點(diǎn)，“目前政策的放寬十分謹(jǐn)慎，既不能讓樓市出現(xiàn)一路上漲，同時(shí)也不能夠出現(xiàn)下跌，要始終保持在窄幅波動(dòng)的格局里。”

　　同時(shí)宋丁表示，樓市政策會(huì)逐步走向碎片化，不同的城市間分化也會(huì)進(jìn)一步加劇，過去一刀切的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。現(xiàn)在不單是城市之間，甚至是城市的不同片區(qū)之間，政策的分化差異都會(huì)特別大。

　　諸多業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)同，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和調(diào)控正在進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期，城市之間的分化將是長(zhǎng)久的趨勢(shì)，包括增量與存量市場(chǎng)均是如此。

　　增量市場(chǎng)將發(fā)生在二次城市化的城市群和都市圈。隨著“收縮型”城市人口流出到二次城市化的城市群和都市圈，未來的城市規(guī)模將逐漸向外延拓展，隨之而來的住房需求是增量市場(chǎng)的主力。

　　貝殼研究院研究顯示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了多年的高速發(fā)展之后，一線城市和部分二線城市，由于土地資源的稀缺性，城市可開發(fā)空間逐步縮小，壓縮了新房市場(chǎng)的空間，二手房交易量逐步上升，市場(chǎng)進(jìn)入存量房時(shí)代。

　　多家機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，目前四個(gè)一線城市全部進(jìn)入了存量時(shí)代，二手房銷量遠(yuǎn)超一手房。在這些城市，開發(fā)商存量運(yùn)營(yíng)進(jìn)入了深水區(qū)。

　　記者的調(diào)查顯示，開發(fā)商在一線城市的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括購(gòu)物中心、寫字樓、長(zhǎng)租公寓、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，在這些存量市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)能力將成為開發(fā)商們競(jìng)逐的焦點(diǎn)。