樓市調(diào)控進(jìn)入生死博弈期

　　進(jìn)入2012年夏季，關(guān)于樓市的新聞格外惹眼，調(diào)控政策的走向格外引人關(guān)注。在某種程度上，當(dāng)期已經(jīng)進(jìn)入樓市調(diào)控的生死博弈期，博弈的結(jié)果，直接關(guān)系到中國房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展形態(tài)，是繼續(xù)“漲價—調(diào)控—降價—刺激—漲價”的老循環(huán)，還是步入一個持續(xù)穩(wěn)定的健康發(fā)展之路？

　　房價博弈新聞頻頻出現(xiàn)

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的2012年4月份中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，4月份中國百個城市的住宅均價無論是環(huán)比還是同比，都出現(xiàn)了下降。這已經(jīng)是2011年10月宣告終結(jié)房價只漲不跌的神話之后，全國房價環(huán)比連續(xù)7個月下跌了。

　　房價下跌，帶來一系列連鎖反應(yīng)——

　　其一，綠城、華門、裕興、實(shí)德等房地產(chǎn)公司陷入“破產(chǎn)傳聞”，4月11日，杭州金星房產(chǎn)因資金鏈斷裂而申請破產(chǎn)；4月20日，杭州錦繡天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)；而更有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，光是北京、武漢、四川三地，已有上千家房企從樓市“消失”。

　　其二，房子不好賣，地價上不去，今年以來，土地市場繼續(xù)呈現(xiàn)成交冷清態(tài)勢，主要城市土地出讓金收入同比減少47.5%，地方政府財政收入吃緊，各省區(qū)市陸續(xù)公布的今年一季度財政收支數(shù)據(jù)顯示，非稅收入已成為地方財政增收的主力軍，對部分省份的增收貢獻(xiàn)率達(dá)七成。于是一些地方政府坐不住了，5月9日的新聞報道，江蘇揚(yáng)州開始實(shí)行“政府獎勵個人購買成品住房”的政策——刺激“剛需”的呼聲漸起？

　　其三，房價持續(xù)下跌，地產(chǎn)商主動降價，已經(jīng)買房的人也坐不住了，橫幅、賠錢、退房、阻止降價，情緒激動的購房者，一片狼藉的售樓處，杭州、寧波接連上演“房鬧”事件，引起全國關(guān)注。

　　其四，“剛需”繼續(xù)穩(wěn)坐釣魚臺，雖然部分城市房屋成交量呈現(xiàn)增加的現(xiàn)象，但反彈出現(xiàn)了“中止”的跡象，5月6日發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，40個重點(diǎn)城市中，有七成城市商品房的成交量環(huán)比下降，成都、重慶、深圳、杭州等城市降幅在30%以上，舟山同比降幅最大，達(dá)83.71%。

　　其五，作為房地產(chǎn)公司融資主要對象的銀行，左右搖擺，一時間部分銀行首貸利率出現(xiàn)松動，推出9折、8.5折、8折等不同程度的優(yōu)惠，但工商銀行立刻叫停了其在上海、廣州等多地分行的首套房8.5折優(yōu)惠政策，將房貸利率調(diào)回至基準(zhǔn)水平；絕大多數(shù)銀行依然堅持對首套房貸首付必須三成以上，部分銀行卻將首套房貸首付比例漲至四成。

　　現(xiàn)行調(diào)控政策還將持續(xù)

　　博弈會導(dǎo)致調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)，甚至是大幅度變化嗎？目前來看，可能性不大，現(xiàn)行調(diào)控政策還將持續(xù)。

　　現(xiàn)行調(diào)控政策是否會轉(zhuǎn)向？要取決于房價是否回到了合理價位。溫家寶總理多次表示：“對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格。”2011年1月發(fā)布的“新國八條”給出的依據(jù)，一是“各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)”，二是“居民住房支付能力”。雖然2012年一季報的136家上市房企合計負(fù)債14288.6億元，再創(chuàng)新高，但銀監(jiān)會也已經(jīng)多次表示，我國銀行業(yè)可承受房價下跌40%。聯(lián)合國人居中心研究的結(jié)論是，合理房價收入比應(yīng)為 3～6， 即住房價格應(yīng)相當(dāng)于每戶居民3～6 年的平均收入，而我國目前房價收入比普遍在10以上，高的城市甚至達(dá)到20，當(dāng)前樓市調(diào)控顯然還沒有到位。

　　由于還有“各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)”的依據(jù)，期待房價下跌50%的可能性并不大，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)依然是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況事關(guān)數(shù)十個行業(yè)。如果房價真的下跌50%，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的影響就遠(yuǎn)不是50%了。目前，房價指數(shù)是在緩慢下行，全國平均的跌幅連20%都不到。有專家預(yù)測，如果各地都是嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的調(diào)控政策，9月份可能真正的出現(xiàn)較為明顯的下跌，房價拐點(diǎn)才會真正到來。4月13日召開的國務(wù)院常務(wù)會議也明確指出，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。

　　從大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)可能出現(xiàn)的巨大變局導(dǎo)致中國經(jīng)濟(jì)硬著陸的擔(dān)心，并不是那么強(qiáng)烈，雖然反映經(jīng)濟(jì)景氣程度的“采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）”在2011年11月跌破50%，但很快就轉(zhuǎn)正了，2011年12月到今年4月，PMI一直呈現(xiàn)上漲的趨勢，已經(jīng)從去年11月的49%升到今年4月的53.3%。在“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，大力推動經(jīng)濟(jì)進(jìn)入創(chuàng)新驅(qū)動、內(nèi)生增長的發(fā)展軌道，優(yōu)化結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大內(nèi)需、產(chǎn)業(yè)升級、關(guān)注民生、自主創(chuàng)新和低碳發(fā)展”的主旋律之下，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不會輕易放松，前期調(diào)控成果不會前功盡棄。[Page]

　　調(diào)控政策未來將走向制度建設(shè)

　　如果說這一輪樓市調(diào)控的短期目標(biāo)是著眼于房價，那么，國務(wù)院批轉(zhuǎn)《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》中明確說的是“適時擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”就是一個明確的信號，未來的政策走向?qū)⑹侵塾谥贫鹊慕ㄔO(shè)，以引導(dǎo)企業(yè)理性投資，百姓理性消費(fèi)，市場持續(xù)健康發(fā)展。住建部政策研究中心主任秦虹5月9日明確表示，“政府調(diào)控的目的，是想讓市場持續(xù)、穩(wěn)定、活躍?！蓖?，財政部部長謝旭人也稱，“今年將繼續(xù)推進(jìn)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并進(jìn)一步研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)的稅收改革方案?！?/FONT>