各地陸續(xù)微調(diào)樓市調(diào)控 保剛需購(gòu)房成主調(diào)

　　2月7日，天津市上調(diào)普通住宅指導(dǎo)價(jià)，平均上調(diào)30%左右，由此帶來(lái)符合普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的房屋交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)下降60%左右，隨即市場(chǎng)交易量開(kāi)始上升。

　　在此之前，上海、北京等城市已經(jīng)上調(diào)了普通住房指導(dǎo)價(jià)格。此外，中山上調(diào)了房屋最高限價(jià)，有消息稱(chēng)蕪湖市在醞釀出臺(tái)樓市調(diào)控新政策，以放寬剛性購(gòu)房需求的限制。

　　而這種地方政府的微調(diào)行為，也并非私自行動(dòng)。

　　一位接近住建部的人士對(duì)記者透露，目前來(lái)看，地方政府的救市行為屬于支持合理購(gòu)房需求，是樓市調(diào)控的微調(diào)范圍，并已經(jīng)上報(bào)了建設(shè)部入檔。一旦有違規(guī)行為便將被通告約談。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，根據(jù)政策和市場(chǎng)的顯現(xiàn)效應(yīng)來(lái)看，預(yù)計(jì)3月份的“小陽(yáng)春”將比期待中效果更好，來(lái)的更快。

　　持續(xù)萎縮

　　根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2012年1月，全國(guó)100個(gè)城市平均價(jià)格為8793元|平方米，環(huán)比下跌0.18%。其中，61個(gè)城市停漲或下跌。漲幅超1%的城市僅4個(gè)。

　　數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的總成交量?jī)H4.8萬(wàn)套，環(huán)比下調(diào)57.7%，同比下調(diào)50%，其中北京、天津、青島三市的成交量環(huán)比下調(diào)幅度均超過(guò)7成。

　　2012年1月，全國(guó)300個(gè)城市土地的成交面積5678萬(wàn)平方米，環(huán)比減少63%，同比減少62%。其中北京1月僅成交1宗住宅用地。

　　另從，成交多以低價(jià)地為主，甚至不乏零溢價(jià)地塊。

　　北京大岳咨詢(xún)公司總經(jīng)理金永祥稱(chēng)，短期來(lái)看，在銷(xiāo)售狀況無(wú)法改變、庫(kù)存高企、融資渠道繼續(xù)收緊的情況下，房企的抗壓能力也將逐步下降。

　　而承壓的方式只有兩種，一是降價(jià)促銷(xiāo)，回籠資金，不過(guò)，卻面臨前期業(yè)主退房的可能；或者采取高息融資、退地，甚至退出房地產(chǎn)行業(yè)等極端手段。

　　以保利地產(chǎn)為例，春節(jié)期間，保利在全國(guó)40個(gè)城市舉行促銷(xiāo)活動(dòng)。問(wèn)及促銷(xiāo)效果時(shí)，保利地產(chǎn)有關(guān)人士并未回應(yīng)。

　　雖然促銷(xiāo)效果仍成謎，但是后期的業(yè)主退房將難以避免，本報(bào)記者接受南昌保利東灣的業(yè)主爆料稱(chēng)，近日，將聯(lián)合所有業(yè)主維權(quán)，要求集體退房。

　　實(shí)際上，因?yàn)闃鞘姓{(diào)控帶來(lái)的資金危機(jī)的不僅僅是開(kāi)發(fā)商，還有地方政府。

　　金永祥進(jìn)一步解釋稱(chēng)，受換屆影響，地方政府2012年的投資沖動(dòng)很大，與此同時(shí)，全國(guó)在建的保障房在今年高達(dá)1800萬(wàn)套，而且，地方政府也將面臨地方債的第一期還款，在前期債務(wù)還沒(méi)有還清之前，再借錢(qián)的難度也很大。

　　微調(diào)

　　張大偉表示，綜合各地的“兩會(huì)”透露的信息來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控微調(diào)和保剛性購(gòu)房需求將是今年年初樓市調(diào)控的主基調(diào)。例如上海宣布2月底上調(diào)普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn)，北京表態(tài)將改暫住證為居住證，把非京籍人口列入限購(gòu)范圍等。

　　自2月1日起，天津上調(diào)普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn)，大幅削減購(gòu)房者的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。福建、廣東省等部分省市也均表態(tài)將放寬普通商品房住房標(biāo)準(zhǔn)。而廣州、江蘇、浙江等部分地區(qū)表態(tài)將研究差異化限購(gòu)政策。除此之外，首套房貸利率下調(diào)，限價(jià)令標(biāo)準(zhǔn)提高等均是地方政府微調(diào)樓市的重要手段。

　　據(jù)悉，北京、上海、廣州、深圳等地，多數(shù)銀行的首套房貸已歸至基準(zhǔn)利率。其中，個(gè)別外資銀行開(kāi)始實(shí)行房貸利率9折優(yōu)惠。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，下一步，就需要恢復(fù)合理的購(gòu)房需求，房地產(chǎn)交易量也需要合理回歸，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法健康穩(wěn)定發(fā)展。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭介紹，雖然各地的樓市微調(diào)政策有救市嫌疑，并將在一定程度上促進(jìn)成交量回升，但綜合各地的政策來(lái)看，仍屬于支持自住和改善型住房階段，樓市調(diào)控總體從緊的基調(diào)并未改變。

　　而在上述接近住建部的人士來(lái)看，樓市調(diào)控的根本是抑制投資性需求而非自住需求，地方政府預(yù)調(diào)微調(diào)樓市，是住建部在調(diào)研測(cè)評(píng)的基礎(chǔ)上，綜合各方意見(jiàn)的要求，并已經(jīng)列入2012年住建部工作部署。楊紅旭介紹，政策為剛需和改善型需求購(gòu)房松綁無(wú)可厚非，但是改變樓市調(diào)控從緊的基調(diào)是肯定不行的。